La rinegoziazione delle clausole contrattuali in periodo di emergenza sanitaria: obbligo o facoltà per il locatore?

Gli sconvolgimenti causati dalla pandemia che hanno travolto il 2020 stanno avendo dei risvolti molto profondi anche nell'ambito della legislazione contrattuale. Infatti, a causa del crollo delle vendite e della diminuzione delle attività produttive, sono molte le imprese che si sono trovate a dover chiedere di modificare le clausole dei contratti che le legano ai propri fornitori ed ai propri locatori in modo da poter far fronte all'improvviso cambio di direzione dell'economia.

Di fronte a questa situazione il Governo ha adottato una vasta serie di misure emergenziali e transitorie volte ad evitare delle ripercussioni irreparabili sul mondo imprenditoriale.

Questa frenetica attività di intervento nel tessuto normativo italiano non ha, però, portato a delle modifiche sostanziali ma solamente alla sospensione di alcune disposizioni, soprattutto in ambito societario e concorsuale. Questo perché è possibile rilevare già all'interno della normativa previgente delle disposizioni che, sebbene siano vaghe e molto circoscritte, rendono possibile una modificazione dei contratti in caso di impossibilità ad adempiere ai propri obblighi che sia causata da eventi successivi.

In quest'ambito risulta rilevante richiamare l'articolo 1467 del Codice civile, relativo all'eccessiva onerosità sopravvenuta, nel quale viene affermato che, qualora le obbligazioni contrattuali a carattere continuativo o periodico che "per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili" diventino per il debitore, appunto, troppo onerose per poter essere adempiute, questi potrà chiedere la risoluzione del contratto. Sebbene in questa norma si parli espressamente per il debitore solo del rimedio della risoluzione del contratto, è comunque importante notare come essa deroghi al principio dell'obbligo del rispetto degli impegni contrattualmente assunti, così ben riassunto nel famoso brocardo "pacta sunt servanda", previsto dall'articolo 1372 del Codice civile.

La rilevanza di tali situazioni nell'economia dei contratti è poi sottolineata anche dal DPCM del 9 Marzo, che ha aperto ad una potenziale configurazione di ciò che possiamo definire come "impossibilità sopravvenuta" in quanto occorrenza non ascrivibile alla volontà delle parti ma legata a fattori esterni.

L'impossibilità sopravvenuta può essere assoluta (articolo 1256, primo comma, C.C.), quando abbraccia il contratto per tutta la sua durata, o temporanea (articolo 1256, secondo comma), quando investe solo un arco di tempo definito del contratto. Una parte della dottrina identifica il realizzarsi della impossibilità come un evento oggettivo ed esterno alla portata del contratto (Alpa, Bianca), altra parte invece parla di soggettività, e quindi di un impedimento del soggetto in quanto persona fisica all'interno del sinallagma contrattuale (Perlingieri).

Sempre sul tema della Risoluzione per eccessiva onerosità, bisogna evidenziare come la Corte di Cassazione ha considerato come legittimo motivo di recesso la "gravità della crisi economica determinatasi in relazione alla collocazione geografica dell'attività commerciale svolta all'interno dell'immobile locato" (sentenza n. 23639/2019 della Terza Sezione). Così ragionava per analogia rispetto ad una propria precedente pronuncia (la sentenza n. 17844/2007 della Terza Sezione), secondo le stesse modalità che aveva individuato per la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta nell'ambito di una locazione di immobili danneggiati da evento sismico, giustificandola con l'impossibilità di godere degli stessi per l'uso convenuto.

Di portata più ampia e di valenza generale è, invece, l'art. 91 del "Decreto Cura Italia" dello scorso 17 marzo, che ha introdotto l'articolo 6-bis nell'articolo 3 del D.L. 23 febbraio 2020 n. 6, con ciò prevedendo testualmente "il rispetto delle misure di contenimento [dell'epidemia] è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 C.C., anche relativamente all'applicazione delle decadenza o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti" Ciò, in riferimento ai contratti di natura commerciali, non inserisce, giova sottolinearlo, un esonero automatico del debitore per la responsabilità automatica per inadempimento, ma è limitato a rendere obbligatoria per l'autorità giudiziaria, delle ripercussioni sull'attività produttiva che l'epidemia ha e sta comportando. La norma, come sottolineato dalla dottrina (A.M. Benedetti e R. Natoli, Coronavirus, emergenza sanitaria e diritto dei contratti: spunti per un dibattito, in diritto bancario.it, 25 marzo 2020).

