IL MASSIMARIO - Rassegna delle massime dei giudici di merito

Obbligazioni del conduttore - Canone - Pagamento - "Exceptio non rite adimpleti contractus" - Ammissibilità - Condizioni e limiti - Fattispecie relativa a contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo. (Cc, articoli 1175, 1460, 1575 e 1576)

In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'articolo 1460 del Cc non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto ed all'obbligo di comportarsi secondo buona fede (Nel caso di specie, concernente un contratto di locazione di un immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, nel quale l'odierna intimata era subentrata, richiamato l'enunciato principio e ritenuta inidonea a paralizzare l'iniziativa dell'intimante l'eccezione di inadempimento sollevata, il giudice adito ha accolto la domanda di rilascio dell'immobile, libero e sgombero da persone e cose, assegnando, al contempo, il termine di quindici giorni per promuovere il procedimento di mediazione obbligatoria e disponendo il mutamento del rito con rimessione degli atti per i provvedimenti di competenza).

Obbligazioni del conduttore - Locazione ad uso diverso da quello abitativo - Inidoneità dell'immobile all'esercizio dell'attività del conduttore - Responsabilità del locatore - Limiti - Fondamento. (Cc, articoli 1571, 1575, 1576 e 1578; Legge n. 392/1978, articolo 27)

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato. Invero, la destinazione particolare dell'immobile diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso, vieppiù stante il riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore (Nel caso di specie, concernente un contratto di locazione nel quale l'odierna intimata era subentrata, richiamato l'enunciato principio ed esclusa la sussistenza di un inadempimento grave della parte locatrice, tale da legittimare il comportamento della conduttrice, il giudice adito ha accolto la domanda di rilascio dell'immobile, libero e sgombero da persone e cose, assegnando, al contempo, il termine di quindici giorni quindici per promuovere il procedimento di mediazione obbligatoria e disponendo il mutamento del rito con rimessione degli atti per i provvedimenti di competenza).

Obbligazioni del conduttore - Perdita e deterioramento della cosa locata - Incendio - Responsabilità del conduttore - Presunzione di colpa a suo carico - Sussistenza - Esonero - Esclusione della responsabilità del conduttore in sede penale - Insufficienza - Identificazione in modo positivo della causa produttiva dell'incendio - Necessità - Fattispecie relativa ad incendio divampato all'interno di un capannone industriale. (Cc, articolo 1588)

In tema di locazione, l'articolo 1588 del Cc, in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico. Ne discende che, a tal fine, non è sufficiente che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, perché ciò non comporta di per sé l'identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha ritenuto provata la responsabilità ai sensi della citata disposizione in capo alla conduttrice convenuta, non avendo la stessa offerto alcuna prova per dimostrare che l'incendio, sprigionatosi nel capannone industriale oggetto di causa, si fosse verificato per causa a sé non imputabile e quindi nonostante la piena e completa osservanza del proprio obbligo di custodia, a nulla rilevando, in chiave esimente, che la CTU esperita in corso di giudizio non aveva potuto confermare, né escludere la sussistenza di un atto volontario, ovvero doloso, né la circostanza che, in sede penale, le indagini fossero state archiviate).

Cessazione della materia del contendere - Configurabilità - Presupposti - Completa eliminazione delle ragioni di contrasto tra le parti - Conclusioni conformi sul punto - Necessità - Fattispecie relativa a giudizio di impugnazione di deliberazione assembleare condominiale. (Cpc, articoli 100 e 306; Cc, articolo 1137)

La cessazione della materia del contendere presuppone che le parti si diano reciprocamente atto del sopravvenuto mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio e sottopongano conclusioni conformi in tal senso al giudice potendo al più residuare un contrasto solo sulle spese di lite che il giudice con la pronuncia deve risolvere secondo il criterio della cosiddetta soccombenza virtuale. Quando invece la sopravvenienza di un fatto sia allegato da una sola parte e l'altra non aderisca a tale prospettazione il suo apprezzamento, ove esso sia dimostrato, non può concretarsi in una pronuncia di cessazione della materia del contendere ma, ove abbia determinato il soddisfacimento del diritto azionato con la domanda dell'attore in una valutazione dell'interesse ad agire (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio di impugnazione di una delibera assembleare condominiale, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio e rilevato che, nella circostanza, non sussistevano, palesemente, tra condomino attore e Condominio convenuto, conclusioni conformi, ha escluso la sussistenza per la declaratoria di cessazione della materia del contendere).

