Nelle locazioni, la presunzione della consegna dell’immobile in buone condizioni, non viene meno neppure a fronte di un contratto “verbale”, privo dunque di ogni indicazione scritta sullo stato dell’appartamento. Il conduttore che sostenga il contrario deve dunque fornirne adeguata prova. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 9586/2026, accogliendo sotto questo profilo il ricorso del locatore.
La vertenza nasce da un contratto di affitto stipulato nel 1994 oralmente. La conduttrice rimase nell’immobile fino al rilascio forzoso del maggio 2012, dopo un lungo contenzioso sulla misura del canone. Il proprietario agì poi per ottenere il pagamento dei canoni non versati e il risarcimento dei danni riscontrati nell’immobile al momento del rilascio, oltre al maggior danno per la mancata possibilità di riaffittarlo.
La Corte d’appello ha respinto la domanda relativa ai danni materiali ritenendo non provata la condizione dell’immobile al momento della consegna iniziale, così disapplicando la presunzione legale secondo cui il conduttore riceve il bene in buono stato, in mancanza di descrizione contrattuale.
Proposto ricorso, il proprietario ha ribadito la validità della presunzione aggiungendo che le prove depositate, quali il verbale di rilascio corredato da documentazione fotografica e la perizia tecnica, dimostravano il deterioramento imputabile alla conduttrice, mentre quest’ultima non aveva fornito contestazioni idonee a superare tale presunzione.
Per la Terza sezione civile l’affermazione della Corte territoriale “non è conforme al disposto dell’art. 1590, comma 2, c.c., secondo cui, proprio in difetto di descrizione iniziale, il conduttore si presume aver ricevuto il bene in buono stato di manutenzione, con conseguente onere, a suo carico, di fornire la prova rigorosa contraria”.
“La mancanza di un verbale di consegna o di pattuizioni scritte – prosegue la decisione - non determina, quindi, una situazione di incertezza probatoria neutra, bensì l’operatività di una presunzione legale posta a tutela del locatore, che può essere superata solo mediante prova positiva dello stato iniziale difforme”.
In estrema sintesi, “il contratto verbale non attenua la tutela, ma la rafforza”.
Da qui l’affermazione del seguente principio di diritto: “In tema di locazione, la natura verbale del contratto non esclude né attenua l’operatività della presunzione di cui all’art. 1590, comma 2, c.c., con la conseguenza che, in mancanza di una descrizione pattizia dello stato dell'immobile al momento della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto il bene in buono stato locativo, gravando su di lui l’onere di dimostrare che i danni riscontrati al momento della restituzione trovino causa in vizi originari o nel normale deterioramento d’uso”.
Con riguardo poi all’ulteriore danno da mancata locazione, pari a mille euro mensili, dunque ben oltre il canone accertato in sede giurisdizionale di 326 euro, la Cassazione ha rigettato la richiesta affermando che è mancata “la prova dell’effettiva perdita subita dal locatore”. Del resto, conclude la Corte, sul punto si era già espressa negativamente la corte di merito, “valorizzando, tra l’altro, le caratteristiche oggettive dell’immobile, il suo stato manutentivo, l’assenza di impianti a norma e la mancanza di elementi idonei a dimostrare concrete e attuali occasioni di locazione a condizioni più vantaggiose”.