Se le infiltrazioni derivano da un balcone a uso esclusivo posto a parziale copertura dell’appartamento sottostante, i danni dovranno essere risarciti per due terzi dal condominio e per un terzo dal proprietario dell’appartamento sovrastante. La presenza di un frontalino privo di elementi decorativi, con una funzione strutturale di deflusso delle acque, non determina, infatti, l’obbligo per il condominio di pagare l’intero. Lo ha chiarito la Corte di cassazione, ordinanza n. 26533/2026, respingendo il ricorso della Srl proprietaria dell’immobile.
In primo grado, il Tribunale aveva condannato la società a pagare circa 9mila euro di risarcimento alla proprietaria dell’appartamento del piano di sotto. In appello, riconosciuta al terrazzo una funzione di parziale copertura del salone sottostante, danni e spese di riparazione sono stati ripartiti per un terzo alla società e per due terzi al condominio. Il giudice di secondo grado ha escluso che il frontalino del balcone avesse prevalente funzione decorativa. E ha considerato inapplicabile al caso concreto una precedente decisione, passata in giudicato, invocata dal ricorrente, in quanto relativa a un diverso appartamento.
La società ha impugnato anche questa decisione chiedendo di attribuire l’intera responsabilità al condominio, ma la Cassazione ha respinto il ricorso.
Per la II Sezione civile la Corte territoriale ha correttamente tenuto conto della funzione di copertura del terrazzo. Una prima volta, negando che la sentenza richiamata potesse spiegare effetti sul diverso caso in discussione; e, successivamente, evincendo dalla documentazione fotografica della consulenza la «funzione di parziale copertura del terrazzo» della Srl rispetto al locale salone sottostante, elemento posto a fondamento del riparto ai sensi dell’art. 1126 c.c. Mentre ha escluso la prevalenza della funzione decorativa del frontalino, qualificandolo come “elemento strutturale”.
“La qualificazione del frontalino come elemento strutturale, e non come elemento decorativo dell’intero edificio - si legge nell’ordinanza - è un accertamento di fatto, insindacabile in sede di legittimità se non sotto i profili dell’omessa valutazione circa un fatto decisivo o del carattere meramente apparente della motivazione”. La funzione di copertura riconosciuta al terrazzo ha, così, condotto la Corte di appello ad applicare l’art. 1126 c.c., che regola appunto il concorso nelle spese dei condomini ai quali il lastrico o la terrazza di uso esclusivo serve di copertura.