Il diritto di uso esclusivo e perpetuo di una porzione di bene comune, previsto dal regolamento condominiale in favore di una unità immobiliare e qualificato come diritto di natura obbligatoria, non è trasmissibile con la proprietà dell’unità cui è collegato. Cessa, pertanto, con il trasferimento della proprietà di tale unità. Il soggetto che, dopo tale trasferimento, continui a detenere la porzione comune non può opporre un contratto di comodato stipulato dal precedente proprietario, non essendo tale rapporto opponibile al condominio proprietario del bene.
Lo precisa la sentenza del Tribunale di Milano n. 6798 pubblicata il 2 settembre 2026.
Il diritto di uso esclusivo sulla parte comune
La controversia riguarda una porzione di spazio condominiale destinata all’uso esclusivo del proprietario di una unità immobiliare. Il regolamento contrattuale di condominio prevedeva un «diritto d’uso esclusivo e perpetuo» sulla porzione comune precisando tuttavia che tale diritto aveva natura puramente obbligatoria. Il decidente ha riconosciuto la natura condominiale dell’area sulla base dei documenti relativi alla sua destinazione e della mancata prova del superamento della presunzione di condominialità.
L’uso esclusivo attribuito al proprietario dell’unità non determinava il venir meno della proprietà comune della porzione. La qualificazione del diritto come obbligatorio è risultata decisiva. Il giudice ha escluso che possa configurarsi un diritto reale perpetuo di uso esclusivo su una parte comune poiché una simile situazione finirebbe per comprimere il diritto degli altri condòmini al pari godimento del bene comune in contrasto con l’articolo 1102 Codice civile e con i princìpi di tipicità e numerus clausus dei diritti reali.
Il trasferimento dell’immobile fa cessare il diritto
Il diritto di uso esclusivo era stato collegato all’unità immobiliare identificata con il sub 736. Quest’ultima era stata successivamente trasferita mediante decreto del Tribunale di Milano con effetto dal 23 gennaio 2023. Secondo il giudicante, proprio perché il diritto di godimento aveva natura personale e obbligatoria, non poteva seguire automaticamente la proprietà dell’immobile cui era stato collegato. Il trasferimento del sub ha determinato la cessazione del diritto di godimento sulla porzione comune.
Si è escluso che potesse assumere rilevanza il contratto di comodato stipulato dal precedente proprietario. Il comodato di un immobile stipulato dall’alienante prima del trasferimento non è opponibile all’acquirente, non trovando applicazione al comodato la disciplina eccezionale prevista dall’articolo 1599 del Codice civile per la locazione. Ne è derivata la condanna alla restituzione della porzione comune, non essendo stato dimostrato dai convenuti un valido titolo che consentisse loro di continuare a detenerla.
Spese condominiali e danno da occupazione senza titolo
La sentenza ha esaminato anche le conseguenze economiche della occupazione riconoscendo al condominio il diritto al rimborso delle spese relative ai servizi e utenze della porzione comune.
La decisione è stata fondata anche sulla previsione del regolamento condominiale che poneva tali costi a carico del proprietario dell’unità cui era attribuito l’uso esclusivo. Diversamente, è stata respinta la domanda proposta a titolo di indennità per l’occupazione senza titolo. Il giudice ha ribadito che il danno derivante dalla occupazione illegittima di un immobile non può essere considerato automaticamente esistente per il solo fatto della occupazione. Il proprietario deve allegare e provare il concreto pregiudizio subìto, anche attraverso presunzioni. L’occupazione illegittima consente di chiedere la restituzione del bene e, quando ricorrano i presupposti, il rimborso delle spese sostenute, ma non esonera il proprietario dalla allegazione e dalla prova del concreto danno patrimoniale subìto.