Mediazione civile e commerciale - Procedimento di mediazione obbligatoria - Vizio di rappresentanza della parte onerata - Conseguenze - Declaratoria d'improcedibilità del giudizio per omessa regolare partecipazione al procedimento - Mancato rilievo di controparte del vizio in sede di mediazione - Ostatività alla pronuncia - Esclusione - Fondamento. (Dlgs n. 28/2010, articoli 5, 5-bis e 8)

In tema di mediazione obbligatoria, la circostanza che la parte non abbia sollevato nel corso del procedimento eccezioni in merito al vizio che inficia il potere di rappresentanza conferito al delegato dalla controparte onerata, non è idonea a superare, nel giudizio di merito, la sanzione d'improcedibilità della domanda giudiziale per mancata regolare partecipazione da parte di quest'ultima. Infatti, è nella responsabilità della parte interessata dotarsi a tempo debito di un delegato munito dei necessari poteri e non dell'altra parte di chiedere sistematicamente la giustificazione dei poteri stessi. Tale obbligo incombe semmai sul mediatore, ma se quest'ultimo non lo assolve regolarmente - o se adotta sul punto determinazioni che non si ritiene di condividere - non si può verificare alcuna "sanatoria" per la parte onerata, potendo e dovendo il giudice, anche d'ufficio, verificare il regolare svolgimento del procedimento di mediazione ed adottare le conseguenti determinazioni (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice adito, rilevato che ai difensori di parte opposta, i quali, irritualmente, avevano anche conferito un'ulteriore delega ad altro legale, era stato attribuito nella procura a loro rilasciata il limitato potere di "…transigere e conciliare secondo le determinazioni che saranno assunte da parte dei competenti organi deliberanti.." ha dichiarato improcedibile il ricorso monitorio per omessa irregolare partecipazione della parte gravata al procedimento conciliativo).

Notificazioni - Servizio postale - Atto introduttivo del giudizio - Notifica eseguita dall'avvocato - Mancata allegazione della procura alle liti - Invalidità della notifica - Esclusione. (Cpc, articoli 83 e 156; Legge, n. 53/1994, articoli 1 e 11)

L'allegazione della procura alle liti rilasciata al difensore non costituisce un requisito essenziale della notifica eseguita da quest'ultimo, sicché la sua mancanza rispetto all'atto notificato non spiega alcuna efficacia sulla validità della notifica medesima (Nel caso di specie, tenuto anche conto che, comunque, l'avvenuta costituzione in giudizio dei destinatari dell'atto introduttivo del giudizio spiegava efficace sanante "ex tunc", il giudice adito ha ritenuto infondata l'eccezione con la quale i convenuti avevano dedotto la nullità della notifica dell'atto di citazione ai sensi dell'articolo 11 della legge della legge n. 53 del 1994, per assenza della procura alle liti in calce al predetto atto notificato da parte della difesa attorea).

Procedimento monitorio - Giudizio di opposizione - Introduzione per esistenza di una clausola compromissoria - Cessazione della competenza del giudice ordinario - Conseguenze - Declaratoria di nullità del decreto ingiuntivo e contestuale rimessione della controversia agli arbitri - Necessità - Fattispecie relativa a controversia insorta in materia condominiale. (Cpc, articoli 633, 645, 808 e 808-quater; Cc, articolo 1138)

