Se l’agenzia immobiliare italiana si rivolge al mercato estero, la controversia relativa al pagamento della provvigione si radica presso il domicilio del consumatore, dunque nello Stato membro di provenienza. Lo hanno chiarito le Sezioni Unite, con l’ordinanza n. 22465/2026, fornendo anche una serie di utili indicatori per individuare il mercato di riferimento, come: la lingua utilizzata, il tipo di pubblicità, la strategia di marketing.
Un’agenzia immobiliare di Garda aveva agito sia nei confronti del venditore che dell’acquirente per ottenere il pagamento della provvigione. L’agenzia aveva individuato l’acquirente tramite il proprio sito internet, organizzato la visita dell’immobile e, solo successivamente, aveva scoperto che le parti avevano concluso la compravendita senza informarla. Dopo aver emesso le fatture, rimaste insolute, aveva adito il Tribunale di Verona. In primo grado, la domanda era stata accolta, ma la Corte d'appello di Venezia, su eccezione dei due convenuti, entrambi domiciliati in Germania, aveva dichiarato il difetto di giurisdizione del giudice italiano, ritenendo competente quello tedesco in applicazione delle norme europee a tutela del consumatore. In particolare, aveva ritenuto che l’agenzia immobiliare indirizzasse stabilmente la propria attività verso il mercato tedesco. E ciò sulla base di una serie di elementi: il sito anche in lingua germanica, le recensioni di clienti stranieri, l’indicazione del prefisso telefonico internazionale, l’uso di portali immobiliari tedeschi, l’oggetto sociale e le dichiarazioni della legale rappresentante.
Proposto ricorso, la Suprema corte ha confermato il giudizio. La Cassazione richiama un proprio precedente, sempre a S.U. (n. 18092/2024), in cui si chiariva che la mera pubblicazione di un'offerta immobiliare su un sito internet, anche in lingua inglese, non basta a dimostrare che l’attività del professionista sia diretta verso un altro Stato membro. Per radicare la giurisdizione del foro del consumatore occorrono, invece, concreti elementi che attestino una strategia commerciale specificamente rivolta al mercato estero. In quel caso, la Suprema corte ha confermato la giurisdizione italiana in quanto il semplice utilizzo dell’inglese, lingua più diffusa al mondo, non provava una attività rivolta al mercato austriaco (Stato del consumatore).
Altra pronuncia centrale è quella della Corte di Giustizia (Sent., 27/04/2023, n. 104/22) che, con riguardo all’interpretazione dell’articolo 17, paragrafo 1, lettera c), del regolamento n. 1215/2012, chiarisce quali «indizi possono consentire di ritenere che un commerciante diriga le proprie attività verso lo Stato membro di domicilio del consumatore». Essi sono: la natura internazionale dell’attività, l'utilizzazione di una lingua o di una moneta diverse, l’indicazione di recapiti telefonici unitamente a un prefisso internazionale, il dispiego di risorse finanziarie per un servizio di posizionamento su Internet per consumatori di altri Stati membri, l’utilizzazione di un nome di dominio di primo livello diverso da quello dello Stato membro e la menzione di una clientela internazionale.
Tornando al caso concreto, la Cassazione sottolinea che, nel caso specifico, le informazioni sul sito internet della società “furono pubblicate non solo nella versione in lingua italiana, ma anche nella versione in lingua tedesca”. Inoltre, gli elementi considerati dalla Corte d’appello “coincidono in più punti con quelli richiamati dalla Corte di Giustizia”, il che “consente di concludere che Immobiliare … aveva “diretto” la propria attività verso lo Stato del consumatore, come correttamente statuito dalla sentenza impugnata”.