IVIE sugli immobili nel Regno Unito: alla Corte UE il criterio per la base imponibile post Brexit

Il tema degli effetti fiscali della Brexit per i contribuenti italiani torna davanti alla CGUE in materia di IVIE. Con l’ordinanza 3 luglio 2026, n. 74, la Corte di giustizia tributaria di primo grado di Como ha infatti rimesso ai giudici europei la questione della compatibilità con la libera circolazione dei capitali delle disposizioni domestiche che riservano il criterio di determinazione catastale della base imponibile IVIE soltanto agli immobili situati in Stati Ue o See e applicano invece, per quelli collocati in Paesi terzi, il criterio del costo di acquisto o, in mancanza, quello del valore di mercato. 

La controversia nasce dal diniego opposto dall’Agenzia delle Entrate a un’istanza di rimborso relativa ai periodi d’imposta 2021, 2022 e 2023. Il contribuente, fiscalmente residente in Italia, aveva acquistato nel 2020 un immobile abitativo nel Regno Unito per 10,9 milioni di sterline, pari a circa 12,16 milioni di euro. Dopo l’uscita del Regno Unito dall’Unione Europea aveva determinato l’IVIE, nella misura dello 0,76% applicabile ratione temporis, sul costo di acquisto, versando 92.450 euro per ciascun anno e complessivamente 277.350 euro.

L’articolo 19, comma 15, del d.l. 201/2011 prevede infatti, nella formulazione applicabile alle annualità oggetto di causa, due diversi criteri di determinazione della base imponibile. In via generale, la base imponibile è rappresentata dal costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, dal valore di mercato rilevabile nel luogo in cui l’immobile è situato. Per gli immobili ubicati in Stati appartenenti all’Unione Europea o aderenti allo Spazio economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, il valore è invece quello catastale, come determinato e rivalutato nello Stato estero ai fini dell’assolvimento di imposte di natura patrimoniale o reddituale.

L’Agenzia delle Entrate, con circolare 2 luglio 2012, n. 28/E ha chiarito che, per gli immobili Ue/See, laddove nello Stato estero di ubicazione dell’immobile siano attribuiti valori catastali diversi ai fini delle imposte sui redditi e ai fini delle imposte patrimoniali, assume prioritariamente rilievo il valore catastale utilizzato nello Stato di ubicazione anche ai fini delle seconde, comprese quelle di competenza degli enti locali e territoriali. Per il Regno Unito, la tabella allegata alla circolare indicava espressamente la Council Tax quale imposta presa a riferimento ai fini della determinazione del valore dell’immobile. Con la Brexit, tuttavia, è venuto meno il requisito territoriale previsto dalla disposizione richiamata e gli immobili britannici sono di conseguenza ricaduti nel criterio di determinazione ordinario della base imponibile IVIE (alias, costo d’acquisto o valore di mercato) previsto per quelli situati in Paesi terzi.

Il parametro normativo europeo di riferimento è l’articolo 63 TFUE, che vieta le restrizioni ai movimenti di capitali non soltanto tra Stati membri, ma anche tra Stati membri e Paesi terzi. La nozione di movimento di capitali comprende gli investimenti immobiliari e, secondo la giurisprudenza della CGUE, una misura fiscale può costituire una restrizione quando rende meno conveniente l’investimento estero rispetto a quello domestico.

La CGT richiama, in particolare, le sentenze 11 settembre 2014, causa C-489/13, e 12 aprile 2018, causa C-110/17, Commissione contro Belgio. In particolare, in quest’ultima pronuncia la Corte aveva censurato, ai fini delle imposte sui redditi, il diverso metodo di valorizzazione previsto dalla normativa belga per gli immobili nazionali (valore catastale) e per quelli collocati in altri Stati membri (valore locativo reale o valore di mercato), che, nel secondo caso, conduceva ad un trattamento meno favorevole.

Secondo la Corte tributaria, una criticità analoga potrebbe emergere nell’IVIE: a parità di aliquota, il riferimento al costo di acquisto o al valore di mercato può condurre, per gli immobili extra-UE, ad una base imponibile superiore rispetto a quella determinata sulla base del valore catastale applicabile agli immobili UE/SEE, con un potenziale effetto dissuasivo sugli investimenti in Paesi terzi.

I giudici di Como si soffermano, altresì, sull’interpretazione resa dalla CGUE in merito all’articolo 65 TFUE il quale consente agli Stati membri di operare distinzioni tra contribuenti in relazione al luogo di collocamento del capitale, ma tali misure non possono tradursi in discriminazioni arbitrarie o restrizioni dissimulate alla libera circolazione.

Secondo la giurisprudenza della CGUE, tale disposizione deve essere interpretata restrittivamente poiché costituisce un’eccezione al principio fondamentale della libera circolazione di capitali. In particolare, essa non può essere interpretata nel senso che qualsiasi legislazione tributaria che operi una distinzione tra i contribuenti in base al luogo in cui risiedono o allo Stato in cui collocano i loro capitali sia automaticamente compatibile con il TFUE (si vedano a tale riguardo, tra le altre, le sentenze 17 gennaio 2008, causa C- 256/06; 11 settembre 2008, causa C- 11/07; 11 settembre 2008, causa C- 43/07; 22 aprile 2010, causa C- 510/08).

Infatti, la compatibilità delle anzidette distinzioni con il TFUE è subordinata alla loro applicazione a situazioni non oggettivamente comparabili o all’esistenza di motivi imperativi di interesse generale (così la CGUE, sentenze 30 giugno 2016, causa C- 123/15; 17 ottobre 2013, causa C-181/12).

