Il Tribunale di Brescia interviene sulle liti per le aree di manovra nei cortili condominiali. Con la sentenza n. 5149/2026 i giudici bresciani hanno chiarito che l’utilizzo stabile e prolungato di un’area comune come parcheggio esclusivo da parte di un partecipante viola l’articolo 1102 del Codice civile. L’uso del bene comune è quindi illegittimo quando impedisce o limita il pari godimento del bene e altera la destinazione originaria.
L’utilizzo protratto nel tempo non determina l’acquisto di alcun diritto esclusivo, né può fondarsi su mere consuetudini o tolleranze essendo necessario un titolo espresso o il consenso unanime dei comunisti per attribuire una utilizzazione esclusiva di una porzione comune.
L’uso esclusivo dell’area comune come limite al principio del pari godimento
Il decidente bresciano esamina una controversia tra due comproprietari di un fondo comune utilizzato da uno di essi come area di parcheggio stabile per le proprie autovetture e per quelle dei conduttori dell’immobile di sua proprietà. L’attore lamentava che tale condotta impedisse il regolare utilizzo dello spazio comune e ostacolasse le manovre di accesso al proprio garage.
Le doglianze attoree sono state ritenute fondate. Invero, l’articolo 1102 Codice civile consente al singolo partecipante un uso più intenso della cosa comune soltanto a condizione che non venga compromesso l’altrui pari diritto.
Nel caso concreto, la sosta abituale e prolungata delle autovetture non costituiva una semplice modalità di godimento del bene, ma si traduceva nella occupazione pressoché esclusiva di una parte dell’area comune con conseguente limitazione delle possibilità di utilizzo da parte dell’altro comunista.
Oltremodo significativa è la valutazione del giudicante circa la funzione dello spazio antistante il garage. Tale area, infatti, non può essere assimilata ad una pertinenza del garage né trasformata in una estensione della proprietà esclusiva del titolare dello stesso. La sua destinazione naturale resta quella di consentire il transito e le manovre necessarie all’accesso alle autorimesse. L’adibizione sistematica a parcheggio comporta quindi una modifica sostanziale della funzione del bene comune, incompatibile con il principio di pari utilizzo che governa i rapporti tra comproprietari.
Consuetudini di fatto e assenza di diritti esclusivi sulle parti comuni
La decisione si colloca nel solco giurisprudenziale teso ad escludere la possibilità di fondare diritti esclusivi sulle parti comuni in assenza di un titolo idoneo. La convenuta aveva sostenuto che tale modalità di utilizzo fosse stata mantenuta per circa sedici anni senza contestazioni. Il tribunale ha tuttavia escluso che la protrazione nel tempo della condotta potesse attribuire alcuna posizione giuridica qualificata.
Richiamando i princìpi recentemente ribaditi dalla Cassazione, il giudice sottolinea che abitudini, tolleranze e prassi consolidate non possono sostituire il necessario fondamento negoziale richiesto per attribuire ad un condomino l’uso esclusivo di una porzione comune. Diversamente opinando, si finirebbe per riconoscere al partecipante un vantaggio permanente a discapito degli altri. In estrema sintesi, si altererebbe il regime proprietario del bene condiviso.
La pronuncia sottolinea, infine, il principio secondo cui la trasformazione di una porzione comune in uno spazio destinato all’utilizzo esclusivo di un condomino comporta una sostanziale compressione dei diritti degli altri comproprietari e richiede, pertanto, il consenso unanime degli interessati. In mancanza di tale presupposto, l’occupazione stabile dell’area comune deve essere considerata illegittima. Per tali ragioni il giudice ha ordinato alla convenuta di cessare il parcheggio stabile delle vetture sul fondo comune e far rispettare il divieto anche agli eventuali locatari del proprio immobile confermando la centralità del principio di pari godimento quale criterio fondamentale nella disciplina delle parti comuni.