CONDOMINIO
Condominio negli edifici - Manutenzione balconi - Proprietà esclusiva dei singoli condòmini - Delibera assembleare - Incompetenza dell'organo deliberante - Nullità per impossibilità dell'oggetto - Impugnabile senza limiti temporali. (Cc, articolo 1135; Cc, articolo 1421)
IL PRINCIPIO
La delibera dell'assemblea condominiale che riguardi beni di proprietà esclusiva dei singoli condòmini (come nel caso dei balconi) e non incida sulla gestione o conservazione delle parti comuni, è affetta da nullità per incompetenza assoluta dell'organo deliberante. Tale vizio, derivante da una impossibilità giuridica dell'oggetto, comporta la nullità insanabile non essendo soggetta al termine perentorio di impugnazione previsto dall'articolo 1137, comma 2, del Cc. Di conseguenza, la nullità può essere fatta valere in qualsiasi momento, senza limiti temporali. (F.Pir.)
Condominio negli edifici - Manutenzione balconi - Contabilità separata - Nullità insanabile - Dissenzienti non destinatari del contratto - Impugnabilità delibera - Contratti riguardanti proprietà esclusive - Amministratore - Assenza di legittimazione a stipulare contratti - Necessario mandato degli interessati. (Cc, articolo 1135; Cc, articolo 1421)
IL PRINCIPIO
L'adozione di una contabilità separata non sana la nullità della delibera condominiale, che rimane tale a prescindere dalle modalità esecutive adottate. I condòmini dissenzienti hanno sempre il diritto di impugnare le delibere nulle in ogni tempo, anche nel caso in cui non siano destinatari diretti delle conseguenze del contratto. Inoltre, l'amministratore non è legittimato a stipulare contratti che riguardano le proprietà esclusive dei singoli condòmini senza un esplicito mandato degli interessati. (F.Pir.)
La Suprema corte (II Sezione civile, Presidente Lorenzo Orilia, Relatore Riccardo Guida), con ordinanza numero 5528 pubblicata il 2 marzo 2025 ha chiarito che la delibera dell'assemblea condominiale che riguardi beni di proprietà esclusiva dei singoli condòmini (come i balconi e i parapetti) senza incidere sulla gestione o conservazione delle parti comuni è affetta da nullità per incompetenza assoluta dell'organo deliberante. La decisione offre l'occasione per soffermarsi su una importante questione, l'ingerenza dell'ente condominiale sui beni di proprietà esclusiva.Distinzione tra proprietà comune ed esclusiva - Nel diritto condominiale, la distinzione tra beni comuni e beni di proprietà esclusiva rappresenta uno dei capisaldi sui quali si fonda l'intera disciplina. L'organo assembleare, espressione della volontà collettiva dei partecipanti alla comunione forzosa, ha competenze tipicamente limitate alla gestione dei beni comuni e delle relative spese. Di conseguenza, ogni tentativo dell'assemblea di estendere la propria portata decisoria alla sfera della proprietà individuale dei singoli condòmini si pone in evidente contrasto con l'impianto codicistico e con i princìpi costituzionali a tutela del diritto di proprietà (articolo 42 della Costituzione). La vicenda decisa dagli Ermellini si pone precisamente in questo solco. Consente di ribadire l'orientamento, ormai consolidato e avallato anche dalle sezioni Unite (n. 9839/2021), secondo cui il decisum condominiale è nullo quando si esprime su un oggetto che travalica le competenze dell'organo assembleare, ovvero sulla proprietà individuale dei singoli condòmini.Un aspetto pregnante nella questione riguarda la distinzione tra beni comuni ed esclusivi. I balconi, pur essendo situati all'interno di un condominio, sono generalmente considerati beni di proprietà esclusiva se la loro proprietà è attribuita al singolo condomino (salvo che il regolamento di condominio o l'atto di acquisto non stabiliscano diversamente). Rientrano tra quelle strutture che, pur appartenendo al singolo, possono essere soggette a particolari limitazioni, soprattutto quando le modifiche riguardano la parte esterna dell'edificio che potrebbe alterare l'estetica o la sicurezza dell'edificio stesso. Tuttavia, la gestione dei balconi deve rimanere nell'àmbito della sfera privata del condomino proprietario.Il caso trattato - La vicenda processuale riguarda l'impugnativa di delibere afferenti a lavori manutentivi nelle parti esclusive. Due condòmini dissenzienti proposero impugnazione avverso due delibere assembleari: nella prima, l'assemblea dava mandato a un tecnico di redigere il computo metrico estimativo dei lavori straordinari, ivi compresi quelli relativi ai balconi (beni di proprietà individuale); nella seconda, veniva prescelta