Dunque, la CGT osserva che il proprietario fiscalmente residente in Italia di un immobile situato nel Regno Unito si trova, rispetto alla finalità dell’IVIE, in una situazione comparabile a quella del contribuente fiscalmente residente in Italia che possiede un immobile in uno Stato Ue o See: in entrambi i casi l’imposta colpisce il medesimo indice di capacità contributiva, rappresentato dal possesso di un immobile all’estero. La sola ubicazione geografica del bene non sarebbe quindi sufficiente, di per sé, a giustificare un trattamento meno favorevole. 

Resta da verificare se la differenziazione possa essere giustificata dall’esigenza di garantire l’efficacia dei controlli fiscali. A tale riguardo, la giurisprudenza unionale ammette (sentenze 18 dicembre 2007, causa C-101/05; 22 marzo 2007, causa C-383/05), nei rapporti con Paesi terzi, che un beneficio fiscale possa essere negato quando la verifica dei relativi presupposti richieda informazioni che sia concretamente impossibile ottenere.

È su questo profilo che l’ordinanza concentra una parte rilevante della motivazione. Dopo la Brexit il Regno Unito non partecipa più al sistema di cooperazione amministrativa previsto dalla direttiva 2011/16/UE. Per la CGT di Como, tuttavia, il venir meno della DAC non dimostra di per sé l’impossibilità dell’amministrazione italiana di acquisire le informazioni necessarie. 

Il Collegio richiama l’Accordo sugli scambi commerciali e la cooperazione tra Unione europea e Regno Unito e, soprattutto, la Convenzione sulla mutua assistenza amministrativa in materia fiscale elaborata dall’OCSE e dal Consiglio d’Europa, ratificata sia dall’Italia sia dal Regno Unito. La Convenzione comprende anche le imposte sul patrimonio e prevede lo scambio di informazioni su richiesta; nell’Allegato A relativo ai tributi coperti dalla Convenzione, l’Italia ha incluso espressamente l’IVIE. L’ordinanza menziona inoltre il Common Reporting Standard dell’OCSE, attuato tramite il Multilateral Competent Authority Agreement, come ulteriore componente del quadro di cooperazione informativa.

In questa prospettiva viene richiamata anche la sentenza 12 ottobre 2023, causa C-670/21, BA, nella quale la CGUE ha attribuito rilievo, ai fini della giustificazione di una restrizione relativa a un immobile situato in un Paese terzo, all’esistenza di un quadro giuridico che consenta all’amministrazione tributaria di ottenere le informazioni necessarie per verificare i dati dichiarati dal contribuente. 

A rafforzare le perplessità della CGT vi è infine un elemento specifico del caso britannico: fino al periodo d’imposta 2020 la stessa amministrazione finanziaria considerava il sistema di valorizzazione britannico idoneo ai fini IVIE. La Brexit ha modificato lo status del Regno Unito nei rapporti con l’Unione, ma, osserva il Collegio, non ha modificato né il sistema di determinazione dei valori catastali britannici né la struttura dei relativi registri immobiliari. Da qui il dubbio che il passaggio automatico al costo di acquisto o al valore di mercato ecceda quanto necessario per assicurare l’efficacia dei controlli.

La CGT di Como chiede quindi se gli articoli 63 e 65 TFUE ostino a una normativa, quale l’articolo 19, comma 15, del d.l. 201/2011, che utilizza, quale base imponibile dell’IVIE, il valore catastale per gli immobili situati in Stati Ue/See e il costo di acquisto o il valore di mercato per quelli situati in Paesi terzi anche quando con questi ultimi siano in vigore accordi di cooperazione idonei a consentire lo scambio, su richiesta, delle informazioni necessarie alla verifica della base imponibile, compreso il valore catastale dell’immobile.

Il giudizio tributario è stato sospeso e spetterà alla CGUE stabilire se la differenza di trattamento superi il vaglio della libera circolazione dei capitali. La risposta potrà chiarire, con portata potenzialmente più ampia rispetto al solo Regno Unito, se il trattamento IVIE degli immobili situati in Paesi terzi possa essere differenziato sulla sola base della loro collocazione geografica o richieda una verifica concreta dell’effettiva possibilità di controllo da parte dell’amministrazione finanziaria.

Il rinvio assume rilievo anche sul piano operativo per i contribuenti che, dopo la Brexit, abbiano determinato l’IVIE sugli immobili situati nel Regno Unito, assumendo il costo di acquisto o il valore di mercato e che avrebbero assolto un’imposta inferiore utilizzando il valore rilevante ai fini della Council Tax.

La pendenza del giudizio europeo non fa venir meno l’esigenza di presidiare i termini entro i quali far valere l’eventuale diritto alla restituzione dell’imposta versata in eccedenza. L’articolo 19, comma 17, del d.l. 201/2011 rinvia, anche per i rimborsi IVIE, alle disposizioni previste per l’IRPEF; in un’ottica prudenziale, parrebbe assumere rilievo il termine di 48 mesi dal versamento previsto dall’articolo 38 del d.P.R. 602/1973.

È quindi opportuno verificare la sussistenza dei presupposti per la presentazione dell’istanza di rimborso, così da preservare la posizione del contribuente in attesa della decisione della Corte UE. L’effettiva spettanza della restituzione resterà comunque subordinata all’esito del rinvio e alla verifica, nel caso concreto, che il parametro riferibile alla Council Tax determini una base imponibile e, pertanto, un’imposta inferiore.

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*Davide Attilio Rossetti, Senior Partner e Antonello Lops, Director - Morri Rossetti & Franzosi