Il mediatore ha l’obbligo di far conoscere alle parti ogni circostanza sull’affare

Osserva il Tribunale di Nola (sezione I, sentenza 5 marzo 2026 n. 894) come il mediatore abbia l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note, o comunque conoscibili, con la comune diligenza, nonché come, sullo stesso soggetto, gravi il divieto di fornire informazioni non veritiere. 

Il mancato adempimento di tali obblighi informativi determina un inadempimento contrattuale che può giustificare la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento e la responsabilità per i danni sofferti dal cliente fermo restando, naturalmente, che non ogni inesatta informazione implica la responsabilità del mediatore da inadempimento, dovendosi apprezzare con riferimento alle circostanze del caso concreto l’eventuale violazione degli obblighi informativi, avuto riguardo alla natura dell’affare ed alle condizioni delle parti. 

Segnatamente, è da rilevare che nella mediazione, che consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, i soggetti del contratto siano tenuti all’obbligo generale e reciproco della buona fede, il quale si concreta, a norma dell’ articolo 1759 del codice civile, nel dovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza, e precisamente sia le circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di esse non avrebbero dato il consenso a quel contratto, sia le circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere il contratto a diverse condizioni.

Ne consegue che la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all’art. 1218 c.c., l’inadempimento del mediatore rispetto a tali obblighi per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione.

La condotta del mediatore risponde a criteri di diligenza qualificata in osservanza dei quali egli è tenuto, pur in assenza di uno specifico incarico a svolgere accertamenti di natura tecnico giuridica sull’immobile, a riferire su irregolarità edilizie a lui note o, comunque, conoscibili con la diligenza mediamente richiesta in relazione al tipo di prestazione dovuta. 

È, quindi, onere del mediatore che agisce per ottenere il pagamento della provvigione dimostrare, a fronte della eccezione di inadempimento sollevata dalla controparte, di avere reso edotto la parte acquirente di tutte le informazioni a lui note o conoscibili con l’impiego della diligenza richiesta sullo stato e sulle condizioni dell’immobile oggetto di compravendita.

In particolare, la mancata informazione al promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione.

Si aggiunga che il mediatore, sia quando agisca in modo autonomo (mediazione cd. tipica), sia su incarico di una delle parti (mediazione cd. atipica, costituente in realtà mandato), è tenuto a comportarsi secondo buona fede e correttezza ex art. 1175 c.c. e a riferire, perciò, alle parti le circostanze, da lui conosciute o conoscibili secondo la diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell’affare, senza che le eventuali più penetranti verifiche a ciò necessarie postulino il previo conferimento di specifico incarico.

Con la precisazione, infine, che la responsabilità del mediatore nella sua attività informativa, ai sensi dell’articolo 1759 del codice civile, sussiste sia che l’affare abbia avuto buon fine sia nel caso contrario, poiché la conclusione dell’affare non è prevista come elemento costitutivo della medesima ipotesi di responsabilità.