Con la sentenza n. 126 del 2026 (decisa l’8 giugno 2026 e depositata il 16 luglio 2026), la Corte costituzionale ha dichiarato incostituzionale la norma che assoggettava il sequestro penale “ordinario” finalizzato alla confisca alle regole restrittive del Codice Antimafia nei confronti dei creditori ipotecari. Una decisione che restituisce certezza al valore delle garanzie reali nel credito immobiliare e nella finanza strutturata.
La vicenda nasce dall’ordinanza n. 27111 del 9 ottobre 2025, con cui la Corte di Cassazione aveva sollevato la questione di legittimità costituzionale, ritenendo che le modifiche normative del 2022 avessero esteso il regime del Codice Antimafia anche al sequestro “ordinario” (non collegato alla criminalità organizzata), a scapito del tradizionale criterio dell’anteriorità di iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari. La Consulta ha accolto la questione, dichiarando incostituzionale la norma.
Contesto
Il sequestro preventivo (art. 321 c.p.p.) è una misura con cui il giudice penale blocca un bene in vista di una futura confisca, cioè della sua acquisizione definitiva allo Stato. Se il procedimento riguarda la criminalità organizzata, si applica il Codice delle leggi antimafia (d.lgs. 159/2011): il creditore deve provare la propria buona fede e il suo credito è comunque soddisfatto solo nel limite del 60% del valore del bene.
Se invece il procedimento riguarda reati comuni (per esempio reati contro la pubblica amministrazione, con confisca per equivalente ex art. 322-ter c.p., spesso estranei a qualsiasi contesto di criminalità organizzata), da sempre si applicava un criterio diverso: vince chi ha iscritto o trascritto per primo l’ipoteca o il pignoramento nei registri immobiliari. Una riforma del 2022 aveva messo in discussione questo principio, ma la Corte costituzionale lo ha ora confermato in via definitiva.
Perché riguarda banche, società immobiliari e studi legali
Grazie alla sentenza n. 126/2026, le ipoteche a garanzia di finanziamenti immobiliari, mutui fondiari o crediti NPL/UTP cartolarizzati restano protette secondo il criterio dell’anteriorità di iscrizione, anche in caso di sequestro penale sopravvenuto a carico del debitore per reati comuni. Senza l’intervento della Consulta, il creditore avrebbe rischiato di vedersi riconosciuto solo il 60% del valore del bene (una falcidia del 40%), con l’onere aggiuntivo di provare la propria buona fede: un rischio evitato anche per gli aggiudicatari di immobili all’asta.
In concreto: il creditore con ipoteca iscritta prima del sequestro conserva la prelazione e può proseguire l’esecuzione forzata senza dover attendere l’esito di un procedimento penale. In caso di vendita, il riparto segue le regole civilistiche ordinarie, con soddisfazione secondo la prelazione ipotecaria: il sequestro (e la successiva eventuale confisca) non prevale più sul diritto già consolidato del creditore anteriore, che viene soddisfatto per primo.
Cosa aspettarsi
La decisione ripristina certezza sul rango delle garanzie ipotecarie rispetto al sequestro penale “ordinario”. La stessa Corte costituzionale segnala però che restano aperti profili di coordinamento, in particolare per le procedure concorsuali (che restano disciplinate dall’art. 317 del Codice della crisi d’impresa) e per altre ipotesi di sequestro assimilabili, rimettendo al legislatore l’opportunità di un intervento di sistema più organico. Un tema da continuare a monitorare per chi struttura, finanzia o acquista crediti garantiti da immobili.
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*Luca Petroni, avvocato, associate partner, Rödl
