Preliminare di vendita: la clausola per il mancato condono è una condizione, non una sanzione

In tema di clausola risolutiva espressa (articolo 1456 del codice civile), osserva il Tribunale di Roma (sezione X, sentenza 9 settembre 2026 n. 12679), la tolleranza del creditore non comporta l’eliminazione della clausola, né determina la tacita rinuncia ad avvalersene, qualora la stessa parte creditrice, contestualmente o successivamente all’atto di tolleranza, manifesti l’intenzione di volersene avvalere in caso di ulteriore protrazione dell’inadempimento, in quanto con tale manifestazione di volontà, che non richiede forme rituali e può desumersi per fatti concludenti, il creditore comunque richiama il debitore all’esatto adempimento delle proprie obbligazioni.

In tema di contratti, la condizione risolutiva postula che le parti subordinino la risoluzione del contratto, o di un singolo patto, a un evento, futuro e incerto, il cui verificarsi priva di effetti il negozio ab origine, laddove, invece, con la clausola risolutiva espressa, le stesse prevedono lo scioglimento del contratto qualora una determinata obbligazione non venga adempiuta affatto o lo sia secondo modalità diverse da quelle prestabilite, sicché la risoluzione opera di diritto ove il contraente non inadempiente dichiari di volersene avvalere, senza necessità di provare la gravità dell’inadempimento della controparte.

Non solo. Nei contratti a prestazioni corrispettive è requisito comune al termine essenziale e alla clausola risolutiva espressa l’inadempimento imputabile a una delle parti.

Tale presupposto non si riscontra nella diversa ipotesi in cui l’effetto solutorio sia connesso al mancato ottenimento entro una determinata scadenza temporale di un provvedimento amministrativo per ragioni non ascrivibili al comportamento dei contraenti, dovendo tale evenienza essere riconducibile alla mancata verificazione di un evento futuro ed incerto e, conseguentemente, qualificarsi come condizione risolutiva negativa.

In particolare, la clausola che preveda la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare in caso di mancata approvazione del progetto di lottizzazione deve essere qualificata come condizione risolutiva e non come condizione potestativa (cd. unilaterale), in quanto la prima si limita a subordinare l’efficacia del contratto ad un evento, futuro e incerto, il cui verificarsi priva automaticamente il negozio di effetti ab origine, la seconda, invece, esige una specifica ed inequivoca pattuizione senza che rilevi il mero interesse della parte alla sua realizzazione, implicando il riconoscimento, in capo al contraente, di un diritto potestativo il cui mancato esercizio, successivamente al verificarsi dell’evento, dà vita a un nuovo negozio.

E così la pattuizione, inserita in un preliminare di vendita immobiliare, che preveda la risoluzione ipso iure qualora il bene, che ne costituisce l’oggetto, non venga condonato sotto il profilo urbanistico entro una determinata data, per fatto non dipendente dalla volontà delle parti, deve qualificarsi come condizione risolutiva propria, piuttosto che come clausola risolutiva espressa, determinando l’effetto risolutivo di quel contratto, evidentemente consistente nella sua sopravvenuta inefficacia, in conseguenza dell’avverarsi di un evento estraneo alla volontà dei contraenti (sebbene specificamente dedotto pattiziamente) nonché dello spirare del termine, pure ritenuto nel loro interesse comune, e non quale sanzione del suo inadempimento.

In definitiva, presupposto per l’applicazione della clausola risolutiva espressa è l’inadempimento della controparte di chi se ne avvale; ove tale inadempimento non sussista, la clausola può rilevare alla stregua di condizione risolutiva ex art. 1353 c.c., purché l’evento cui si riferisce sia sufficientemente determinato, e non rimesso alla mera volontà di una parte.