L'esistenza di una clausola compromissoria non esclude la competenza del giudice ordinario a emettere un decreto ingiuntivo (atteso che la disciplina del procedimento arbitrale non contempla l'emissione di provvedimenti "inaudita altera parte"), ma impone a quest'ultimo, in caso di successiva opposizione fondata sull'esistenza della detta clausola, la declaratoria di nullità del decreto opposto e la contestuale remissione della controversia al giudizio degli arbitri (Nel caso di specie, ritenuta fondata l'eccezione di arbitrato irrituale sollevata dalla condomina opponente, in ragione della natura di clausola compromissoria attribuita alla disposizione del regolamento di condominio che impegnava espressamente le parti, prima di adire le autorità giudiziarie, a devolvere ad un arbitro la bonaria composizione in via preventiva di eventuali vertenze e dissidi insorti fra i condomini o tra questi e l'amministratore, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha dichiarato improponibile la domanda monitoria e nullo il decreto ingiuntivo, che era stato emesso su ricorso del Condominio per ottenere la condanna dell'opponente medesima al pagamento di oneri condominiali non corrisposti).

Procedimento monitorio - Giudizio di opposizione - Valutazione autonoma della fondatezza della domanda - Necessità - Specifica ed espressa domanda del ricorrente - Necessità - Esclusione - Fattispecie relativa ad ingiunzione di pagamento di oneri condominiali. (Cpc, articoli, 112, 643, 645 e 653; Legge, n. 392/1978, articolo 9)

L'opposizione al decreto ingiuntivo instaura un ordinario giudizio di cognizione, nel quale il giudice non deve limitarsi ad esaminare se l'ingiunzione sia stata legittimamente emessa, ma deve procedere ad una autonoma valutazione di tutti gli elementi offerti sia dal creditore per dimostrare la fondatezza della propria pretesa dedotta con il ricorso sia dall'opponente per contestarla e, a tal fine, non è necessario che la parte che ha chiesto l'ingiunzione formuli una specifica ed espressa domanda di pronuncia sul merito della pretesa creditoria, essendo sufficiente che resista all'opposizione e chieda conferma del decreto opposto (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha riconosciuto il diritto del locatore opposto ad ottenere il rimborso di una minor somma rispetto a quella oggetto di ingiunzione di pagamento, avendo egli provato di aver corrisposto, in favore del Condominio, la predetta somma a titolo di oneri gravanti sul conduttore opponente).

Risarcimento del danno - Danno non patrimoniale da immissioni intollerabili - Risarcibilità "in re ipsa" - Esclusione - Onere probatorio in capo al danneggiato - Oggetto - Individuazione - Fattispecie in tema di immissioni acustiche provenienti in fabbricato condominiale da locale adibito all'esercizio di attività di ristorazione. (Cc, articoli 844, 2043, 2059, 2697 e 2729) 

Il danno non patrimoniale subito in conseguenza di immissioni di rumore superiori alla normale tollerabilità non può ritenersi sussistente "in re ipsa", atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno risarcibile con la lesione del diritto ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, per il quale non vi è copertura normativa. Ne consegue che il danneggiato che ne chieda il risarcimento è tenuto a provare di avere subito un effettivo pregiudizio in termini di disagi sofferti in dipendenza della difficile vivibilità della casa, potendosi a tal fine avvalere anche di presunzioni gravi, precise e concordanti sulla base però di elementi indiziari diversi dal fatto in sé dell'esistenza di immissioni di rumore superiori alla normale tollerabilità. La prova del pregiudizio può essere fornita anche con presunzioni e sulla base delle nozioni di comune esperienza (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio promosso dalla proprietaria di un appartamento sito al primo piano di un fabbricato condominiale, la quale aveva lamentato rumori di fonte meccanica causati dal cassone contenente l'aspiratore centrifugo installato per aspirare i fumi provenienti dalla cucina del sottostante locale adibito ad attività di ristorazione, richiamato l'enunciato principio e rilevato che, nella circostanza, le immissioni si erano protratte per circa sette anni, nell'intervallo temporale dalle 10,30 alle 15,00, e poi dalle 19,00 sino alla chiusura dell'esercizio commerciale, ed anche nei giorni festivi, il giudice adito ha ritenuto sussistente e liquidato il danno costituito dal pregiudizio arrecato al diritto al normale svolgimento della vita familiare ed alla piena esplicazione delle abitudini di vita della suddetta attrice).