Il condominio e l'emergenza sanitaria Covid-19

LA QUESTIONE

Le restrizioni per il contenimento del contagio da Covid-19 come impattano sul condominio? L'amministratore di condominio può convocare l'assemblea in videoconferenza? Quali attività può compiere l'amministratore di condominio durante l'emergenza sanitaria senza delibera dell'assemblea condominiale?

Il decreto del Presidente del Consiglio Dei Ministri 4 marzo 2020: «Ulteriori disposizioni attuative del decreto-legge 23 febbraio 2020, n. 6, recante misure urgenti in materia di contenimento e gestione dell'emergenza epidemiologica da COVID-19, applicabili sull'intero territorio nazionale, ha disposto la sospensione delle manifestazioni, degli eventi e degli spettacoli di qualsiasi natura, ivi inclusi quelli cinematografici e teatrali, svolti in ogni luogo, sia pubblico sia privato, che comportano affollamento di persone tale da non consentire il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro di cui all'allegato 1, lettera d (mantenimento, nei contatti sociali, di una distanza interpersonale di almeno un metro)». Con il decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 8 marzo 2020 sono state previste misure più stringenti estese dalla zona cosiddetta rossa all'intero territorio nazionale.
Si sono susseguiti ulteriori DCPM datati rispettivamente 11 marzo 2020 e 22 marzo 2020 che hanno prorogato temporalmente le misure restrittive in concomitanza dell'evoluzione dell'emergenza epidemiologica e che hanno accompagnato il paese sino alla cosiddetta fase II. Il D.P.C.M. 17 maggio 2020, recante disposizioni attuative del decreto-legge 25 marzo 2020, n. 19, recante misure urgenti per fronteggiare l'emergenza epidemiologica da COVID-19, e del decreto-legge 16 maggio 2020, n. 33, recante ulteriori misure urgenti per fronteggiare l'emergenza epidemiologica da COVID-19, ha confermato la sospensione degli eventi che implichino assembramenti in spazi chiusi o all'aperto quando non è possibile assicurare il rispetto delle condizioni di cui alla presente lettera; e stabilito che restano comunque sospese le attività che abbiano luogo in sale da ballo e discoteche e locali assimilati, all'aperto o al chiuso, le fiere e i congressi. Nell'allegato 17 – Uffici aperti al pubblico viene stabilito: «Per le riunioni (con utenti interni o esterni) vengono prioritariamente favorite le modalità a distanza, dovrà essere garantito il rispetto del mantenimento della distanza interpersonale di almeno 1 metro e, in caso sia prevista una durata prolungata, anche l'uso della mascherina.
Le disposizioni del decreto si applicano dalla data del 18 maggio 2020 in sostituzione di quelle del decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 26 aprile 2020 e sono efficaci fino al 14 giugno 2020. Con D.P.C.M. 11 giugno 2020 il Presidente del Consiglio ha autorizzato la ripresa di ulteriori attività a partire dal 15 giugno tra cui: centri estivi per i bambini, sale giochi, sale scommesse, sale bingo, così come le attività di centri benessere, centri termali, culturali e centri sociali.
Riprendono, inoltre, gli spettacoli aperti al pubblico, le sale teatrali, sale da concerto, sale cinematografiche e in altri spazi anche all'aperto ma con alcune cautele/precauzioni. Restano invece sospese tutte le attività che abbiano luogo in sale da ballo, discoteche, locali assimilati sia all'aperto che al chiuso. A partire dal 12 giugno, riprendono invece gli eventi e le competizioni sportive a porte chiuse ovvero all'aperto senza la presenza del pubblico nel rispetto dei protocolli di sicurezza emanati dalle rispettive Federazioni sportive al fine di prevenire le occasioni di contagio. A decorrere dal 25 giugno 2020 è consentito lo svolgimento anche degli sport di contatto nelle Regioni e Province Autonome che, d'intesa con il Ministero della Salute e dell'Autorità di Governo delegata in materia di sport, abbiano preventivamente accertato la compatibilità delle suddette attività con l'andamento della situazione epidemiologica nei rispettivi territori.

