IL MASSIMARIO - Rassegna delle massime dei giudici di merito

Contributi e spese condominiali -Terzi creditori non soddisfatti - Obbligo dell'amministratore di comunicare i dati dei condomini morosi - Fondamento. (Disposizioni di attuazione del Cc, articolo 63)

In tema di condominio negli edifici, l'articolo 63, comma 1, disposizioni di attuazione del Cc, nel disporre che l'amministratore condominiale è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi, pone, interpretando la "ratio" finalistica della norma, a carico dello stesso, un dovere legale di salvaguardia dell'aspettativa di soddisfazione dei terzi titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale. Ciò delinea pertanto un obbligo di cooperazione con il terzo creditore posto direttamente dalla legge in capo al predetto amministratore, che esula dal contenuto del programma interno al rapporto di mandato corrente tra lui ed i condomini; inoltre, ai fini dell'applicazione della citata disposizione, è sufficiente la prova della sussistenza della pretesa creditoria (nel caso di specie, ritenuto del tutto immotivato il comportamento assunto dall'amministratore convenuto, il quale non aveva riscontrato le richieste del ricorrente, così precludendo il soddisfacimento della sua pretesa creditoria, il giudice adito, oltre all'ordine di comunicazione dell'elenco dei nominativi dei condomini morosi, con indicazione della quota di debito di rispettiva pertinenza in proporzione del valore della proprietà di ciascuno, ha, altresì, accolto anche la domanda accessoria, formulata ai sensi dell'articolo 614-bis del Cpc, e, tenuto conto del contegno dilatorio tenuto dall'amministratore medesimo nella fase stragiudiziale, ha fissato nell'importo di cinquanta euro la somma eventualmente dovuta per ogni giorno di ritardo nell'attuazione dell'ordine giudiziale predetto).

Agrario - Affitto agrario - Risoluzione per grave inadempimento dell'affittuario - Configurabilità - Condizioni. (Legge n. 203/1982, articolo 5)

In materia di contratti di affitto agrario, la risoluzione per grave inadempimento dell'affittuario trova disciplina nell'articolo 5, comma 2, della Legge n. 203 del 1982, il quale stabilisce che costituisce inadempimento grave il mancato pagamento di una annualità di canone, configurandosi tale fattispecie come presupposto sufficiente per la risoluzione del rapporto contrattuale. In particolare, la valutazione della gravità dell'inadempimento deve essere effettuata attraverso un accertamento in concreto della condotta delle parti, con particolare riferimento alla reiterazione delle omissioni nel pagamento dei canoni, sicchè, in presenza di un inadempimento grave dell'affittuario, il giudice può legittimamente pronunciare la risoluzione del contratto (Nel caso di specie, rilevato che mentre il ricorrente aveva correttamente provato l'esistenza del titolo, costituito dal contratto di affitto di fondo rustico stipulato con il resistente, quest'ultimo, al contrario, non aveva offerto prova alcuna che il dedotto inadempimento non vi fosse stato o fosse comunque dovuto a causa a lui non imputabile, il giudice adito ha accolto la domanda e, dichiarato il suddetto contratto risolto per grave inadempimento, ha condannato quest'ultimo al rilascio immediato dei beni immobili concessi in affitto, liberi da persone e cose, e al pagamento di una somma a titolo di canoni scaduti alla data della domanda, oltre ai canoni nelle more scaduti ed a scadere fino alla data dell'effettivo rilascio dei predetti immobili, maggiorata degli interessi nella misura legale dalle singole scadenze sino all'effettivo soddisfo).

Effetti del contratto - Esecuzione di buona fede - Canone della buona fede oggettiva - Fondamento - Fattispecie in materia condominiale. (Costituzione, articolo 2; Cc, articoli 1175 e 1375; Disposizioni di attuazione del Cc, articolo 63)

Il principio di buona fede è una specificazione degli "inderogabili doveri di solidarietà sociale" imposti dall'articolo 2 del Costituzione, e la sua rilevanza si esplica nell'imporre, a ciascuna delle parti del rapporto obbligatorio, il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra, a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha ritenuto contraria al canone della buona fede oggettiva, la condotta assunta da un amministratore di condominio che, nell'omettere del tutto immotivatamente di riscontrare la richiesta di un creditore, aveva violato palesemente l'obbligo di cooperazione, posto a suo carico dalla legge, di comunicare ex articolo 63, comma 1, del disposizioni di attuazione del Cc, i dati dei singoli condomini morosi nel pagamento di un debito del Condominio già oggetto di accertamento in via monitoria).

