Il Tribunale di Napoli-Ischia (sentenza 11 giugno 2026 n. 525) precisa come, con la sottoscrizione di un contratto preliminare, le parti si impegnano alla futura stipula di un contratto. Segnatamente, esso ha l’effetto obbligatorio di vincolare le parti alla sottoscrizione di un contratto definitivo, del quale sono già individuati gli elementi essenziali, sebbene vengono posticipati gli effetti e le obbligazioni che ne discenderanno.
Se il bene oggetto del preliminare di vendita è affetto da vizi e/o difformità che, senza renderlo oggettivamente diverso per struttura o funzione, incidono sul suo valore o sulle modalità di godimento, il promissario acquirente può chiedere la risoluzione del contratto.
La risoluzione è il rimedio giudiziale diretto a far valere le disfunzioni dell’autoregolamento e, in particolare, l’alterazione del sinallagma, ovvero l’alterazione dell’equilibrio originariamente previsto tra le reciproche attribuzioni patrimoniali.
Il rifiuto della stipula del definitivo
E così, il promissario acquirente di un bene immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo.
Deve invero ritenersi applicabile l’articolo 1482 del codice civile anche nel caso di contratto preliminare, con la conseguenza che il promissario acquirente può proporre la risoluzione del contratto qualora la cosa venduta sia gravata da garanzie reali o da vincoli non dichiarati dal venditore ed ignoti al compratore, preesistenti alla vendita.
In detta ipotesi, l’inadempimento è già avvenuto poiché l’oggetto presenta una menomazione di carattere giuridico che potrebbe essere eliminato da una successiva attività del venditore.
La sussistenza di un vincolo reale, taciuto al momento della stipula del preliminare, si pone quale circostanza atta a legittimare tout court la richiesta di risoluzione per inadempimento, posto che, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1453 e 1482, II, c.c., il promissario acquirente, se la cosa promessa è gravata da garanzie reali non dichiarate dal promittente venditore, può sia sospendere il pagamento del prezzo sia può chiedere la risoluzione del contratto, avendo egli la facoltà e non già l’obbligo di chiedere al Giudice la fissazione di un termine per la cancellazione dei gravami.
La compravendita
In tema di compravendita, l’art 1482 c.c. non preclude la possibilità di agire per la risoluzione del contratto nel caso in cui ricorrono gli estremi del grave inadempimento. La gravità dell’inadempimento, poi, deve essere accertata non solo in relazione alla sua entità oggettiva, ma anche avendo riguardo all’incidenza sull’equilibrio sinallagmatico del contratto e sugli interessi delle parti.
In applicazione di quanto fin qui detto deve ritersi che il promissario acquirente che venga a conoscenza dell’esistenza di ipoteche sull’immobile oggetto di compravendita, seppur garantito libero da pesi, può rifiutare di concludere il rogito se entro quella data le formalità non siano state cancellate.
In conclusione, allorché sia garantito che l’immobile è libero da ipoteche (ma, in realtà, è da esse gravato), il promissario acquirente può legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo finché tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore e, al riguardo, ha la facoltà e non l’obbligo, ex art. 1482, I, c.c., di chiedere al Giudice la fissazione a quest’ultimo di un termine per la liberazione dal vincolo.
Ove, tuttavia, il promissario acquirente comunichi al promittente venditore, in presenza di un inadempimento grave di costui ed allo stesso imputabile, il proprio recesso dal contratto, quest’ultimo non può, per effetto dell’art. 1453, II, c.c., attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia.
