Per i danni da infiltrazioni provocati dalle parti comuni a un appartamento risponde, pro quota, chi era condomino al momento del fatto dannoso. La successiva vendita dell’abitazione non trasferisce l’obbligo risarcitorio all’acquirente, salvo specifiche pattuizioni contrattuali. Lo ha chiarito la Cassazione, con l’ordinanza n. 26902/2026, accogliendo il primo motivo di ricorso della venditrice condannata a rimborsare ai nuovi proprietari somme relative a danni verificatisi prima che lei stessa acquistasse l’immobile.
In sede di merito era stato accertato che all’epoca dei danni, siamo nel 1997, la venditrice, condannata in appello, non aveva ancora acquistato l’alloggio che poi avrebbe a sua volta ceduto ai nuovi proprietari, che avevano pagato i danni. Questi ultimi, dunque, avrebbero dovuto rivolgersi al suo dante causa, il proprietario dell’epoca. Soltanto quest’ultimo infatti era tenuto alla corresponsione pro quota dell’importo corrispondente al risarcimento del danno derivante dalla cosa comune, ex art.2051 c.c., e alle spese legali correlate.
Il fatto che l’assemblea condominiale, nel 2010, abbia disposto il pagamento di una posta risarcitoria, a favore di un condomino, e delle spese legali relative, all’esito di un contenzioso sorto ex art. 2051 c.c. alla fine degli anni ‘90, non cambia le cose. Trattandosi di un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale, la spesa non rientra tra gli oneri condominiali. Il pagamento è un obbligo risarcitorio, ripartito in sede di assemblea condominiale ma facente carico ai condomini-proprietari che erano tali al momento di commissione dell’illecito.
Ne consegue che l’acquirente di un immobile rientrante in un condominio non è tenuto al risarcimento se il fatto dannoso si è verificato prima del suo acquisto, dovendo rispondere del danno il proprietario dell’unità immobiliare al momento del fatto. L’obbligazione, infatti, non si trasferisce dal venditore al compratore, ma costituisce un’obbligazione connessa alla qualità di custode dell’immobile nel momento in cui esso ha cagionato il danno.
In questo senso, conclude, “la parte acquirente nemmeno dovrebbe anticipare al condominio, non trattandosi appunto di onere condominiale in senso proprio ma di onere risarcitorio non trasmissibile propter rem”.
Con una seconda decisione, ordinanza n. 26870/2026, la Cassazione conferma la responsabilità del condominio per infiltrazioni e umidità dovute a difetti costruttivi dell’edificio;ma dimezza il risarcimento perché al danno, come accertato nelle fasi di merito, hanno contribuito anche cause imputabili al proprietario dell’appartamento.