Locazioni: il normale deterioramento dell’immobile non è un danno risarcibile

Il Tribunale di Foggia (sentenza 19 giugno 2026 n. 1423) è chiamato a pronunciarsi sulla corretta esegesi dell’art. 1590 c.c. che, dopo aver sancito al primo comma che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della “descrizione” che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto, stabilisce, al capoverso successivo, che in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia, ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

Osserva in sentenza l’adito Giudice pugliese come alla richiamata “descrizione” - alla quale si assegna la qualificazione di reciproca confessione tra le parti circa il suo contenuto ricognitivo - non possa che essere attribuito valore probatorio preminente, dato che il suo scopo è quello di precostituzione della prova in ordine alla qualità, alla quantità ed allo stato dei beni concessi in godimento, così da consentire al conduttore, nel corso del rapporto, di fissare la portata esatta del dovere di diligenza, che deve osservare nell’uso del bene locato, e da evitare, all’esito della cessazione della locazione, contestazioni in ordine al contenuto della prestazione di restituzione dovuta dal conduttore stesso.

Orbene il principio per cui, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna si presume che il locatore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, si riferisce non alle sole locazioni di breve durata ma a tutte le locazioni, quale ne sia la durata.

È vero che trattasi di presunzione che può essere vinta da una prova contraria (che può anche farsi dipendere dalla prova della protratta incuria del locatore tenuto alla ordinaria e straordinaria manutenzione dell’immobile locato) ma per vincere la presunzione voluta dal secondo comma del richiamato art. 1590 occorre, appunto, la prova, in termini rigorosi, della predetta incuria.

Ancora rilevano in questa sede, l’art. 1575, n. 2, c.c. che impone al locatore di mantenere la res locata in stato da servire all’uso convenuto e l’art. 1576 c.c. che pone in capo al locatore l’obbligo di eseguire le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono invece a carico del conduttore.

Dalla lettura sistematica delle disposizioni su richiamate si evince che “il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto” sono ritenuti dalla legge la conseguenza normale dell’utilizzo del bene locato per sua natura soggetto a deterioramento per effetto dell’uso, che resta a carico del locatore in quanto giustificata dalla stessa funzione del contratto di locazione, consistente nella commutazione del diritto di godimento della res locata con il pagamento del canone locativo.

Il disposto di cui agli artt. 1576, I, e 1609 c.c. non comporta che il conduttore sia tenuto, al momento del rilascio, ad eliminare a sue spese le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per l’uso fattone durante la durata del contratto in conformità di questo e con l’impiego di una media diligenza, giacché il deterioramento derivato da tale uso si pone come limite all’obbligo del conduttore di restituire la cosa, al termine del rapporto, nello stato in cui l’aveva ricevuta.

Infine, avuto riguardo sempre a quanto previsto dall’art. 1590 c.c., incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, mentre sul conduttore grava l’onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.