Il divieto del regolamento condominiale di sopraelevare vince la conformità urbanistica

La realizzazione di un nuovo vano mediante la chiusura di una terrazza, con conseguente incremento della volumetria dell’unità immobiliare, integra una sopraelevazione ai sensi dell’articolo 1127 del Codice civile. Il divieto assoluto di sopraelevazione contenuto in un regolamento condominiale di natura contrattuale, richiamato e accettato nell’atto di acquisto, è opponibile anche ai successivi acquirenti indipendentemente dalla trascrizione e legittima la condanna alla demolizione delle opere eseguite in sua violazione, ancorché conformi alla disciplina urbanistico-edilizia. Lo precisa il Tribunale di Pordenone con sentenza pubblicata il 5 agosto 2026 n. 450.

La pronuncia esamina il tema dei limiti convenzionali al diritto di sopraelevazione soffermandosi sulla nozione di sopraelevazione ai sensi dell’articolo 1127 Codice civile e sull’efficacia del regolamento condominiale contrattuale nei confronti degli acquirenti successivi.

La controversia riguardava la chiusura di una terrazza di proprietà esclusiva mediante tamponamento verticale finalizzata alla realizzazione di una nuova camera. Pur non determinando un innalzamento dell’edificio, il giudice ritiene - aderendo all’orientamento della Cassazione secondo cui assume rilievo qualsiasi opera che comporti un aumento della superficie utile o della volumetria dell’unità immobiliare - che l’intervento integri una sopraelevazione. L’elemento decisivo non è lo sviluppo in altezza della costruzione, ma l’incremento dello spazio edificato, accertato nel caso concreto dalla consulenza d’ufficio.

Il decidente ritiene che il regolamento condominiale vietava in modo espresso ogni sopraelevazione. Richiamando la giurisprudenza di legittimità, la sentenza ribadisce che la facoltà riconosciuta di sopraelevare ha carattere dispositivo e può essere validamente limitata dall’autonomia privata. La clausola regolamentare costituisce, infatti, una limitazione assimilabile a una servitù altius non tollendi e, in quanto tale, vincola anche gli aventi causa del proprietario originario.

Interessante è il passaggio dedicato all’opponibilità del divieto. Il giudice conferma che la trascrizione del regolamento non rappresenta un requisito indispensabile quando la vendita richiami il regolamento stesso e l’acquirente ne dichiari la conoscenza e accettazione. Nel caso di specie, tale consapevolezza risultava rafforzata dal fatto che il rogito dava atto dell’esistenza della controversia concernente proprio la sopraelevazione e dell’impegno degli acquirenti a subentrare nel contenzioso.

La pronuncia affronta inoltre il rapporto tra disciplina pubblicistica e rapporti interni al condominio affermando un principio di interesse pratico.

La conformità dell’intervento alle prescrizioni urbanistiche e paesaggistiche e alla normativa regionale sul cosiddetto Piano Casa non vale a superare i limiti derivanti dal regolamento condominiale. Il titolo edilizio legittima l’opera esclusivamente nei confronti della pubbica amministrazione, ma non incide sui diritti dei condòmini né elimina i vincoli convenzionali gravanti sulla proprietà esclusiva.

Accertata la violazione del divieto convenzionale, il tribunale dispone la demolizione delle opere e il ripristino dello stato dei luoghi escludendo che possa trovare applicazione il solo rimedio indennitario previsto dall’articolo 1127, comma 4, Codice civile. La tutela reale prevale perché il regolamento contrattuale esclude in radice la facoltà di sopraelevare. La sentenza conferma l’orientamento secondo cui l’autonomia negoziale può incidere significativamente sul contenuto del diritto di proprietà imponendo limiti opponibili anche ai successivi acquirenti e prevalenti sulla mera conformità urbanistico-edilizia dell’intervento.