Conseguentemente, le uniche conclusioni possibili sono che, da un lato, il conduttore potrebbe avere interesse a sciogliere il vincolo contrattuale e, dall'altro lato, mantenendo in essere il rapporto locatizio, al più, potrebbe ottenere la sospensione oppure la riduzione del canone inizialmente pattuito.

Queste rilevazioni sono state poste anche alla base di una recente relazione della Corte di Cassazione riguardante proprio le problematiche sorte in ambito contrattuale a causa della pandemia di Covid-19. In essa i giudici della Suprema Corte svolgono un'analisi approfondita di come, sebbene l'articolo 1372 del Codice civile ponga un obbligo assoluto di adempimento in capo alle parti di un contratto e diversi altri articoli prevedano come rimedio la sola risoluzione dello stesso (fra cui lo stesso articolo 1467), sia possibile rinvenire all'interno dei principi generali sull'esecuzione dei contratti delle aperture alla possibilità di chiedere la rinegoziazione dei loro termini.

La base individuata nella relazione della Corte di Cassazione per addivenire a tale tipologia di operazione sui contratti è il principio di buona fede nella loro esecuzione. A riprova della validità di tale impostazione di analisi si può notare come sia la giurisprudenza di merito che quella della Corte di Cassazione abbiano già più volte trattato la questione della sussistenza di un obbligo di modificazione dei termini contrattuali in base ai principi di correttezza e buona fede (si vedano a questo proposito le sentenze n. 3775 del 1994 e n. 10511 del 1999 della Corte di Cassazione).

Questi principi trovano a loro volta, come sottolineato dalla Corte di Cassazione nella sua summenzionata relazione, giustificazione nelle disposizioni dell'articolo 2 della nostra Costituzione, la quale afferma un dovere inderogabile di solidarietà che, se applicato ai contratti, impone a ciascuno dei contraenti di salvaguardare l'interesse dell'altro, sempre che ciò non comporti un irragionevole sacrificio del proprio.

La centralità attribuita ai doveri di correttezza e buona fede nella fase di esecuzione dei contratti, così come stabilita dall'articolo 1375 del Codice civile ed interpretata dalla Corte di Cassazione anche alla luce dei principio costituzionale di solidarietà, comporta, come azione necessaria, l'adattamento del contratto alle circostanze ed alle esigenze sopravvenute che nessuna delle parti avrebbe potuto ragionevolmente aspettarsi, come è, appunto, il caso dell'attuale pandemia da coronavirus.

Alla luce di quanto affermato finora, quindi, risulta chiaro che, qualora una delle parti di un contratto abbia subito delle gravose ed inaspettate conseguenze sul piano economico come conseguenza della attuale situazione di crisi sanitaria, questa abbia la piena possibilità, attribuitale in forma interpretativa sia dalladottrina che da recentissima giurisprudenza (si veda l'ordinanza del Tribunale di Roma del 27 agosto 2020), di avanzare la richiesta di una modificazione dei termini contrattuali che la legano ad un fornitore o ad un locatore.

Questo orientamento viene giustificato anche dalla considerazione che nei contratti, specialmente quelli la cui esecuzione si protrae per un esteso periodo di tempo, la volontà delle parti è quella di far continuare la loro efficacia e, di conseguenza, che la previsione generale di rimedi solamente estintivi a delle sopravvenienze inaspettate sia una risposta insufficiente a tale volontà.

Data, quindi, la propensione già in passato di dottrina e giurisprudenza a vedere come discendente dai principi di correttezza, buona fede e solidarietà contrattuali la possibilità per le parti di rinegoziare i termini di un contratto, anche in assenza di un precedente esplicito accordo in proposito, in caso di sopravvenienze inaspettate, la situazione attuale di
crisi dovuta al Covid-19 rende ancora più fermo oggi l'obbligo di intavolare nuove e serie trattative sul medesimo oggetto.

