Lavori tra due piani o sul cortile: le regole per dividere le spese in condominio

Il Tribunale di Trani (sentenza 15 settembre 2026 n. 1004) in sentenza sottolinea (tra l’altro) come, in materia di condominio, l’art. 1125 c.c. disciplini il regime contributivo delle spese necessarie alla manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai tra i proprietari dei piani sovrapposti, ciò non escludendo l’operatività dei generali principi in materia di responsabilità civile allorquando venga accertato, in particolare, che i danni che siano causalmente riconducibili a una cosa sottoposta alla custodia di uno dei soggetti interessati.

La citata disposizione codicistica detta la regola del riparto delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, accollando le stesse in parti eguali ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti e lasciando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

E così ove si tratti di opere manutentive afferenti a un solaio interpiano comune trova applicazione provvisoria la regola di ripartizione delle spese sancita dall’art. 1125 c.c., la quale impone la divisione dei costi in ragione della metà tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore. Per il successivo, definitivo, accertamento delle percentuali di colpa e dei conseguenti risarcimenti danni (per esempio, alle suppellettili o per la perdita dei canoni di locazione, etc.) si dovranno seguire le regole ordinarie sull’onere della prova.

Ove si debba procedere alla riparazione del locale a piano terra di proprietà esclusiva di un singolo condomino, che funga anche da copertura per i vani scantinati sotterranei di proprietà condominiale, le spese relative alla manutenzione della parte della struttura identificantesi con il pavimento del piano superiore sono pertanto a carico del proprietario esclusivo di esso e sono sottratte alle attribuzioni dell’assemblea. 

Le spese per la manutenzione e la ricostruzione del solaio che separa i locali terranei dai vani scantinati, comprensivo di tutte le strutture che hanno una funzione divisoria, di sostegno e di copertura (ma non anche delle spese per pilastri e travi portanti, per le quali trova applicazione il criterio generale stabilito al primo comma dell’art. 1123 c.c.), competono per la metà al proprietario esclusivo del locale sovrastante e per la restante metà a carico dei condomini, provvedendo l’assemblea a ripartire le stesse, come quelle inerenti all’intonaco, alla tinta e alla decorazione del soffitto, a norma dell’art. 1123 c.c., in mancanza di diversa convenzione.

L’articolo 1125 del codice civile riguarda le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuni dei condomini, così che quando il danno sia ascrivibile a singoli condomini trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati.

Valga infine il principio di diritto per il quale, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c., ma si deve applicare analogicamente l’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, II, c.c.. Dunque l’art. 1125 c.c. si pone quindi in rapporto di genere rispetto all’art. 1123, II, c.c. e trova applicazione nei casi in cui la copertura condominiale serve delle aree di proprietà privata.