L’incertezza sulla esatta identificazione del bene rende nulla l’ipoteca della banca. E questo anche nel caso di una traslazione di alcuni metri che investa però particelle catastali differenti. Lo ha chiarito la Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 25519/2026, dichiarando inammissibile il ricorso di una banca di credito cooperativo contro l’esclusione del privilegio ipotecario, derivante da un mutuo, a causa della “obiettiva incertezza sull’identità dei beni gravati”.
La CTU aveva accertato che il fabbricato ipotecato era traslato e ruotato rispetto alla mappa catastale, ricadendo in gran parte su un’altra particella e, in parte, su terreni di terzi. Il Tribunale di Paola aveva quindi ritenuto incerta l’identificazione del bene e dichiarato nulla l’ipoteca.
Nel ricorso la banca ha sostenuto che l’immobile fosse stato correttamente individuato nell’atto di mutuo e nella nota di iscrizione, sia catastalmente sia attraverso l’indicazione dei confini. A suo avviso, dunque, non vi era alcuna incertezza sull’identità del bene e l’ipoteca doveva comunque estendersi alle porzioni dell’edificio successivamente incorporate o ampliate.
La Suprema corte ricorda che, nella costituzione di ipoteca, i soli errori della nota di iscrizione suscettibili di comportare l’invalidità ex art. 2841 c.c. dell’iscrizione ipotecaria, non ovviabili con lo strumento della rettifica, sono quelli che inducono incertezza su elementi essenziali quali l'identità del debitore e del creditore, l'ammontare del credito o l'identificazione del bene dato in garanzia, palesandosi l’omissione o l’incertezza in ordine agli altri aspetti emendabile con lo strumento anzidetto.
La Prima sezione civile richiama poi il contenuto decisorio del provvedimento qui impugnato secondo il quale l’immobile “tenuto conto anche dei confini, risultava comunque traslato e ruotato di diversi metri, posto che l’ipoteca era stata iscritta sulla particella 822 sub. 2, mentre l’immobile ricadeva in gran parte sulla particella 824, sempre di proprietà della ricorrente”; con l’ulteriore conseguenza che “non era dato comprendere (e di qui la sopra evidenziata “incertezza”) su quale delle due particelle si volesse iscrivere la garanzia da parte del creditore”.
In definitiva, per la Cassazione ogni omissione, inesattezza o incertezza nei titoli o nelle note di iscrizione che determini un’incertezza sull’identità dell’immobile gravato comporta la nullità dell’iscrizione ipotecaria.