Locazione nulla, i limiti alla ripetizione dei canoni da parte del conduttore
La Cassazione, ordinanza n. 32696 depositata oggi, chiarisce che il proprietario può eccepire il godimento del bene e dunque una richiesta eccessiva può integrare l’ingiustificato arricchimento
La Cassazione, ordinanza n. 32696 depositata oggi, chiarisce che in caso di nullità del contratto di locazione – per difetto di forma e scritta e di registrazione -, il conduttore ha diritto alla restituzione dei canoni versati (articolo 2033 c.c.). Tuttavia, il locatore, considerato che comunque il godimento del bene vi è stato, può eccepire l’arricchimento senza causa (articolo2041 c.c.). In quale misura? La Terza sezione civile afferma che il parametro deve essere la diminuzione patrimoniale effettivamente subita (dal locatore) che non può dunque automaticamente coincidere con i canoni incassati.
In primo grado, il tribunale aveva invece respinto la richiesta di restituzione dei canoni complessivamente pagati, per un totale di 24.115,00 euro, da parte di un uomo che aveva occupato, senza contratto perché così gli era stato imposto dal proprietario, una stanza all’interno di un appartamento in via Napoleone III° a Roma, corrispondendo 500,00 euro al mese. Per il giudice il rapporto tra le parti non poteva ricondursi nell’alveo della locazione. Proposto appello, la Corte territoriale gli ha dato parzialmente ragione sostenendo che si era davanti a un contratto di locazione nullo per difetto di forma e scritta e registrazione. Tuttavia, la restituzione dei canoni doveva ritenersi preclusa, “avendo egli, comunque, goduto dell’immobile, sicché, mercé la restituzione integrale dei canoni, si sarebbe determinato, in suo favore, un arricchimento senza causa”.
Proposto un nuovo ricorso, la Cassazione l’ha accolto (con rinvio). Per prima cosa ha affermato che la Corte d’Appello ha sbagliato nel rilevare d’ufficio l’ingiustificato arricchimento, senza un’adeguata iniziativa del locatore. E poi ha mancato di ricondurre la pretesa restitutoria del conduttore nell’indebito oggettivo (articolo 2033 cod. civ.).
Da qui la formulazione del seguente principio di diritto a cui dovrà attenersi Corte d’appello di Roma, in diversa sezione e composizione: “In caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto di ripetere, a norma dell’art. 2033 cod. civ., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest’ultimo di eccepire, ex art. 2041 cod. civ., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell’erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di una valida relazione contrattuale”.
In altre parole, nell’ipotesi della nullità della locazione, in relazione alla pretesa del conduttore di conseguire la restituzione di quanto versato, il valore della (contro)prestazione viene in rilievo solo “nei limiti dell’arricchimento e dell’impoverimento, della parte che, rispettivamente, abbia ricevuto o effettuato la prestazione di un contratto nullo”. Ma ciò – precisa la Corte - può avvenire, “non già sulla base della determinazione fattane dalle parti con il contratto nullo, bensì in esito ad una valutazione oggettiva dell’utilità conseguita, entro i limiti della diminuzione patrimoniale subita dall’esecutore della prestazione resa in virtù del contratto invalido”. E questo perché “l’indennità prevista dall’art. 2041 cod. civ. va liquidata nei limiti della diminuzione patrimoniale subita dalla parte nell’erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che la stessa avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di una valida relazione contrattuale”.