l'impresa appaltatrice per l'esecuzione dei lavori, sia condominiali che privati. Secondo gli impugnanti, entrambe le delibere erano inficiate da nullità (essendo adottate in violazione delle prerogative assembleari) e lesive della sfera giuridica individuale (essendo riferite a beni di proprietà esclusiva come balconi, sottobalconi e parapetti).Il Tribunale di Salerno aveva rigettato l'impugnazione rilevando la decadenza dal diritto di agire in quanto proposta oltre il termine decadenziale previsto dall'articolo 1137, comma 2, del Cc. La Corte di Appello di Salerno confermava tale chiave di lettura soggiungendo che le delibere contestate non comportavano pregiudizi tangibili e pertanto era manchevole anche l'interesse ad agire. Secondo i giudici di merito, i lavori «privati» erano stati contabilizzati separatamente, senza ripercussioni sulle spese comuni, e l'amministratore agiva su delega espressa dei condòmini. Tali argomentazioni, pur formalmente corrette nella logica interna del giudizio, risultano tuttavia infirmate da un errato presupposto: l'errata qualificazione delle delibere come annullabili, anziché nulle.Ragioni addotte in Cassazione e decisione correttiva - Il ricorso proposto in Cassazione è stato articolato su due motivi principali: violazione e falsa applicazione degli articoli 1135, 1137, 1418 del Cc per avere la Corte di Appello omesso di qualificare le delibere come nulle trattandosi di decisioni su beni non rientranti nella competenza dell'assemblea; violazione dell'articolo 100 del Cpc per avere escluso l'interesse ad agire, laddove invece le delibere avevano portato alla stipula di contratti che coinvolgevano, potenzialmente, tutti i condòmini, anche dissenzienti, come soggetti obbligati.I giudici di Piazza Cavour hanno accolto integralmente il ricorso. In primo luogo, ribadiscono che le delibere in oggetto devono considerarsi nulle in quanto vertono su beni esclusivi dei condòmini sui quali l'assemblea non detiene alcuna potestà deliberativa. Il fondamento è individuato nella giurisprudenza delle sezioni Unite (Cassazione, sezioni Unite n. 9839/2021) le quali hanno chiarito come la nullità colpisca le delibere con oggetto giuridicamente impossibile in relazione alle attribuzioni dell'organo deliberativo. La nullità comporta, quale conseguenza diretta, l'esenzione dal termine decadenziale previsto dall'articolo 1137 del Cc e consente al condomino interessato di impugnare in ogni tempo. In secondo luogo, la Suprema Corte riconosce l'esistenza dell'interesse ad agire: l'eventuale responsabilità contrattuale del condominio (e quindi di ciascun condomino) derivante dalla stipula del contratto d'appalto comporta che anche il dissenziente possa subire un pregiudizio. Pertanto, è pienamente legittimato a contestare la validità dell'atto presupposto, ossia la delibera che ha autorizzato l'intervento.Per i beni privati si adotta il «metodo contrattuale», non il «metodo maggioritario»La ricorrente sostiene che le delibere opposte erano nulle essendo state adottate al difuori della competenza assembleare. La nullità prescinde dal fatto che le delibere abbiano (o meno) inciso sui diritti individuali dei condòmini dissenzienti. La decisione gravata, che ha ritenuto le delibere in questione annullabili e non nulle, si è discostata dall'insegnamento delle sezioni Unite (n. 9839/2021). Infatti, tra le varie ipotesi, una delibera è nulla in caso di «impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della deliberazione».Per quanto attiene alla impossibilità giuridica dell'oggetto, occorre valutare le attribuzioni proprie dell'assemblea la quale, costituendo l'organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni. Il consesso assembleare, dunque, non può deliberare su beni che appartengono in proprietà esclusiva ai singoli condòmini (oppure a soggetti terzi). Infatti, qualsiasi decisione che non coinvolga i beni comuni dell'edificio va adottata con la modalità negoziale, ossia occorre impiegare il «metodo contrattuale» basato sul consenso di tutti i proprietari e non il «metodo maggioritario» che, invece, riguarda le decisioni relative alle parti comuni (Cassazione n. 16953/2022).Nullità e interesse ad agire - La nozione di nullità nel contesto condominiale ha conosciuto negli ultimi anni una significativa evoluzione. Accanto ai tradizionali vizi della delibera condominiale - annullabilità per vizi procedurali o sostanziali - la giurisprudenza ha progressivamente delineato i contorni della nullità individuando ipotesi tassative, ma suscettibili di