L’articolo 1126 del Codice civile trova applicazione con riferimento al riparto delle spese manutentive riguardanti l’intera superficie del lastrico solare di uso esclusivo, compresa la parte in aggetto e senza possibilità di distinguere tra porzione aggettante e non aggettante ai fini contributivi.
È pertanto illegittima la delibera che addebiti integralmente al proprietario esclusivo del lastrico le spese relative alla parte aggettante derogando ai criteri legali e regolamentari di riparto.
Lo precisa la sentenza del Tribunale di Roma n. 6278/2026.
Il caso
La pronuncia del decidente capitolino affronta una delicata questione riguardante l’applicazione dell’articolo 1126 Codice civile nella ripartizione delle spese dei lastrici solari ad uso esclusivo i quali per una parte ricoprono le unità immobiliari sottostanti e per un’altra si estendono al di fuori della sagoma dell’edificio (quindi in aggetto). Gli attori avevano impugnato alcune delibere assembleari con cui il condominio aveva revocato pregresse decisioni relative all’affidamento dei lavori di manutenzione sui lastrici solari e, soprattutto, aveva modificato il criterio di riparto delle spese distinguendo tra parte aggettante e non aggettante.
Applicazione dell’articolo 1126 del Cc all’intero lastrico solare
L’assemblea aveva deliberato di applicare l’articolo 1126 Codice civile soltanto alla parte non aggettante del lastrico ponendo integralmente a carico del proprietario esclusivo le spese concernenti la porzione aggettante. Tale impostazione viene ritenuta illegittima. Il giudicante ricorda come tale disposto disciplini il riparto delle spese per i lastrici solari ad uso esclusivo (e dei terrazzi a livello) prevedendo l’addebito di un terzo al titolare dell’uso esclusivo e dei restanti due terzi ai proprietari delle unità sottostanti in ragione della funzione di copertura svolta dal lastrico stesso.
Richiamando un precedente (Cass.azione n. 11484/2017), la sentenza del Tribunale di Roma ribadisce che l’obbligo contributivo grava su tutti i proprietari delle unità immobiliari comprese nella cosiddetta colonna d’aria sottostante, indipendentemente dalla misura concreta della copertura assicurata dal lastrico solare. Da ciò deriva che la funzione di copertura non può essere frammentata o parametrata alla sola superficie effettivamente sovrastante i singoli ambienti.
Illegittimità della distinzione tra parte aggettante e non aggettante
Rilevante è la parte motiva in cui il giudice esclude la possibilità di operare distinzioni tra parte aggettante e non aggettante del terrazzo. Anche la porzione aggettante, infatti, partecipa alla funzione complessiva del lastrico e non può essere considerata autonomamente ai fini della ripartizione delle spese. L’assemblea non può introdurre criteri correttivi non previsti dalla legge, (tanto più in presenza di un regolamento condominiale contrattuale che richiama espressamente l’articolo 1126 Codice civile).
La decisione assume notevole rilievo pratico poiché conferma una interpretazione rigorosa del criterio legale di riparto limitando la discrezionalità assembleare nella suddivisione delle spese relative ai lastrici solari.
Ne emerge il principio secondo cui la disciplina dell’articolo 1126 Codice civile opera unitariamente con riferimento all’intero manufatto, senza possibilità di scomposizioni geometriche o funzionali elaborate dall’assemblea in assenza di una valida deroga convenzionale.