L'assemblea condominiale nel codice civile
L'art. 1130 cod. civ. impone all'amministratore di redigere annualmente il rendiconto condominiale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. L'assemblea è regolamentata dagli art. 1135, 1136, 1137 cod. civ. e dagli artt. 66 e 67 disp. att. cod. civ. e ai sensi di quanto previsto dall'articolo 1136, VI comma, cod. civ. «l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati».
La norma, richiamando la necessità di una previa verifica della convocazione di tutti, mira ad evitare che siano poste in essere deliberazioni annullabili così come disposto espressamente dal 3 comma dell'art. 66 disp att. cod civ. secondo cui «in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'art. 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti purché non ritualmente convocati». Per costante orientamento della Corte di Cassazione (ex multis, Cass., 26.09.2013 n. 22047), la disposizione dell'art. 66 disp. att. c.c., viene interpretata nel senso che essa esprime il principio secondo cui ogni condomino ha il diritto di intervenire all'assemblea del condominio e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare. Viene, inoltre, affermata la necessità che l'avviso di convocazione sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine, ivi stabilito, di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza, avendo riguardo quale dies ad quem alla riunione dell'assemblea in prima convocazione. Con la conseguenza che la mancata conoscenza di tale data, da parte dell'avente diritto, entro il termine previsto dalla legge, costituisce motivo di invalidità delle delibere assembleari, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come confermato dall'art. 66 disp. att. c.c., comma 3, a nulla rilevando, ai fini della tempestività dell'avviso, né la data di svolgimento dell'assemblea in seconda convocazione, né che la data della prima convocazione fosse stata eventualmente già fissata dai condomini prima dell'invio degli avvisi.
Chiarisce ancora la giurisprudenza che l'avviso di convocazione è atto unilaterale recettizio disciplinato dall'art. 1335 c.c.. con la conseguenza che trova applicazione il principio secondo cui le dichiarazioni dirette a persone determinate si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, per cui l'onere della prova a carico del mittente riguarda, in tale contesto, solo l'avvenuto recapito all'indirizzo del destinatario, salva la prova da parte del destinatario medesimo dell'impossibilità di acquisire in concreto l'anzidetta conoscenza per un evento estraneo alla sua volontà.
L'onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente convocati incombe al condominio, non potendosi addossare al condomino che deduca l'invalidità dell'assemblea la prova negativa dell'inosservanza di tale obbligo (in tal senso Cass. 15283/2011; Cass. 24132/2009; Cass. n. 2837/1999). Sicché, in tema di violazione del procedimento di convocazione dell'assemblea condominiale, la legittimazione a far valere l'annullabilità della delibera spetta solo al condomino che non sia stato regolarmente avvisato (Cass. 31 marzo 2017, n. 8520; Cass. 18 aprile 2014 n. 9082). Qualora il condomino agisca per far valere l'invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio l'onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente avvisati della convocazione, quale presupposto per la regolare costituzione dell'assemblea, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell'assemblea.

Luogo di convocazione e criteri da rispettare
L'unico riferimento legislativo al luogo di celebrazione dell'assemblea è contenuto nell'articolo 66 comma 3 disp. att. c.c che disciplina la convocazione delle assemblee condominiali prevedendo che la comunicazione - contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, del luogo e dell'ora della riunione - debba effettuarsi a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione. Il luogo di riunione è elemento essenziale dell'avviso di convocazione dell'assemblea e l'omessa indicazione rende invalida la delibera.
Nel silenzio della legge ed in assenza di precise disposizioni regolamentari, è riconosciuta all'amministratore discrezionalità nella scelta della sede della riunione, tuttavia, secondo l'opinione prevalente della giurisprudenza e della dottrina, le caratteristiche fondamentali che deve garantire il luogo di svolgimento dell'assemblea sono:

1) possibilità per tutti i condomini di raggiungerlo in modo agevole;

2) possibilità di parteciparvi in modo ordinato;

3) garanzia di riservatezza;

4) salubrità dei locali e loro comodità in relazione al numero di persone;

5) ubicazione entro i confini della città in cui sorge l'edificio.

L'assemblea può decidere di convocare le proprie riunioni anche in un luogo sito al di fuori del comune ove si trova il fabbricato.
Ed invero secondo l'arresto giurisprudenziale nel caso in cui il regolamento di condominio non stabilisca la sede in cui devono avere luogo le assemblee condominiali, l'amministratore ha il potete di convocare la riunione nella sede che in relazione alle esigenze del momento gli sembra più opportuna, coi soli limiti che la sede si trovi entro i confini della città in cui sorge l'edificio e della necessità che il luogo sia idoneo, per ragioni fisiche e morali, a consentire la presenza di tutti i condomini e un corretto svolgimento della discussione. Il richiamo ad un criterio di ragionevolezza e convenienza in virtù del quale fissare l'assemblea in un luogo moralmente e fisicamente idoneo a consentire non solo l'intervento di tutti i soggetti partecipanti al condominio ma anche un sereno ed ordinato svolgimento della riunione fa sì che nel caso in cui l'assemblea venga convocata in un luogo che non consenta il regolare ed ordinario sviluppo della discussione, essa non potrà che essere dichiarata non valida (Corte App. Firenze 11 giugno 2009, n.786, Trib. Imperia, 20 marzo 2000; Cass. 22 dicembre 1999, n. 14461).