Scioglimento - Risoluzione del contratto - Per inadempimento - Clausola risolutiva espressa - Dichiarazione di volersene avvalere - Forma - Fattispecie in tema di contrattazione in ambito condominiale. (Cc, articolo 1456)

In tema di clausola risolutiva espressa, la dichiarazione di volersene valere di cui all'articolo 1456, comma 2, del Cc, è atto unilaterale, recettizio e non sconta obblighi di forma (Nel caso di specie, insorto a seguito della stipulazione di un contratto con cui il ricorrente Condominio aveva incaricato la società odierna resistente di compiere tutte le attività necessarie per il conseguimento dei benefici fiscali previsti dal "cosiddetto Superbonus 110" per l'esecuzione di opere straordinarie nel fabbricato, il giudice adito ha ritenuto che la Pec inviata a quest'ultima dall'amministratore, in quanto idonea di soddisfare pienamente tali caratteristiche, fosse, di conseguenza, suscettibile di determinare di diritto la risoluzione contrattuale).

Somministrazione - Energia elettrica - Misurazione dei consumi - Impiego di apparecchiature meccaniche o elettroniche - Malfunzionamento del contatore - Contestazione - Onere probatorio gravante dell'utente - Fondamento. (Cc, articoli 1218, 1559 e 2697)

In tema di somministrazione di energia elettrica con registrazione dei consumi mediante l'impiego di apparecchiature meccaniche o elettroniche, in forza del principio di vicinanza della prova, spetta all'utente contestare il malfunzionamento del contatore - richiedendone la verifica - e dimostrare l'entità dei consumi effettuati nel periodo (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha rigettato l'opposizione, con conferma del decreto ingiuntivo opposto, per avere, nella circostanza, il somministrato opponente genericamente contestato l'entità dei consumi registrati e l'imputabilità della presunta alterazione del contatore, riversando sulla società fornitrice opposta la mancanza di verifiche).

Telecomunicazioni - Contratto telefonico - Diritto del cliente di ottenere dal gestore una copia del contratto - Sussistenza - Esclusione. (Cpc, articoli 100, 633 e 645; Dlgs n. 385/1993, articolo 119)

Né il Codice della Privacy, né il Codice del Consumo prevedono una norma che disponga la sussistenza di un diritto sostanziale dell'utente di un contratto telefonico di potere richiedere ed ottenere dal gestore una copia del contratto, come previsto - invece - dall'articolo 119 del Tub (Nel caso di specie, rilevata l'assenza di una specifica previsione normativa e l'insussistenza di un concreto ed attuale interesse ad agire in giudizio ex articolo 100 del codice di procedura civile da parte dei clienti appellati, il giudice del gravame, in riforma della sentenza gravata, ha accolto l'impugnazione della compagnia telefonica appellante e revocato tutti i decreti ingiuntivi opposti).

Immobili - A uso diverso da quello abitativo - Offerta o pagamento del canone dopo l'intimazione di sfratto - Effetti - Inoperatività della clausola risolutiva espressa nel susseguente giudizio a cognizione piena - Esclusione - Fondamento. (Legge, n. 392/1978, articolo 55; Cc, articoli 1453 e 1456; Cpc, articoli 657, 663 e 665)

Nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione, alle quali non si applica la disciplina di cui all'articolo 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, l'offerta o il pagamento del canone (che, se effettuati dopo l'intimazione di sfratto, non consentono l'emissione, ai sensi dell'articolo 665 del Cpc, del provvedimento interinale di rilascio con riserva delle eccezioni, per l'insussistenza della persistente morosità di cui all'articolo 663, terzo comma, del Cpc), nel giudizio susseguente a cognizione piena, non comportano l'inoperatività della clausola risolutiva espressa, in quanto, ai sensi dell'articolo 1453, terzo comma, del Cc, dalla data della domanda - che è quella già avanzata ex articolo 657 del Cpc con l'intimazione di sfratto, introduttiva della causa di risoluzione del contratto - il conduttore non può più adempiere (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha ritenuto fondata e meritevole di accoglimento la domanda di risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale oggetto di causa spiegata dalla società resistente in via riconvenzionale).