Quest'obbligo di rinegoziazione dei contratti già in essere comporta per le parti anche il rispetto di quei medesimi principi di correttezza e buona fede che devono aver caratterizzato le trattative che hanno inizialmente portato al raggiungimento dell'accordo. Tuttavia tale obbligo di origine interpretativa non si estende fino ad imporre la conclusione di un contratto modificato. Infatti, la parte tenuta alla rinegoziazione viene vista come adempiente se, in presenza dei summenzionati presupposti che richiedono la revisione del contratto, promuove una trattativa o raccoglie positivamente l'invito di rinegoziare rivoltole dalla controparte e propone soluzioni riequilibrative che possano ritenersi eque e accettabili per entrambe alla luce dell'economia del contratto.

In altre parole, non può essere imposto alla parte che ha ricevuto una richiesta di negoziazione di acconsentire ad ogni pretesa della parte svantaggiata o di addivenire in ogni caso alla conclusione del contratto. Infatti, come ben osserva la Corte di Cassazione nella propria relazione, "i canoni della solidarietà contrattuale, fondati sulla buona fede, prescrivono di salvaguardare l'interesse altrui ma non fino al punto di subire un apprezzabile sacrificio, personale o economico".

In altre parole, i contraenti sono tenuti a trattare in buona fede e a condurre a termine la trattativa pervenendo ad un risultato: l'accordo per la prosecuzione del rapporto ovvero per il suo scioglimento, ove ciò risulti ad entrambi più conveniente. Solo se l'intenzione prevalente delle parti è quella di preservare l'originario equilibrio contrattuale, adeguandolo alle inaspettate sopravvenienze occorse, vi sarà spazio per una rimodulazione del rapporto, in caso contrario sarà sempre possibile la sua risoluzione.

Di recente è capitato (si veda la summenzionata ordinanza del Tribunale di Roma del 27 agosto 2020) che un conduttore, in ossequio alle misure emergenziali introdotte dal governo, avesse dovuto sospendere la propria attività e che di conseguenza avesse richiesto una rinegoziazione dei canoni di locazione. Di fronte al diniego del locatore, egli si era rivolto al giudice per richiedere di ricondurre un contratto di locazione ad equità, ossia, viste le criticità correnti, una riduzione del canone che permettesse al conduttore di far fronte ai costi ed al contemporaneo crollo degli introiti.

La vicenda, tuttavia, non deve essere letta come il primo esempio di un completo cambio di rotta nella determinazione delle sorti di un contratto a fronte di situazioni sopravvenute ed inaspettate. Infatti, come discende dall'attenta interpretazione operata dalla Corte di Cassazione delle nuove norme emergenziali (in particolare le previsioni introdotte all'articolo 3 del D.L. 23 febbraio 2020, n. 6, convertito con modificazioni dalla L. 5 marzo 2020, n. 13, dall'articolo 91 del D.L. 17 marzo 2020, n. 18), è il debitore a dover dimostrare che è stato l'ossequio alle misure di contenimento ad avergli impedito di eseguire la prestazione. Inoltre, tale intervento equitativo operato dal giudice trova comunque ragion d'essere nell'interesse del locatore a non terminare l'accordo nonché un limite nel fatto che non è comunque possibile imporgli "un apprezzabile sacrificio, personale o economico".

Da ultimo, si noti come, in caso di raggiungimento di un accordo tra locatore e locatario per la riduzione del canone di un contratto di locazione in corso di esecuzione, questo non deve essere obbligatoriamente soggetto a registrazione. Infatti, ai sensi dell'articolo 17 del DPR n 131/86, sono soggette a registrazione in termine fisso soltanto le cessioni, le proroghe e le risoluzioni del contratto originario. La stessa Corte di Cassazione, poi, conferma l'assenza di tale obbligo, dichiarando che "le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione" (sentenza n. 5576 del 2003).

