Una costruzione abusiva può restare dov’è, anche se non rispetta le distanze legali, per usucapione. La Cassazione, con la sentenza n. 24767/2026, ha infatti chiarito che l’assenza del titolo edilizio non impedisce l’acquisto della servitù che consente di mantenere il fabbricato a una distanza inferiore da quella prescritta. L’abuso, spiega la Corte, rileva nei rapporti con la pubblica amministrazione, ma non rende l’opera «inesistente» sul piano civilistico né impedisce, ricorrendone i presupposti, il maturare dell’usucapione.
La vicenda nasce nel 1983, quando i proprietari di un fabbricato a Maglie (Lecce) chiesero l’arretramento dell’edificio confinante, realizzato a distanza inferiore a quella prescritta dal regolamento comunale. Dopo quasi quarant’anni di contenzioso, la Corte d’appello ha però riconosciuto a una comproprietaria l’usucapione della servitù di mantenere la costruzione alla distanza esistente: il fabbricato era stato ultimato al rustico nel 1980 e nei suoi confronti il termine ventennale era decorso senza una valida interruzione.
Infatti, gli atti interruttivi posti in essere nei confronti di alcuni dei compossessori non si estendono agli altri, poiché non si applica in materia di diritti reali il principio di solidarietà, sicché l’azione esercitata nel 1983 non ha prodotto effetto interruttivo verso le litisconsorti pretermesse, e il termine ventennale è stato interrotto soltanto con la notifica della domanda di arretramento del 19 febbraio 2002, quando l’usucapione si era già consolidata.
La II Sezione civile ricorda che è ammissibile l’acquisto per usucapione di una “servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici”. E questo anche quando la costruzione è abusiva, considerato che il “difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem”. La disciplina pubblicistica delle distanze, infatti, “opera in ambito distinto rispetto alla disciplina civilistica del possesso”. In questo senso, “il difetto del titolo edilizio non rende il manufatto un tamquam non esset sul piano del diritto civile ma, in quanto opera materialmente esistente e percepibile dal titolare del fondo servente, è idoneo a fondare quel possesso continuativo che, ai sensi dell’art. 1158 c.c., conduce all’acquisto della servitù, per la quale, trattandosi di servitù continua esercitata con opere apparenti, è sufficiente l’esistenza obiettiva della costruzione”.
Con riguardo infine al carattere pacifico del possesso, la Suprema corte chiarisce che “nel sistema dell’art. 1163 c.c., tale carattere va riferito all’inizio del rapporto materiale con il bene, non alla condotta delle controparti nel corso dell’esercizio possessorio”. Mentre l’esercizio di azioni giudiziali opera come atto interruttivo della prescrizione, “non come fatto idoneo a snaturare ex post la qualificazione del possesso”. Così come, “l’eventuale illegittimità dell’atto autorizzatorio si risolve sul terreno pubblicistico, senza integrare un’illiceità del possesso in quanto tale”.