L'emergenza sanitaria che vede coinvolto il nostro Paese sta avendo notevoli riflessi su tutte le attività economiche e molte sono le problematiche riguardanti le possibili soluzioni da adottare per cercare quanto meno di contenere i danni. In particolare, per le locazioni uso commerciale per attività non essenziali si sta ponendo l'attenzione sulla possibilità da parte del conduttore di sospendere il pagamento del canone di locazione o, quanto meno, di ridurlo in autotutela. Innanzitutto, bisogna evidenziare che l'eccezionalità della situazione che si è venuta a creare non ha precedenti e che, quindi, non esiste giurisprudenza di merito a riguardo.
E' possibile però analizzare la tematica giuridica riprendendo casi analoghi trattati dalla giurisprudenza in tema di locazione commerciale. Certamente, in questa situazione di incertezza un accordo tra proprietario e conduttore, come già prospettato da qualcuno, è auspicabile in quanto risolverebbe ogni contrasto ed eviterebbe eventuali contenziosi. Non basta però ciò a risolvere “giuridicamente” la questione.
E' noto che l'art. 1455 c.c. prevede che il giudice possa valutare la gravità dell'inadempimento delle parti e bilanciare le prestazioni tra conduttore e locatore nel contratto di locazione uso commerciale. A parere dello scrivente, la giurisprudenza esistente che può venire in aiuto alla risoluzione del caso è quella in tema di mancato rilascio del certificato di agibilità del locale commerciale che risulta essere adempimento posto a carico del locatore.
Nel caso di mancato godimento del locale commerciale è stato affermato che il locatario legittimamente può sospendere il pagamento dei canoni di locazione nel caso di inutilizzabilità neanche parziale dello stesso (cfr. sentenza n. 4707/2019 del 10/10/2019 della Corte di Appello di Napoli – sez. II rel. Dott. Quaranta che conferma integralmente la sentenza n 365/2016 del 20/06/2016 del Tribunale di Napoli Nord dott.ssa Fontanarosa).
Nel caso di specie, il conduttore dell'immobile aveva ricevuto, proprio a causa dell' inesistenza del certificato di agibilità, la notifica da parte del Comune di una ordinanza di non praticabilità del locale commerciale che cristallizzava con certezza la data a partire dalla quale non vi era lo scambio della prestazione oggetto del contratto di locazione uso diverso e cioè il godimento del bene. Venendo, quindi, al caso in esame, il d.p.c.m. del 22 marzo 2020 ha disposto la chiusura di tutte le attività commerciali relative a servizi non essenziali.
Ritengo che non potendo godere del bene anche se per causa non imputabile al locatore (questa la differenza con il caso di mancanza del certificato di agibilità), il conduttore legittimamente possa sospendere il pagamento del canone di locazione fino alla revoca del provvedimento di chiusura forzata delle dette attività commerciali.
Il giudice in caso di contenzioso non potrà non tenere conto che il conduttore non ha potuto esercitare attività commerciale nel periodo di vigenza del detto d.p.c.m.