Tuttavia, nonostante non vi sia alcun obbligo di registrazione può comunque essere interesse delle parti attribuire data certa al documento, dato che la diminuzione del canone determina una riduzione della base imponibile ai fini dell'imposta di registro, dell'IVA e delle imposte sui redditi. A ciò si aggiunge anche il fatto che L'articolo 19 del D.L. n. 133 del 2014 esenta dall'assoggettamento a imposta di registro e da imposta di bollo le registrazioni di accordi che dispongano, esclusivamente, una riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere.

A voler riassumere quanto fin qui detto, si deve rilevare come il punto centrale di tutta la questione sia il principio di buona fede nell'esecuzione del contratto e come esso imponga alle parti, in caso di sopravvenienza eccessivamente onerose, di rendersi disponibili e collaborare attivamente a cercare di trovare una soluzione che possa risultare più equa per entrambe e che permetta così di proseguire il rapporto, salvo sempre che non si decida di risolvere l'accordo esistente.

Alla luce di quanto sopra, in ultimis, occorrerà fare un breve accenno alle agevolazioni che, in questo particolare momento, sono state riconosciute ai soggetti investiti da una evidente difficoltà.

Invero, fermo quanto detto finora in ordine ai principi di buona fede nell'esecuzione dei contratti ed alle eventuali sopravvenute onerosità delle prestazioni, i nostri organi governativi sono intervenuti, già da diversi mesi, al fine di contemperare gli interessi in gioco, mediante apposite misure.

Infatti, già con il precedente Decreto n. 34 del 19 maggio 2020 (c.d. "Decreto Rilancio"), è stato introdotto, per i soggetti esercenti attività d'impresa, arte o professione, e solo a determinate condizioni, il riconoscimento di un credito d'imposta, nella misura del 60 per cento dell'ammontare mensile del canone di locazione, leasing o concessione di immobili ad uso non abitativo, destinati allo svolgimento di attività industriale, commerciale, artigianale, agricola o all'esercizio abituale e professionale dell'attività di lavoro autonomo, per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020.

Il medesimo Decreto ha previsto la possibilità di cessione del summenzionato credito maturato, in favore del proprio locatore. Siffatta previsione è idonea a garantire un equo ristoro, ad entrambe le parti contrattuali, dei danni economici patiti.

Da una parte, infatti, il conduttore può cedere il credito d'imposta maturato al locatore, in luogo del pagamento, consentendogli così di limitare l'impegno finanziario e recuperare liquidità da impiegare nello svolgimento della propria attività. Dall'altra parte, al locatore/cessionario viene garantito il pagamento delle mensilità, seppur in maniera alternativa sotto forma di credito di imposta, ed un beneficio di natura fiscale, non concorrendo, siffatto credito, alla formazione del reddito ai fini delle imposte sui redditi e dell'Irap.

Siffatta agevolazione è stata, altresì, prevista dai successivi atti normativi e nello specifico dal Decreto n. 137 del 28 ottobre 2020 (c.d. "Decreto Ristori") e dal Decreto n. 149 del 9 novembre 2020 ("Decreto Ristori Bis") limitatamente, però, a determinate imprese elencate negli specifici allegati e, sempre a determinate condizioni, per i mesi di ottobre, novembre e dicembre 2020.

Nessuna agevolazione, invece, è stata riconosciuta per questi ultimi mesi, ai soggetti esercenti attività professionale, sui quali, anche in assenza di sospensione della propria attività, l'attuale pandemia in corso ha generato, in determinati casi, delle conseguenze di evidente difficoltà economica.

In conclusione, sebbene sconvolgimenti causati dalla pandemia in corso abbiano travolto l'economia ed inciso profondamente sulla situazione delle imprese, gli interventi del Governo e la legislazione già esistente hanno allentato le strette maglie delle disposizioni sui contratti per far sì che, tra gli altri, i locatori ed i conduttori di immobili possano più facilmente trovare un'intesa temporanea per far fronte ai crolli di fatturato di questi ultimi e, in ultima analisi, per evitare la chiusura di un gran numero di attività a causa di una sopravvenienza inaspettata e dirompente.

* a cura degli Avvocati Valentina Lombardo e Giampaolo Berni Ferretti dello Studio Legale Mascheroni & Associati