Se l’abitazione rivela gravi vizi, il costruttore può essere chiamato a risponderne con l’azione generale di risarcimento (ex art. 2043), quando l’azione speciale (ex art. 1669) non sia più disponibile, considerati i termini brevi di decadenza e prescrizione?
È questo il quesito che la Terza sezione civile, a seguito dell’ordinanza interlocutoria n. 26951/2026, dovrà sciogliere dopo la rimessione alla pubblica udienza, considerata la rilevanza del tema e la presenza di un indirizzo prevalente passibile di un contrasto con il precedente arresto delle Sezioni unite.
Il caso riguarda una proprietaria di un immobile realizzato tra il 2004 e il 2006, che aveva denunciato infiltrazioni, umidità, lesioni e distacchi, chiedendo oltre 56mila euro di risarcimento all’impresa costruttrice e al direttore dei lavori. Il Tribunale di Teramo, pur dichiarando prescritta l’azione per gravi difetti dell’opera, aveva riconosciuto il risarcimento ai sensi dell’articolo 2043. La Corte d'appello dell'Aquila aveva invece escluso questa possibilità, ritenendo che, in presenza dei presupposti applicativi dell’art. 1669 c.c., non fosse consentito ricorrere all’azione generale dell’art. 2043 c.c. al fine di eludere il regime speciale di prescrizione e decadenza.
Nel ricorso in Cassazione, l’acquirente sostiene che l’art. 1669 c.c., in quanto norma speciale finalizzata a rafforzare la tutela del committente, non può tradursi in una limitazione della tutela accordata dalla clausola generale dell’art. 2043 c.c.. Pertanto, le due azioni devono coesistere. Il danneggiato, può, assoggettandosi al più gravoso regime probatorio, avvalersi dell’azione generale, anche quando la fattispecie sia riconducibile all’art. 1669 c.c. e la tutela speciale risulti preclusa dal decorso dei termini di decadenza o di prescrizione. A fondamento di tale assunto richiama la decisione delle Sezioni unite del 3 febbraio 2014, n. 2284.
La Suprema corte richiama anche la diversa ricostruzione della II Sezione civile che, con la decisione n. 31301/2023, ha affrontato una questione coincidente: l’azione ex art. 1669 c.c. era stata ritenuta prescritta, mentre i giudici di merito avevano reputato comunque esperibile quella generale ex art. 2043 c.c.. Per la Sezione si tratta di una ricostruzione fallace: “qualora sussistano i presupposti dell’art. 1669 c.c., l’azione esperibile è quella specificamente prevista in materia di appalto e resta precluso il ricorso alla disciplina generale anche quando, per circostanza imputabile al danneggiato, sia maturata la decadenza o la prescrizione dell’azione speciale”. L’applicazione dell’art. 2043 c.c. viene ammessa soltanto quando difettino, sin dal momento in cui il diritto si origina, i presupposti oggettivi o soggettivi richiesti dall’art. 1669 c.c. Si tratta di un indirizzo poi ripreso da diverse decisioni delle Sezioni semplici.
Per non entrate in palese contraddizione, l’orientamento propone una lettura restrittiva delle S.U. 2284/2014. Pur richiamando l’affermazione secondo cui, ove non ricorrano «in concreto» le condizioni per l’applicazione dell’art. 1669 c.c., può trovare applicazione l’art. 2043 c.c., la Seconda Sezione osserva espressamente che il riferimento può «ingenerare equivoci» e circoscrive la regola all’ipotesi in cui “difettino i presupposti oggettivi o soggettivi della fattispecie speciale”.
La decisione ricostruisce dunque le due disposizioni secondo l’immagine delle «circonferenze concentriche», escludendo che esse possano operare come «cerchi secanti o tangenti»: l’area dell’art. 2043 c.c. sarebbe soltanto quella residuale, esterna al raggio di azione dell’art. 1669 c.c..