L’obbligazione del condomino - in regola con i pagamenti nei confronti del creditore del condominio - ha natura sussidiaria ed eventuale e non ha a oggetto l’intera obbligazione gravante sul condominio, ma esclusivamente la quota riferibile ai condòmini morosi.
Esecuzione e opposizione
Il creditore, pertanto, non può agire direttamente in via esecutiva contro il condomino solvente senza avere previamente escusso i morosi e senza avere dimostrato l’eventuale incapienza, totale o parziale, dei loro patrimoni.
La violazione di tale condizione legittima il condomino in regola a proporre opposizione all’esecuzione ex articolo 615 del Codice procedura civile. Lo precisa il Tribunale di Milano con sentenza n. 7023/2026.
La natura sussidiaria dell’obbligazione del condomino in regola
La pronuncia affronta i limiti entro i quali il condomino che ha regolarmente adempiuto ai propri obblighi contributivi può essere chiamato a rispondere del debito condominiale. Il punto centrale riguarda l’articolo 63, comma 2, delle Disposizioni di attuazione del Codice civile secondo cui i creditori non possono agire nei confronti di chi è in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condòmini.
Il caso concreto
La vicenda trae origine da un atto di precetto notificato nei confronti di alcuni condòmini sulla base di una sentenza con la quale il condominio era stato condannato al pagamento di una somma. Gli opponenti avevano contestato il diritto del creditore di procedere esecutivamente nei loro confronti deducendo di essere in regola con il pagamento delle proprie quote e la mancata preventiva escussione dei morosi. Il giudice ha ritenuto fondata la doglianza riconducendola nell’àmbito dell’opposizione all’esecuzione. La giurisprudenza di legittimità (per tutte, si veda, Cassazione n. 5043/2023) ha chiarito che l’obbligazione del condomino solvente non coincide con quella originariamente gravante sul condominio e non comporta una responsabilità immediata per l’intero debito. Essa opera in via sussidiaria e nei limiti delle somme riferibili ai condòmini morosi, dopo che il creditore abbia inutilmente agito nei loro confronti.
La preventiva escussione come condizione dell’azione esecutiva
Il profilo centrale della decisione riguarda le modalità della preventiva escussione. Il giudice non la considera un semplice adempimento formale o una mera richiesta di pagamento, ma una condizione effettiva per poter procedere nei confronti dei condòmini in regola. Perciò il creditore deve dimostrare di avere concretamente perseguito il soddisfacimento del proprio credito nei confronti dei morosi.
Secondo l’orientamento richiamato dal decidente ambrosiano, la preventiva escussione richiede, di regola, l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale nei confronti del moroso. Non è sufficiente, dunque, avviare un’azione nei suoi confronti. Il creditore deve proseguirla con diligenza e buona fede adottando le iniziative necessarie ad aggredirne il patrimonio. Solo ove tale attività si riveli insufficiente potrà essere richiesto al condomino solvente il pagamento del residuo, nei limiti della quota riferibile al moroso.
Il tribunale ha rilevato l’assenza di allegazioni del creditore circa l’insufficienza, totale o parziale, del patrimonio dei condòmini morosi previamente escussi. I condòmini opponenti avevano documentato il pagamento delle somme condominiali da loro dovute. In mancanza della necessaria dimostrazione dell’effettiva preventiva escussione, il giudice ha quindi escluso il diritto di procedere esecutivamente nei loro confronti.