Assemblea condominiale a distanza
Le restrizioni dettate dalla legislazione per il contenimento del contagio da Covid-19 hanno interessato le modalità di svolgimento dell'assemblea condominiale in presenza dei condomini dal momento che il divieto di riunione previsto su tutto il territorio nazionale nella fase I dell'emergenza sanitaria ha impedito la possibilità di convocarle e per quelle già convocate la conseguenziale necessità di sospenderle a data da destinarsi, mentre le prescrizioni previste anche per la cosiddetta fase II consentono le riunioni solo alla condizione che si svolgano in luoghi idonei ove sia possibile garantire il rispetto del mantenimento della distanza interpersonale di almeno 1 metro e l'osservanza delle norme sanitarie di contenimento della diffusione del contagio da COVID-19.
La conferma della sospensione degli eventi che implichino assembramenti in spazi chiusi o all'aperto quando non è possibile assicurare il rispetto delle condizioni di distanziamento interpersonale, di fatto rendono problematiche le convocazioni e lo svolgimento delle assemblee condominiali in presenza dei condomini soprattutto per i grandi complessi condominiali composti da un nutrito numero di condomini. Nella legislazione varata per fronteggiare l'emergenza sanitaria non si evince alcuna disposizione normativa riferibile al condominio e solo nella risposta alle FAQ sul coronavirus (sezione Riunioni), la Presidenza del Consiglio dei Ministri, in data 13 marzo 2020, ha puntualizzato «le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere», mentre per la fase II alla domanda se possono svolgersi assemblee (ordinarie o straordinarie) condominiali, di società di capitali o di persone, ovvero di altre organizzazioni collettive la Presidenza del Consiglio dei Ministri nella risposta alle FAQ del 19 maggio 2020 ha previsto «Le assemblee di qualunque tipo, condominiali o societarie, ovvero di ogni altra forma di organizzazione collettiva, possono svolgersi in "presenza fisica" dei soggetti convocati, a condizione che siano organizzate in locali o spazi adeguati, eventualmente anche all'aperto, che assicurino il mantenimento continuativo della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro fra tutti i partecipanti, evitando dunque ogni forma di assembramento, nel rispetto delle norme sanitarie di contenimento della diffusione del contagio da COVID-19.
Resta ferma la possibilità di svolgimento delle medesime assemblee da remoto, in quanto compatibile con le specifiche normative vigenti in materia di convocazioni e deliberazioni». Per il condominio nessuna deroga per i termini di presentazione del rendiconto condominiale e disposizione normativa specifica per l'assemblea in modalità telematica è contenuta nel decreto Cura Italia n. 18/2020 conv. con mod. in L. n. 27/2020 e nel successivo decreto Rilancio n. 34/2020, a differenza delle società, organizzazioni non lucrative di utilità sociale (ONLUS), organizzazioni di volontariato (ODV), associazioni di promozione sociale (APS), associazioni riconosciute o non riconosciute, fondazioni, comitati nonché enti privati diversi dalle società, per le quali l'articolo 35 del decreto-legge 18/2020 conv. con mod. in legge n. 27/2020 ha prorogato al 31 ottobre 2020 la scadenza del termine per l'approvazione dei bilanci per i quali la scadenza ricade all'interno del periodo 31 gennaio – 31 luglio 2020 e ciò anche in deroga alle previsioni di legge, regolamento o statuto.
L'art. 73 c. 4 del decreto-legge Cura Italia per il periodo emergenziale (31 gennaio 2020 – 31 luglio 2020, salvo proroghe) ha ammesso la possibilità per le associazioni private, sia riconosciute sia non riconosciute, e per le fondazioni, che non abbiano regolamentato e determinato nei rispettivi statuti modalità di svolgimento delle sedute in videoconferenza, che i propri organi si possano riunire proprio con tali modalità, nel rispetto di criteri di trasparenza e tracciabilità previamente fissati, purché siano individuati sistemi che consentano di identificare con certezza i partecipanti nonché adeguata pubblicità delle sedute, ove previsto, secondo le modalità individuate da ciascun ente.
Mentre per quanto concerne le modalità di svolgimento delle assemblee l'art. 106 del decreto-legge 18/2020 ha stabilito che con l'avviso di convocazione delle assemblee ordinarie o straordinarie indette sino al 31 luglio, le società per azioni, le società in accomandita per azioni, le società a responsabilità limitata, le società cooperative e le mutue assicuratrici possono prevedere, anche in deroga alle diverse disposizioni statutarie, l'espressione del voto in via elettronica o per corrispondenza e l'intervento all'assemblea anche esclusivamente mediante mezzi di telecomunicazione che garantiscano l'identificazione dei partecipanti, la loro partecipazione e l'esercizio del diritto di voto, senza in ogni caso la necessità che si trovino nel medesimo luogo, ove previsti, il presidente, il segretario o il notaio.
L'art. 106, c. 8-bis del decreto legge n. 18 del 17/3/2020 ha esteso la normativa dettata per le società agli enti del Terzo settore non profit che hanno la qualifica di ODV, APS ed ONLUS, alle fondazioni e alle associazioni in genere non in possesso della qualifica di ODV, APS ed ONLUS stabilendo che hanno comunque la facoltà di utilizzare nelle assemblee (sia ordinarie che straordinarie) tenute in forma telematica, anche qualora non siano previste nello statuto, gli strumenti quali il voto elettronico o per corrispondenza, oppure il voto tramite consultazione scritta o per consenso espresso per iscritto. Nessuna disposizione analoga è stata prevista per il condominio e, quindi, per le riunioni da remoto, anche se formalmente autorizzate dalle Faq del Governo, vi è un vuoto legislativo per il condominio non essendovi alcuna disposizione normativa di riferimento nel codice civile.
