È nulla la delibera assembleare che, anche mediante modifica o ratifica di una precedente decisione, imponga ai condòmini in regola di contribuire alla copertura dei debiti derivanti dalla morosità altrui in assenza di prova di una effettiva e improrogabile urgenza e senza previsione di restituzione o conguaglio delle somme anticipate. È quanto ribadito dalla Corte di Appello di Genova con la sentenza n. 456/2026.
Il caso
La controversia nasce dalla impugnazione di una delibera condominiale con cui l’assemblea aveva, tra l’altro, corretto e ratificato il riparto di un fondo cassa straordinario già deliberato anni addietro per far fronte a difficoltà finanziarie e debiti verso terzi.
La parte attrice contestava la legittimità di più punti della delibera sostenendo l’assenza dei presupposti per imporre ai condòmini il contributo al fondo.
Il Tribunale di Genova dichiarava nulla la decisione relativa al fondo ritenendo indimostrata una urgenza concreta e attuale, e accoglieva solo in parte le domande. Quest’ultimo proponeva appello deducendo, tra l’altro, l’erroneità della qualificazione della delibera e la sussistenza di condizioni emergenziali.
La decisione in appello
La Corte d’Appello di Genova ha respinto il motivo principale di impugnazione chiarendo che la delibera opposta, pur formalmente qualificata come correttiva, si pone in continuità con quella originaria e ne condivide i presupposti di validità.
Richiamando i due orientamenti giurisprudenziali in materia, la Corte ha ritenuto che anche aderendo alla tesi più permissiva - che ammette tali fondi solo in presenza di stringenti condizioni - nel caso concreto mancassero requisiti essenziali. In particolare, non era prevista alcuna distinzione tra condòmini morosi e adempienti né un meccanismo di restituzione delle somme anticipate. Inoltre, l’urgenza invocata non risultava attuale né adeguatamente provata essendo una situazione risalente e non accompagnata da iniziative esecutive verso i morosi.
I decidenti hanno sottolineato che il ricorso a un fondo di questo tipo deve rappresentare una soluzione residuale dopo l’attivazione degli strumenti di recupero del credito.
È stato inoltre evidenziato che la mera difficoltà finanziaria dell’ente di gestione non può automaticamente tradursi in una traslazione generalizzata del rischio sui condòmini solventi, dovendo invece l’amministrazione dimostrare di aver previamente esperito le azioni di recupero nei confronti dei soggetti inadempienti.
Conclusioni
La pronuncia ribadisce che l’assemblea condominiale incontra limiti stringenti quando incide sui criteri legali di ripartizione delle spese, soprattutto se ciò comporta un aggravio per i condòmini in regola.
Anche nei casi in cui si ammetta la possibilità di interventi straordinari per esigenze di cassa, tali decisioni devono essere supportate da una dimostrazione rigorosa della urgenza e accompagnate da garanzie di riequilibrio interno.
In difetto, la delibera è esposta a invalidazione.
Più in generale, la sentenza rafforza l’idea che la gestione della morosità condominiale debba essere affrontata attraverso gli strumenti ordinari di tutela creditoria senza alterare in modo stabile o surrettizio il principio di proporzionalità nella contribuzione alle spese comuni.