Liti e condominio, non scatta la mediazione obbligatoria per controversie con l’appaltatore

Il Tribunale di Avellino - con la sentenza 23 luglio 2026 n. 1463 - si sofferma sulla corretta esegesi dell’articolo 5 del Dlgs n. 28/2010 nella parte in cui assoggetta a mediazione obbligatoria le controversie “in materia di condominio” osservando come la portata della stessa sia delimitata dall’articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione del Cc, nel senso che per tali controversie si intendono quelle derivanti dalla violazione, o dall’errata applicazione, delle disposizioni codicistiche e di attuazione proprie del condominio.

Segnatamente, tale ultima disposizione specifica che, per “controversie in materia di condominio” - sottoposte a mediazione obbligatoria - si intendono quelle derivanti dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio, vale a dire del libro III, titolo VII, capo II del Codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

E così, secondo l’adito Giudice campano, deve escludersi che vi rientrino le liti tra condominio e terzo appaltatore, alle quali si applica la disciplina del contratto di appalto e non quella dell’ordinamento condominiale in senso stretto.

Idem nel caso di risarcimento del danno per infiltrazioni provenienti dalle parti comuni di un edificio condominiale: anche tale controversia non rientra nelle materie oggetto di mediazione obbligatoria.

L’articolo 4 del Dlgs n. 28/2010 dispone che “la domanda di mediazione deve indicare l’organismo, le parti, l’oggetto e le ragioni della pretesa”; il contenuto del suddetto articolo è praticamente equivalente a quello dell’articolo 125 del Cpc, circa il contenuto degli atti processuali, fatta eccezione per i soli “elementi di diritto”.

L’applicazione di detta norma (articolo 4 citato) impone, quindi, una simmetria tra fatti narrati in sede di mediazione e fatti esposti in sede processuale, almeno per quelli principali; diversamente, dovrebbe essere dichiarata l’improcedibilità, per mancato assolvimento della condizione prevista dal Legislatore.

Pur non richiedendosi l’equivalente di un atto giudiziario sotto il profilo formale (e dell’indicazione degli elementi di diritto), l’istanza di mediazione deve ricalcare la futura domanda di merito, includendo tutti, e gli stessi, elementi fattuali che saranno introdotti nel futuro giudizio e ciò sia per consentire all’istituto della mediazione di svolgere efficacemente la funzione deflativa affidatagli dal Legislatore (rafforzata dalla eventuale sanzione della improcedibilità della domanda), sia per consentire alla controparte evocata in mediazione di conoscere la materia del futuro contendere e di prendere posizione su di essa già nel corso della procedura, svolgendo le opportune difese che possono condurre ad una soluzione conciliativa o anche solo far ridurre il thema decidendum nella eventuale fase processuale.

Una domanda processuale diversa, che esuli, anche solo in parte, da quella prospettata in sede di mediazione, va quindi considerata una domanda nuova rispetto a quella passata per il filtro della mediazione ed in grado di superare, almeno in astratto, il giudizio sulla procedibilità.

Se poi è vero che per la mediazione ante causam è sempre possibile sanare l’improcedibilità, potendo il Giudice demandare un nuovo esperimento della mediazione e, solo in caso di mancato (valido) esperimento di tale nuova mediazione, pronunciare l’improcedibilità della domanda, è anche vero che nel caso di impugnazione di una delibera condominiale sussiste un termine di decadenza che viene interrotto dalla “comunicazione” dell’istanza di mediazione alla controparte una sola volta e che inizia a decorrere nuovamente dal deposito del verbale conclusivo della mediazione.

Tale effetto interruttivo può essere riconosciuto solo a una procedura validamente espletata e in relazione all’istanza comunicata che sia simmetrica alla futura domanda giudiziale.