La partecipazione all'assemblea condominiale a distanza mediante strumenti telematici è un argomento non ancora compiutamente risolto dalla legge. Di fronte a questa situazione di impasse, il dibattito sulla effettiva fattibilità dello svolgimento dell'assemblea a distanza dei condomini con modalità telematica, nel rispetto della normativa codicistica vigente in materia di convocazioni e deliberazioni senza rischi di impugnazione delle delibere assembleari, vede posizioni contrapposte. Sul punto per chi propende favorevolmente è stata ipotizzata la possibilità di ricorre per analogia ad un'applicazione nel condominio della disciplina per lo svolgimento delle assemblee in modalità telematica prevista per le società dall'articolo 106 del D.L. n. 18/2020 conv. con mod. in L. n. 27/2020, ipotesi confortata dalla giurisprudenza che in più occasioni ha ritenuto le disposizioni relative alle delibere delle società per azioni applicabili per identità di ratio anche in materia di condominio. Nella stessa direzione si muove chi richiamando per analogia la disciplina dettata in materia societaria dall'articolo 2370 cod. civ., che consente allo statuto di prevedere l'intervento all'assemblea mediante mezzi di telecomunicazione, ha ritenuto che tale modalità sia praticabile anche nel condominio quando il regolamento di condominio lo preveda e sia salva la garanzia di poter intervenire alla discussione. In tal caso comunque la possibilità di partecipare alle riunioni in videoconferenza sarebbe possibile solo a condizione che tale facoltà sia prevista nel regolamento approvato ab origine all'unanimità dei condomini o in una successiva clausola inserita nel regolamento ma sempre approvata all'unanimità dall'assemblea.
Al rilievo che una previsione in tal senso contenuta nel regolamento di condominio approvato all'unanimità possa essere ostacolata dall'inderogabilità assoluta delle regole sulle modalità di convocazione dell'assemblea stabilite nel codice civile (articoli 1136 cod. civ., 66 e 67 disp. att. codice civile, 1138, quarto comma, cod. civ e 72 disp. att. cod. civ.), è stato puntualmente osservato da autorevole dottrina (Scarpa) che l'intervento all'assemblea mediante mezzi di telecomunicazione, come l'espressione del voto per corrispondenza o in via elettronica, potrebbero essere validamente consentiti dal regolamento di condominio, in quanto l'inderogabilità assoluta va spiegata come riferita unicamente alla impossibilità di incidere sulla composizione dell'assemblea, cui devono partecipare tutti i condomini, ovvero sulle regole della collegialità, che tutelano le minoranze con garanzie indisponibili anche da parte degli interessati. In ogni caso secondo alcuni interpreti è da escludere che l'assemblea condominiale possa svolgersi esclusivamente in videoconferenza, bensì deve essere consentita al condomino la scelta di poter di partecipare alla riunione di persona in un luogo fisicamente individuato o in alternativa anche in modalità telematica.
A parere di chi scrive lo svolgimento dell'assemblea condominiale a distanza mediante mezzi di telecomunicazione, in linea teorica, è percorribile quando vi è il consenso di tutti i condomini ed è rispettato il principio espresso dall'articolo 66 disp. att. c.c. secondo cui ogni condomino avendo il diritto di intervenire all'assemblea del condominio è messo in condizione di poterlo fare.
Considerato che la legge non fornisce indicazioni specifiche sul luogo in cui debba tenersi l'assemblea condominiale, lasciando all'amministratore la discrezionalità di scegliere la sede della riunione, quest'ultimo può scegliere una piattaforma telematica per il relativo svolgimento a cui i condomini possono collegarsi con le modalità e nell'ora indicate nell'avviso di convocazione effettuata sempre nelle forme di cui all'articolo 66 disp. att. cod. civ., e in tal modo consentire ai condomini di partecipare simultaneamente in tempo reale alla riunione anche se non presenti tutti fisicamente nello stesso luogo. Il sistema elettronico utilizzato deve garantire e consentire la corretta identificazione dei partecipanti per il calcolo dei quorum richiesti dall'articolo 1136 cod. civ. per la valida costituzione dell'assemblea e delle delibere, la possibilità per il partecipante di intervenire alla discussione e la possibilità di esprimere il voto o di astenersi. Nel caso in cui si intervenga all'assemblea a mezzo di un rappresentante, la delega scritta richiesta dall'articolo 67 disp. att cod. civ. va trasmessa in via telematica all'amministratore prima dell'inizio dell'assemblea per consentire l'identificazione e la registrazione del rappresentante.
Alcune incertezze per lo svolgimento della riunione a distanza, in mancanza di consenso di tutti i condomini, possono sorgere proprio in relazione alla garanzia dell'effettiva possibilità per tutti i condomini di parteciparvi ed esprimere il proprio voto sulle questioni poste all'ordine del giorno dal momento che, nella partecipazione a distanza mediante mezzi di telecomunicazione, perchè venga garantito un corretto svolgimento dell'assemblea con la registrazione e identificazione dei partecipanti, l'espressione del voto telematico e un ordinato svolgimento della discussione è necessario che tutti i condomini siano anche dotati di idonei strumenti telematici.
Come è stato puntualmente rilevato il fatto che la legge non regoli esplicitamente il luogo dell'assemblea non può significare che la scelta di esso sia insindacabilmente rimessa a chi ha il potere di convocarla, dovendosi rinvenire nell'ordinamento e nel principio di ragionevolezza un criterio, obiettivo e, per quanto possibile, sicuro, che (in assenza di una apposita norma regolamentare o di uno specifico accordo tra tutti gli interessati) debba, comunque, presiedere alla scelta stessa (Corte App. Firenze, 11 giugno 2009, n. 786).
Dunque, perchè l'assemblea condominiale svolta in modalità telematica possa essere valida deve essere garantita la partecipazione di tutti i condomini e un regolare ed ordinario sviluppo della discussione in quanto il rispetto di tali garanzie è imprinscindibile, quindi, quando non c'è il consenso di tutti i condomini, la scelta dell'amministratore di svolgere l'assemblea da remoto potrebbe esporre al pericolo di impugnazione delle delibere ivi adottate per vizi sulla regolarità della convocazione e del calcolo dei quorum deliberativi.

