Modalità operative e attori della cartolarizzazione immobiliare

La legge n. 130 del 1999 (Legge 130) ha previsto che una Special Purpose Vehicle (SPV) possa acquistare immobili posti a garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione, al fine di gestirli, valorizzarli e, in alcuni casi, cartolarizzarne i proventi. Il Decreto Crescita (D.L. 34/2019) ha incentivato l'operatività di queste forme di cartolarizzazione introducendo novità fiscali.

Le ipotesi di cartolarizzazione immobiliare

1) La prima fattispecie è quella del comma 4 dell'articolo 7.1 della Legge 130 che si occupa di operazioni di cartolarizzazione realizzate nell'ambito dell'acquisto di crediti:

(i) "deteriorati" e

(ii) ceduti da banche o intermediari finanziari iscritti all'Albo Unico dell'articolo 106 TUB.

La particolarità consiste nel fatto che possono essere acquistati non solo i portafogli di crediti deteriorati, ma anche gli asset immobiliari ad essi sottostanti.

La SPV, titolare di crediti deteriorati, e spesso anche emittente i titoli che incorporano i crediti, può costituire una Real Estate Owned Company (ReoCo).

Si tratta di un veicolo di appoggio che, nel caso di crediti garantiti da ipoteca, interviene nella procedura di esecuzione immobiliare per acquistare l'immobile oggetto di esecuzione, valorizzarlo e venderlo, ottenendone il massimo realizzo.

Il ricorso alla ReoCo permette una detenzione/gestione indiretta degli asset da parte della SPV, con il vantaggio, per quest'ultima, di isolare l'oggetto della cartolarizzazione dal rischio di credito del cedente, che resta in capo alla ReoCo.

Degna di nota è, inoltre, la specificazione effettuata dal Decreto Crescita in merito al regime di segregazione patrimoniale applicato alle ReoCo. I beni acquistati e gestiti dalle ReoCo e i proventi che ne derivano costituiscono un patrimonio separato, non aggredibile dai creditori diversi dalla SPV, nell'interesse dei portatori dei titoli emessi nell'ambito dell'operazione.

2) La seconda possibilità per la SPV di essere titolare di immobili è stata introdotta dalla legge di Bilancio 2019. L'articolo 7 lettera b-bis del comma 1 della Legge 130 prevede un nuovo modello di cartolarizzazione che ha per oggetto i proventi che derivano dalla titolarità di immobili.

In questo caso:

(i) la SPV può svolgere solo operazioni di cartolarizzazione immobiliare e

(ii) non sono richiesti requisiti particolari in capo al cedente, che può essere sia una persona fisica, sia una persona giuridica.

L'operazione può snodarsi in un unico atto di cessione cumulativo, ovvero prevedere due atti distinti, uno per la cessione dei proventi, ed uno per la cessione dell'immobile, con la precisazione che quest'ultimo dovrà avvenire per mezzo di atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio, stante la natura dei beni oggetto di cessione.

I beni, i diritti e i proventi oggetto dell'operazione godono della medesima segregazione patrimoniale vista per le ReoCo, e ciò è specificamente previsto dall'art. 7.2 della Legge 130.

Le novità fiscali

Il Decreto Crescita ha stabilito che alle acquisizioni di immobili effettuate dalle ReoCo le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa.

Così come si applicano in misura fissa al successivo realizzo mediante vendita a terzi.

Con due precisazioni: se l'acquirente è un soggetto che svolge attività di impresa, deve dichiarare nell'atto di trasferimento la propria intenzione di cedere l'immobile entro cinque anni dalla data di acquisto; in caso di acquisto da parte di soggetti non imprenditori, l'acquirente deve godere delle agevolazioni fiscali prima casa e non deve rivendere l'immobile per almeno cinque anni.

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*Giovannella Condò e Stefania Anzelini - Milano Notai