interpretazione estensiva. La nullità si configura, ad esempio, quando la delibera ha un oggetto illecito o impossibile, manca l'oggetto della delibera, l'assemblea non è stata mai convocata, la decisione incide su diritti indisponibili o su beni esclusivi. Nel caso di specie, l'oggetto della delibera - approvazione di interventi su balconi e parapetti - rientra nella sfera giuridica esclusiva di alcuni condòmini. In assenza del loro consenso espresso, qualsiasi decisione adottata a maggioranza è nulla poiché adottata da organo incompetente per materia.Il secondo punto centrale affrontato dalla Cassazione è quello dell'interesse ad agire, aspetto che il giudice di merito aveva negato per la presunta assenza di lesione concreta. La Corte di legittimità ribalta tale impostazione sostenendo che il semplice fatto che l'amministratore abbia agito anche in nome dei dissenzienti, con potenziale assunzione di responsabilità contrattuali in capo al condominio, è sufficiente a fondare l'interesse ex articolo 100 del Cpc. Esso va valutato in senso ampio: è sufficiente che l'atto impugnato possa avere effetti giuridici negativi per la sfera del ricorrente. In tal senso, la giurisprudenza appare coerente anche con l'evoluzione della nozione di «interesse ad agire» nel processo civile, sempre più orientata a privilegiare la sostanza rispetto alla forma.Nullità delle delibere riguardanti manutenzioni dei balconi esclusivi - Prima dell'intervento delle sezioni Unite (n. 9839/2021) la giurisprudenza aveva ribadito che l'assemblea non poteva adottare delibere riguardanti lavori manutentivi sui balconi di proprietà esclusiva dei singoli condòmini sempreché non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni (per tutte, si veda Cassazione. n. 7042/2020). La Suprema corte ha evidenziato che, nel caso di specie, diversamente da quanto dedotto nella decisione impugnata, sono nulle e, pertanto, sottratte al termine di impugnazione decadenziale dei trenta giorni «le delibere assembleari riguardanti gli interventi sui balconi di proprietà dei singoli condomini, trattandosi di decisioni non inerenti alla gestione condominiale».Va soggiunto che la giurisprudenza è orientata nel ritenere che i balconi aggettanti costituiscano un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e appartengano in via esclusiva al relativo proprietario. Al contrario, si considerano beni comuni i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, ma, - si badi - solo quando si inseriscano nel prospetto dello stabile contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. Le spese relative alla manutenzione dei balconi - così come le opere di pavimentazione, quelle relative alla piattaforma (o soletta), all'intonaco, alla tinta e alla decorazione del soffitto - restano a carico del solo proprietario dell'appartamento a cui il balcone appartiene e non possono essere ripartite tra tutti i condòmini (ex multis, cfr. Cassazione n. 7042/2020, n. 30071/2017, n. 6624/2012, etc.).Impossibilità giuridica dell'oggetto in relazione alle attribuzioni dell'assemblea - L'assemblea è l'organo deliberativo fondamentale del condominio a cui spetta la gestione e regolamentazione della vita comune dell'edificio. Tuttavia, le sue competenze sono ben definite dalla legge e non si estendono oltre i confini stabiliti dall'impianto codicistico e dalle normative relative alla proprietà condominiale. La valutazione della impossibilità giuridica dell'oggetto di una delibera riguarda il caso in cui l'assemblea si occupi di questioni che esulano dalle sue attribuzioni, come nel caso dei lavori sui balconi di proprietà esclusiva. L'articolo 1135 del Cc stabilisce le competenze dell'assemblea le quali riguardano principalmente l'amministrazione dei beni comuni. L'assemblea è competente per deliberare tutto ciò che riguarda i beni comuni dell'edificio e la gestione dei servizi comuni.L'oggetto della delibera, ossia la decisione dell'assemblea riguardante i lavori sui balconi di proprietà esclusiva, è giuridicamente impossibile se non rientra nelle competenze dell'assemblea. Quest'ultima non ha la facoltà di deliberare su lavori che riguardino interventi strutturali sui balconi appartenenti ai singoli condòmini, salvo che non spieghino una influenza sui beni comuni o non siano strettamente necessari per la sicurezza dell'edificio. Il balcone, pur essendo un componente fisico dell'edificio condominiale, rappresenta una parte esclusiva della proprietà privata, e quindi l'assemblea non può decidere autonomamente di eseguire lavori su di esso