Le attribuzioni dell'amministratore durante l'emergenza sanitaria
L'amministratore il cui mandato è scaduto o in scadenza durante l'emergenza sanitaria, in attesa della convocazione dell'assemblea condominiale per la nomina di un nuovo amministratore o il rinnovo del suo incarico, è chiamato comunque a svolgere le sue funzioni. In osservanza al principio della "prorogatio", previsto a difesa della continuità della gestione condominiale, l'amministratore di condominio anche quando sia scaduto, dimissionario o non rinnovato nell'incarico, per il periodo successivo alla cessazione del mandato, è tenuto a svolgere ad interim le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi, finché l'assemblea o l'autorità giudiziaria non ne nomini un altro al suo posto (art. 1129, comma 8, c.c.). I poteri dell'amministratore del condominio e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1335 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all'ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria. I limiti delle attribuzioni dell'amministratore indicate dall'art. 1130 c.c. possono essere superati solo se il regolamento di condominio o l'assemblea conferiscono maggiori poteri. L'amministratore può stipulare contratti relativi all'ordinaria manutenzione delle cose comuni e per l'esercizio dei servizi comuni provvedendo a disciplinarne la fruizione (art. 1130, n. 2 e 3 c.c. e art. 1131 c.c.); inoltre, all'amministratore spetta stipulare contratti relativi alla straordinaria amministrazione, ma, per questi ultimi, è sempre necessaria una delibera assembleare (art. 1135 n. 4 c.c.). Invero la legge riconosce all'amministratore (art. 1130 n. 3 c.c.) un autonomo potere di erogare le spese occorrenti alla manutenzione ordinaria dell'edificio e all'assemblea di provvedere alle opere di straordinaria manutenzione. Al verificarsi delle ipotesi e delle condizioni di urgenza l'amministratore può esercitare i poteri speciali, previsti dall'articolo 1130 c.c., comma 1, nn. 3 e 4 e dall'articolo 1135 c.c., comma 2, essendo così legittimato ad agire per la salvaguardia dei beni e dei diritti comuni contro ogni evento pregiudizievole, anche in assenza di delibera assembleare. In tal caso gli atti compiuti dall'amministratore sono dotati di efficacia anche nel caso in cui, riferito di essi alla prima assemblea, vi sia dissenso nella maggioranza dei condomini, fatto salvo, ove ne sia data la prova nell'an e nel quantum, l'accertamento della mala gestio e il risarcimento del danno che l'operato dell'amministratore abbia cagionato al condominio. Difettando il presupposto dei lavori di carattere urgente, le iniziative assunte dall'amministratore con riguardo ai lavori straordinari non creano obbligazioni per i condomini, trattandosi di atti posti in essere dall'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni.

