Nullità dell'atto di compravendita immobiliare in presenza di abusi e difformità edilizie

Contratto di vendita - Preliminare di vendita - Nullità del contratto di compravendita - Abusi edilizi - Presenza nella dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico reale e riferibile all'immobile - Validità del contratto - irrilevanza della conformità o difformità della costruzione al titolo
La nullità comminata dall'art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 e dagli artt. 17 e 40 della L. n. 47/1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale". Con tale espressione di deve intendere un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato".
• Corte di Cassazione, Sezione 2, Ordinanza dell'8 marzo 2022, n. 7521

Vendita immobiliare - Immobili abusivi - Sanzione di nullità - Ex artt. 17 e 40, l. 47/1985 e art. 46, TU 380/2001 - Interpretazione - Art. 1418 cc - Fondamento
In tema di compravendita di immobili abusivi, la nullità comminata dall'articolo 46 del Dpr 380/2001 e dagli articoli 17 e 40 della legge 47/1985 va ricondotta nell'ambito della nullità testuale del comma 3 dell'articolo 1418 del Cc. Viene in rilievo, pertanto, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell'immobile.
• Corte di Cassazione, Civile, Sezioni Unite, Sentenza del 22 marzo 2019, n. 8230

Contratti in genere - Invalidità - Nullità del contratto - In genere nullità ex art. 40 della legge n. 47 del 1985 - Ambito di applicazione - Preliminare di vendita di immobile irregolare dal punto di vista urbanistico - Esclusione - Fondamento - Conseguenze - Fattispecie
La sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della l. n. 47 del 1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all'art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all'1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare. Ne consegue che, in queste ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c. (Nella specie, il giudice d'appello aveva invece affermato la nullità del contratto preliminare per violazione degli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985, ritenendo che l'invalidità sancita dalle suddette disposizioni, pur riferita agli atti di trasferimento a efficacia reale, si estendesse anche al contratto preliminare).
• Corte di Cassazione, Civile, Sezione 2, Ordinanza del 7 marzo 2019, n. 6685

Contratti in genere - Invalidità - Nullità del contratto - In genere - Nullità ex art. 40 della legge n. 47 del 1985 - Ambito di applicazione - Preliminare di vendita di immobile irregolare dal punto di vista urbanistico - Esclusione - Fondamento - Conseguenze - Diritto del mediatore alla provvigione - Sussistenza
La sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita. Ne consegue che in queste ipotesi rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 cod. civ., e che, anche nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, spetta egualmente al mediatore il diritto alla provvigione, essendosi costituito tra le parti un valido vincolo giuridico.
• Corte di cassazione, Civile, Sezione 3, Sentenza del 19 dicembre 2013, n. 28456