senza l'autorizzazione del proprietario. Interventi del genere sconfinano nel campo della incompetenza dell'assemblea con possibile invalidazione della delibera.Se l'assemblea decide in merito a lavori che riguardano i balconi esclusivi senza il consenso di tutti i proprietari, la delibera può essere considerata nulla per incompetenza dell'organo deliberativo. Ciò significa che l'assemblea, pur essendo un organo deliberante con ampie competenze, non può esercitare poteri che non le sono strettamente riconosciuti dalla legge. In tal caso, la delibera può essere impugnata dal singolo interessato poiché l'assemblea ha ecceduto nei suoi poteri istituzionali violando il principio di autonomia della proprietà privata. L'intervento sugli spazi esclusivi non può essere deciso senza il consenso esplicito del proprietario, salvo che non si tratti di lavori necessari per la sicurezza dell'edificio (come nel caso di balconi pericolanti che potrebbero compromettere l'incolumità degli altri condòmini).Conclusioni - Il diritto condominiale cerca di bilanciare la gestione collettiva dei beni comuni con la tutela della proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Le attribuzioni dell'assemblea condominiale sono chiaramente delineate e la sua competenza non si estende ai beni esclusivi, come nel caso dei balconi. Qualsiasi decisione in merito a lavori che riguardi questi manufatti deve essere presa dal singolo condomino, salvo il caso in cui vi sia un impatto diretto sulla sicurezza o sulla integrità dell'edificio. In ultima analisi, la nullità della delibera che riguarda i balconi di proprietà esclusiva evidenzia l'importanza di rispettare le competenze giuridiche degli organi condominiali e di non invadere la sfera dominicale privata senza un legittimo interesse collettivo. La giustizia, in questi casi, tende a proteggere l'autonomia della proprietà privata evitando ingerenze indebite nelle prerogative individuali dei condòmini.L'ordinanza annotata rappresenta una conferma autorevole di princìpi ormai consolidati. La sua portata pratica è tutt'altro che trascurabile poiché impone un approccio particolarmente prudente agli amministratori e ai tecnici coinvolti nella gestione condominiale straordinaria. In particolare, l'assemblea non può deliberare su interventi che coinvolgano beni esclusivi senza il consenso unanime dei titolari. L'adozione di una contabilità separata non sana la nullità della delibera che rimane tale a prescindere dalle modalità esecutive. I condòmini dissenzienti possono sempre impugnare delibere nulle in ogni tempo e anche se formalmente non destinatari delle conseguenze dirette del contratto. L'amministratore non è legittimato a stipulare contratti che coinvolgono proprietà esclusive senza espresso mandato. La pronuncia si avvita su un tronco giurisprudenziale rigoroso che tutela il diritto di proprietà, limita l'invasività dell'organo assembleare e ribadisce il principio di legalità nell'esercizio delle attribuzioni condominiali. (F.Pir.)
IMPUGNAZIONI
Impugnazioni civili - Giudizio di rinvio - Eccezioni rilevabili d'ufficio - Necessità di informare le parti - Sussiste. (Cc, articoli 1346 e 1348; Cpc, articolo 101)
IL PRINCIPIO
Il giudice del rinvio, qualora intenda decidere la controversia sulla base di rilievi officiosi, è tenuto, nel rispetto del principio del contraddittorio, ad informare le parti sulla natura delle eccezioni rilevabili d'ufficio, considerato che l'attività difensiva deve essere esplicata anche sotto forma di significativa presa di posizione dei difensori su questioni di fatto e di diritto (anche di natura interpretativa), che non siano mere qualificazioni di natura giuridica.
La giurisprudenza della Suprema Corre ha più volte affermato che l'articolo 101, comma 2, del cpc, nella parte in cui disciplina gli adempimenti che deve porre in essere il giudice, quando rileva d'ufficio questioni fondamentali per il giudizio, si riferisce alla rilevazione d'ufficio di circostanze che, modificando il quadro fattuale, comportino nuovi sviluppi della lite non presi in considerazione dalle parti (Cassazione, sentenza n. 30883/24). L'obbligo del giudice di stimolare il contraddittorio sulle questioni rilevate d'ufficio non riguarda solo quelle di diritto, ma attiene a quelle di fatto, ovvero a quelle miste di fatto e di diritto, che richiedono non una diversa valutazione del materiale probatorio, bensì prove dal contenuto diverso rispetto a quelle chieste dalle parti, ovvero un'attività assertiva in punto di fatto e non già mere difese. (M.Pis.)