Immobili - Obbligazioni del conduttore - Danni per ritardata restituzione - Condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato - Ammissibilità - Fondamento - Natura - Fattispecie in tema di contratto di locazione ad uso commerciale. (Cc, articoli 1571 e 1591; Cpc, articolo 664)

La condanna al pagamento dei canoni da scadere sino alla data di restituzione dell'immobile locato, dovuti comunque dal conduttore a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile (articolo 1591 del Cc), costituisce ampliamento della domanda, ammissibile in tema di giudizio di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore e trova sostanzialmente la sua "ratio" nella disposizione particolare, di cui alla norma dell'articolo 664, primo comma, del Cpc, che, in caso di convalida definitiva dello sfratto intimato per la morosità del conduttore, autorizza, quando l'intimante ne abbia fatto contestuale richiesta, l'emissione anche dell'ingiunzione di pagamento non solo dei canoni scaduti alla data della notificazione dell'intimazione, ma anche dei canoni «da scadere fino all'esecuzione dello sfratto». Si configura in tal caso - secondo la qualificazione che ad essa viene concordemente attribuita in dottrina - una delle ipotesi particolari di c.d. condanna in futuro (quella, cioè, in cui l'ordinamento valorizza l'interesse del creditore ad ottenere un provvedimento a carico del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento dell'obbligato), secondo la previsione di un mezzo di tutela giurisdizionale non di tipo generale, ma eccezionale e tipico, del quale non è consentito, tuttavia, allargare per analogia l'area di applicabilità oltre le ipotesi espressamente previste di risoluzione della locazione per l'inadempimento del conduttore (Nel caso di specie, relativo ad un contratto di locazione di un immobile adibito ad uso commerciale, rilevato il mancato pagamento dei canoni dal mese di luglio 2024, il giudice adito, accogliendo la domanda spiegata in via riconvenzionale dalla società locatrice resistente, ha condannato la società conduttrice ricorrente al pagamento ex articolo 1591 del Cc del relativo canone di locazione a far data da tale mese e sino al rilascio effettivo, oltre interessi al saggio ex articolo 1284, comma 4, del Cc, dalla singola scadenza al soddisfo).

Immobili - Risoluzione contrattuale in base a clausola risolutiva espressa - Rilievo di ufficio - Esclusione - Domanda specifica - Necessità - Fattispecie in tema di contratto di locazione ad uso commerciale. (Cc, articoli 1453, 1455, 1456 e 1571; Cpc, articoli 99 e 112)

La risoluzione del contratto di locazione di immobili sulla base di una clausola risolutiva espressa non può essere pronunciata di ufficio, ma postula la corrispondente e specifica domanda giudiziale della parte nel cui interesse quella clausola è stata prevista (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha ritenuto fondata e meritevole di accoglimento la domanda di risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale oggetto di causa spiegata dalla società resistente in via riconvenzionale).

Obbligazioni del conduttore - Perdita e deterioramento della cosa locata - Responsabilità del conduttore - Presunzione di colpa - Prova liberatoria - Condizioni - Fattispecie in tema di contratto di locazione avente ad oggetto una piattaforma semovibile. (Cc, articoli 1177, 1218, 1588 e 2697)

L'articolo 1588 del Cc, in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell'evento, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio promosso dalla società attrice al fine di ottenere il risarcimento di tutti i danni riconducibili alla stipulazione ed esecuzione tra le parti di un contratto di locazione avente ad oggetto una piattaforma semovibile da utilizzare presso un cantiere, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio ed accertato che, nella circostanza, la società convenuta si era limitata ad avanzare soltanto ipotesi e sospetti circa la causa dei lamentati danni, senza tuttavia riuscire a superare la predetta presunzione di responsabilità, ha, di conseguenza, accolto la domanda attorea).

Responsabilità del mediatore - Obbligo di corretta informazione - Portata - Capacità patrimoniale delle parti intermediate - Inclusione - Condizioni. (Cc, articolo 1759)

In tema di mediazione, nell'obbligo del mediatore di informare le parti di tutte le circostanze a lui note incidenti sulla sicurezza dell'affare rientra la capacità patrimoniale delle stesse, ove vi sia stata dazione di somma a titolo di anticipo o di caparra, ed il riscontro dell'adempimento di tale dovere informativo esigibile nei confronti del mediatore va operato con esclusivo riferimento al momento stesso del perfezionamento dell'accordo (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio promosso dalla odierna attrice nei confronti dell'agenzia immobiliare convenuta, onde ottenerne la condanna alla restituzione della provvigione versata, oltre al risarcimento dei danni conseguenti alla stipula di un preliminare di compravendita immobiliare concluso con una società costruttrice e poi risolto per mutuo consenso, il giudice adito, nel rigettare tutte le domande attoree, ha escluso nella circostanza la dedotta responsabilità ex articolo 1759 del Cc, non risultando che tale società, pur successivamente dichiarata fallita, al momento del perfezionamento del contratto, versasse in condizioni di difficoltà economica).