Il successivo completamento del verbale non inficia la delibera condominiale

Il verbale di assemblea condominiale, pur redatto in forma manoscritta nel corso della seduta e successivamente trascritto in forma dattiloscritta dall’amministratore, non perde efficacia se resta fedele agli esiti deliberativi. È quanto sancito dal Tribunale di Roma con sentenza del 4 settembre 2026 n. 12493.

Secondo il decidente capitolino, la redazione del verbale non è necessariamente contestuale allo svolgimento dell’assemblea: è ammessa una formalizzazione successiva, anche a distanza di giorni, purché il contenuto rispecchi fedelmente quanto effettivamente deliberato e non introduca alterazioni sostanziali.

Nel caso di specie, l’attore eccepiva l’invalidità delle delibere assumendo che il verbale manoscritto, sottoscritto da presidente e segretario al termine dei lavori, fosse l’unico giuridicamente rilevante, mentre la versione dattiloscritta, redatta unilateralmente dall’amministratore per finalità di chiarezza, non avrebbe potuto sanare i vizi formali lamentati, in particolare l’omessa indicazione nel verbale manoscritto dei soggetti favorevoli e contrari.

Il giudice ha disatteso tale censura richiamando il principio per cui il verbale, pur dovendo essere trascritto nell’apposito registro, non è soggetto a un vincolo di contestualità cronologica e non perde validità se integrato nei limiti della veridicità. La Cassazione, con l’ordinanza n. 16774/2015, ha precisato che il verbale offre una prova presuntiva dei fatti in affermati sicché spetta all’impugnante dimostrare la difformità tra quanto verbalizzato e quanto avvenuto in assemblea.

Nella fattispecie, l’attore non ha allegato né provato difformità tra la versione manoscritta e dattiloscritta essendosi limitandosi a una generica contestazione di forma: ciò ha condotto il decidente a ritenere infondata la doglianza in quanto l’onere probatorio non è stato assolto.

La pronuncia merita attenzione anche sotto il profilo della allocazione dell’onere probatorio in tema di verbali «ibridi», ossia redatti in parte in assemblea e completati in un momento successivo. Il giudice, infatti, non si limita a richiamare il principio generale della natura ricognitiva del verbale, ma specifica che l’integrazione successiva è lecita «nei limiti della veridicità e senza alterazioni» ribadendo che la prova della difformità spetta a chi impugna e non a chi ha redatto il verbale. Tale impostazione è coerente con la funzione del verbale come documento destinato a garantire la trasparenza e la controllabilità delle delibere senza però trasformarsi in un mero formalismo paralizzante: il rischio, altrimenti, sarebbe quello di favorire impugnazioni strategiche basate su vizi formali privi di reale incidenza sul contenuto sostanziale della volontà assembleare.

Nel caso concreto, l’attore avrebbe potuto superare tale sbarramento probatorio allegando, ad esempio, che nel verbale dattiloscritto erano stati inseriti voti o interventi mai espressi, oppure che erano stati omessi dissensi o astensioni rilevanti per il calcolo del quorum; in assenza di tali allegazioni, la mera affermazione che «il verbale manoscritto è l’unico valido» si è rivelata insufficiente.

La sentenza conferma che la duplice redazione (manoscritta in assemblea e dattiloscritta successivamente) non è viziante, a condizione che la seconda sia una fedele trascrizione della prima e il testo definitivo, una volta trascritto nel registro, sia quello su cui si forma la presunzione di veridicità.

In questa prospettiva, la decisione offre un utile criterio operativo per gli amministratori: la prassi di redigere un verbale sintetico in assemblea e di produrre poi una versione dattiloscritta più leggibile è lecita, purché si evitino integrazioni creative e si conservi traccia dell’originale manoscritto in caso di contestazioni.