Considerazioni conclusive
Con l'emergenza epimediologica da COVID-19 il Governo ha inibito le riunioni di persone per contenere il contagio e la questione che si pone è se il compito istituzionale dell'amministratore di convocare l'assemblea per lo svolgimento in modalità a distanza mediante strumenti telematici, quale forma alternativa alla partecipazione di persona dei condomini, da un lato, può considerarsi assolto e il procedimento di convocazione e svolgimento dell'assemblea con dette modalità, dall'altro, può considerarsi corretto, in assenza di una disciplina normativa per il condominio che preveda la partecipazione all'assemblea condominiale con modalità telematica. Sul punto dal momento che nessuna disposizione di legge prevede il luogo in cui deve tenersi l'assemblea, in assenza di una norma regolamentare che imponga particolari vincoli in tal senso, ad avviso di chi scrive, lo svolgimento dell'assemblea a distanza con modalità telematica in videoconferenza, dove la nozione di luogo fisico può essere sostituito da un concetto di luogo virtuale nell'accezione di ambiente simulato dalla tecnologia dove molti utenti posso partecipare e comunicare con gli altri simultaneamente, potrebbe essere consentita, tuttavia in ossequio ai principi già elaborati dalla giurisprudenza secondo cui la discrezionalità dell'amministratore nella scelta del luogo della riunione trova dei limiti costituiti dalla necessità che il luogo di riunione sia idoneo a consentire la partecipazione e presenza di tutti i condomini e l'ordinato svolgimento delle discussioni, quando non vi è il consenso unanime di tutti i condomini, il rischio di impugnazione delle delibere ivi adottate non è poi così remoto ove l'amministratore non riesca a garantire il rispetto di dette condizioni. Per scongiurare futuri scenari di invalidità delle delibere assembleari, ove si intraprenda il percorso di celebrare l'assemblea virtuale, è auspicabile un intervento legislativo che disciplini con una norma ad hoc l'assemblea in modalità telematica e in questa prospettiva sono stati apportati emendamenti al decreto rilancio che se approvati in sede di conversione dovrebbero sciogliere i dubbi maturati sulla convocazione e svolgimento dell'assemblea condominiale in teleconferenza. L'emergenza sanitaria da Covid-19 ha focalizzato una lacuna legislativa per il condominio che va risolta anche al di fuori della situazione contingente.