Il riconoscimento del posto auto non contemplato dal contratto determina un’integrazione del prezzo
La Corte di cassazione afferma alcuni importanti principi in ordine ai diritti derivanti dall’integrazione ope legis del contratto di compravendita di immobili a uso abitativo del diritto di assegnazione dei posti auto presenti nell’edificio. In primis, afferma che il riconoscimento del diritto degli acquirenti da parte del giudice non esclude quello del venditore a ottenere il pagamento del corrispettivo. E, soprattutto non è di impedimento che la domanda per ottenere l’integrazione del prezzo non sia stata posta nella stessa causa in cui veniva disposta dal giudice l’integrazione automatica del contratto di compravendita che non contemplava il posto auto.
Con la sentenza n. 1436/2024 la Corte di cassazione civile ha dettato sul punto un espresso principio con cui ha accolto la domanda della venditrice che nelle compravendite oggetto della lite si era di fatto riservata per sé gli spazi destinati al parcheggio. Secondo la Cassazione va affermato che in caso di automatico trasferimento del diritto di uso di un’area destinata a parcheggio, il diritto del venditore al corrispettivo integrativo dell’originario prezzo deve costituire oggetto di apposita autonoma domanda. Per cui la venditrice che, come nel caso concreto, non l’abbia avanzata nel medesimo giudizio che integra la compravendita col riconoscimento del diritto sugli spazi vincolati ex lege, potrà proporla in autonomo giudizio a meno di intervenuta prescrizione che va accertata nel merito dal giudice.
L’errore quindi in cui è incorsa la Corte di appello è di non aver valutato che non fosse necessaria la contemporanea affermazione di integrazione del diritto degli acquirenti e di integrazione del prezzo a vantaggio della venditrice. Quest’ultima, nel caso risolto, semplicemente non ne aveva fatto domanda, ma ciò non ha inciso il suo diritto a introdurre uno specifico nuovo giudizio sul punto. Per la corrispondenza tra petitum e decisum nessun ostacolo si frappone alla nuova domanda mai posta prima all’attenzione del giudice.
Afferma perciò la Cassazione il principio cui dovrà attenersi il giudice del rinvio: la sostituzione automatica della clausola che riservi al venditore la proprietà esclusiva dell’area destinata a parcheggio con la norma imperativa che sancisce il proporzionale trasferimento del diritto d’uso a favore dell’acquirente di unità immobiliari comprese nell’edificio, attribuisce al venditore, a integrazione dell’originario prezzo della compravendita, il diritto al corrispettivo del diritto d’uso sull’area medesima, il quale ha la funzione di riequilibrare le posizioni contrattuali. E comunque il diritto dell’alienante a tale corrispettivo “riequilibrativo” non sorge in via automatica dall’applicazione della norma imperativa, ma è oggetto di autonoma domanda dell’avente diritto.
Ora a meno che il giudice del rinvio non accerti la prescrizione del diritto di chiedere l’esecuzione della prestazione, andrà stabilita la misura dell’integrazione relativa ai corrispettivi del diritto d’uso sull’area destinata a parcheggio. A tale domanda autonoma non sono di ostacolo la precedente pronuncia di nullità del contratto stipulato e la conseguente integrazione “ope legis”.
Si tratta di facoltà pienamente legittima riconosciuta alla parte che non l’abbia esercitata nel medesimo processo avviato dalle controparti. Facoltà che alla ricorrente riconosce la Cassazione con l’annullamento della pronuncia di merito, che invce l’aveva disconosciuta.
Infine, la Cassazione accoglie anche il secondo motivo di ricorso della società venditrice che ritiene prescritto il diritto d’uso dei condomini per il mancato esercizio lungo un arco temporalee di 20 anni. La Cassazione sul punto afferma che l’imprescrittibilità (ex articolo 1422 del Codice civile) dell’azione di nullità del contratto - concluso in violazione della normativa urbanistica che prescrive la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggio - non comporta altresì la imprescrittibilità della domanda di riconoscimento del diritto d’uso derivante da quel vincolo. Nel rinviare la decisione al giudice di merito la Cassazione precisa che il diritto all’uso dell’area pertinente a un fabbricato per parcheggio dell’auto è, sì, di natura reale, ma si prescrive (in base agli articoli 1026 e 1014 del Codice civile) per il mancato esercizio dei poteri a esso inerenti protrattosi venti anni dall’acquisto dall’unità immobiliare. Senza che abbia rilievo l’impedimento frapposto dal costruttore-venditore che non abbia consegnato il possesso del bene: non si tratta di diritto indisponibile imprescrittibile.