RESPONSABILITÀ PATRIMONIALE
Conservazione della garanzia patrimoniale - Azione revocatoria - Presupposto - Compromissione del patrimonio del debitore - Esclusione. (Cc, articoli 1842, 2697 e 2901)
IL PRINCIPIO
In tema di azione revocatoria ordinaria, non essendo richiesta, a fondamento dell'azione, la totale compromissione della consistenza patrimoniale del debitore, ma soltanto il compimento di un atto che renda più incerta o difficile la soddisfazione del credito, l'onere di provare l'insussistenza di tale rischio, in ragione di ampie residualità patrimoniali, incombe, secondo i principi generali, al convenuto nell'azione di revocazione che eccepisca la mancanza, per questo motivo, dell'eventus damni.
In argomento la Corte ha stabilito che il contratto di mutuo integra titolo esecutivo a favore del mutuante in tutti i casi in cui la somma mutuata sia stata effettivamente, quand'anche con mera operazione contabile, messa a disposizione del mutuatario e questi abbia assunto l'obbligazione – univoca, espressa ed incondizionata – di restituirla. Pertanto, costituisce valido titolo esecutivo, di per sé solo e senza che occorra un nuovo atto pubblico o scrittura privata autenticata che attesti l'erogazione dell'avvenuto svincolo, anche quando vi sia contestualmente pattuizione di costituzione della somma mutuata in deposito o pegno irregolari e assunzione dell'obbligazione della mandante di svincolarla direttamente al verificarsi di quanto convenuto. (M.Pis.)
APPALTI
Contratto di appalto di servizi - Subentro di nuova impresa - Trasferimento d'azienda - Acquisizione del personale - Conseguenze. (Dlgs 276/03, articolo 29)
Ai sensi dell'articolo 29, comma 3, del Dlgs 276/2003, come novellato dall'articolo 30 della legge n. 122/2016, in caso di subentro di un nuovo appaltatore dotato di una propria struttura organizzativa e operativa, l'acquisizione del personale già impiegato nell'appalto non integra l'ipotesi di trasferimento d'azienda se il complesso di elementi organizzativi e produttivi introdotti dal subentrante è caratterizzato da profili di novità tali da interrompere il nesso funzionale di interdipendenza e complementarietà precedentemente sussistente tra i fattori della produzione che consentivano l'esecuzione dell'appalto. (M.Pis.)
Esecuzione dell'opera - Responsabilità del committente - Presupposti. (Cc, articoli 2043 e 2049)
Poiché l'appaltatore gode di autonomia organizzativa e gestionale, una responsabilità del committente per i danni causati a terzi durante l'esecuzione dell'opera è configurabile solo quando l'opera sia stata affidata a un'impresa manifestamente inidonea (cosiddetta culpa in eligendo) ovvero quando la condotta causativa del danno sia stata imposta all'appaltatore dal committente stesso, attraverso rigide e inderogabili direttive, costituendo l'accertamento della sussistenza di tali circostanze un'indagine di fatto riservata al giudice di merito, come tale incensurabile in sede di legittimità ove correttamente motivata. (M.Pis.)
ASSICURAZIONE
Danni - Polizza stipulata dal conduttore a copertura dei danni all'immobile - Natura - Assicurazione per conto altrui ex articolo 1891 del codice civile - Conseguenze - Clausola che esclude l'assicurato da "ragioni e diritti" derivanti dal contratto - Nullità. (Cc, articoli 1588, 1891 e 1932)
Nell'assicurazione contro i danni per conto altrui è nulla la clausola che neghi all'assicurato - nella specie, accordandoli al solo contraente - la facoltà di partecipare alle operazioni di stima del danno e liquidazione dell'indennizzo e, in ogni caso, il diritto di agire in giudizio per ottenerne il pagamento. (M.Pis.)
