Secondo il Tribunale di Caltagirone (sezione unica civile, sentenza 7 luglio 2026, n. 269) non incorre in responsabilità professionale il notaio che ometta di indicare la presenza di vincoli limitativi della proprietà su immobili trasferiti mediante atto da lui rogato, quando sia provato che il contraente interessato a tale informazione conosceva certamente l’esistenza di quei vincoli, non ravvisandosi in tale ipotesi nè la violazione del dovere di diligenza qualificata previsto dall’art. 1176, II, c.c., da doversi comunque interpretare alla stregua del canone generale di buona fede, nè il nesso di causalità tra l’omessa informazione e la stipulazione dell’atto traslativo.
Il ruolo del notaio
Al tempo stesso è certamente vero che l’opera professionale di cui è richiesto il notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell’atto, ma si estende alle attività preparatorie successive perchè sia assicurata la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito dalle parti.
Pertanto, il notaio che abbia la conoscenza (o anche il solo sospetto) di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita deve informarne le parti, quando anche egli sia stato esonerato dalle visure, essendo tenuto comunque all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui al citato art. 1176, II, c.c., e della buona fede.
L’atto rogato
In particolare, se è vero che il notaio ha l’obbligo di rendere edotte le parti di tutte le circostanze che possono incidere sul pieno conseguimento degli effetti tipici dell’atto rogato, comprese quelle che le parti sarebbero in grado di accertare agevolmente da se stesse, nondimeno l’obbligo di informazione non si estende a vincoli sui beni la cui esistenza la parte contraente conosce già con certezza, essendo stata essa stessa a porre in essere i relativi atti costitutivi.
In una simile evenienza, il deficit informativo formalmente risultante dall’atto - nel quale i beni sono indicati come liberi da oneri, pesi e vincoli - non si traduce nella lesione del diritto di autodeterminazione negoziale del contraente, giacchè le informazioni omesse sono comunque già certamente in suo possesso. Di conseguenza, difetta anche il nesso di causalità fra il preteso inadempimento del notaio e l’ipotetico pregiudizio subito dalla parte acquirente. Ciò premesso, quando il notaio, chiamato a stipulare un contratto di compravendita immobiliare, ometta di accertarsi dell’esistenza di iscrizioni ipotecarie e di pignoramenti sull’immobile, può essere condannato al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all’entità della somma complessivamente necessaria perché l’acquirente consegua la cancellazione del vincolo pregiudizievole, la cui determinazione deve essere rimessa al Giudice di merito.
Risarcimento in forma specifica
In tal caso il risarcimento del danno può essere disposto anche in forma specifica, mediante condanna alla cancellazione della formalità non rilevata, in quanto tale forma di risarcimento, al di là della collocazione codicistica, rappresenta un rimedio generale alternativo al risarcimento per equivalente pecuniario e dunque applicabile, ove ne ricorrano le condizioni per così dire intrinseche, ogni qual volta vi sia un danno da risarcire, indipendentemente dalla natura contrattuale o extracontrattuale del fatto illecito che lo ha causato.
Ed allora, in via generale, può dirsi che per il notaio chiamato al rogito di un trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e della disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei pubblici registri, attraverso la loro visura, rappresenta, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, un obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente, di talché l’inosservanza dello stesso, dà luogo a responsabilità ex contractu del notaio medesimo per inadempimento della prestazione d’opera intellettuale demandatagli.