Polizze sulla vita - Differenza tra guaranteed unit linked, partial guaranted unit linked e unit linked pure - Rilevante la restituzione del capitale. (Cc, articoli 1362, 1337, 1338, 1374, 1375, 1418, 1882, 1895, 2946 e 2952)
In tema di polizze assicurative sulla vita, occorre distinguere, da un lato, tra polizze guaranteed unit linked - che garantiscono all'assicurato la restituzione del capitale, prevedendo la possibilità di una maggiorazione minima - e polizze partial guaranteed unit linked - che riconoscono all'assicurato una garanzia di restituzione parziale dei premi versati – e, dall'altro lato, polizze unit linked cosiddette pure, dove la somma dovuta dall'assicuratore dipende esclusivamente dal valore del parametro finanziario sottostante nel momento in cui l'obbligazione diventa esigibile, con un rischio di investimento totalmente a carico dell'assicurato, con la conseguenza che solo per le prime l'assicuratore assume su di sé, sia pure con diverse gradualità, il rischio demografico dell'evento morte del contraente, al quale va sempre riconosciuta la somma di denaro garantita al momento della stipula del contratto, a prescindere dalle oscillazioni del valore delle quote dei fondi comuni di investimento, rimanendo invece tale rischio a carico del contraente nell'ipotesi di polizza c.d. pura. (M.Pis.)
AZIENDA
Cessione - Mortis causa - Applicabilità dell'articolo 2112 del Cc per i diritti dei lavoratori - Ammissibilità. (Cc, articoli 2112 e 2909)
Si applica l'articolo 2112 del codice civile anche quando il trasferimento d'azienda avvenga mortis causa, essendo detto trasferimento ravvisabile in ogni caso in cui, ferma restando nel suo nucleo essenziale l'organizzazione del complesso di beni destinati all'esercizio dell'impresa, si verifichi la sostituzione della persona del titolare, quale che sia il mezzo tecnico-giuridico attraverso il quale tale sostituzione si attui, e quindi anche a mezzo di successione ereditaria, trovi essa fondamento in un testamento o nelle norme sulle successioni legittime. (M.Pis.)
CIRCOLAZIONE STRADALE
Responsabilità - Chiamata in causa di un terzo in qualità di corresponsabile - Estensione automatica della domanda attorea anche al terzo - Sussiste. (Cc, articolo 2087; Dpr 547/55, articolo 17; Dpr 164/56, articolo 68)
In tema di responsabilità civile, nell'ipotesi in cui la parte convenuta chiami in causa un terzo in qualità di corresponsabile dell'evento dannoso, la richiesta risarcitoria deve intendersi estesa al medesimo terzo anche in mancanza di un'espressa dichiarazione in tal senso dell'attore, poiché la diversità e pluralità delle condotte produttive dell'evento dannoso non dà luogo a distinte obbligazioni risarcitorie, non mutando l'oggetto del giudizio; un'esplicita domanda dell'attore è, invece, necessaria quando la chiamata del terzo si fondi sulla deduzione di un rapporto sostanziale differente da quello invocato dall'attore nei confronti del convenuto. (M.Pis.)
CONDOMINIO
Amministratore - Obbligo di rendiconto - Prova documentale degli esborsi - Necessità. (Cc, articoli 1123, 1135 e 1137)
L'obbligo di rendiconto che, quale mandatario con rappresentanza dei condòmini, l'amministratore è tenuto a osservare con riferimento alle somme detenute per conto del condominio, può dirsi adempiuto quando egli abbia fornito la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto della somma incassata e dell'entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi funzionali all'individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico, onde stabilire se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione. (M.Pis.)
Azioni giudiziarie - Giudizio a tutela della proprietà comune per eliminare le opere abusive - Contraddittorio con tutti i condomini - Esclusione. (Cc, articoli 1102, 2043 e 2055)
In tema di rapporti tra condomini, nel giudizio instaurato a tutela della proprietà comune per la eliminazione di opere abusive compiute da alcuni condomini, non è necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli altri comproprietari, dovendo i singoli convenuti rispondere autonomamente dell'addebitato proprio abuso e potendo ciascuno dei condomini agire individualmente a tutela del bene comune. (M.Pis.)
Parti comuni - Presunzione della natura condominiale di un bene - Funzionale al godimento collettivo e collegato accessoriamente alle proprietà esclusive - Necessità. (Cc, articoli 1117, 2697 e 2728)
In tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall'articolo 1117 del codice civile non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova. (M.Pis.)
EDILIZIA E URBANISTICA
Distanze legali - Muro di cinta - Individuazione come costruzione - Esclusione - Estensione anche ai manufatti utili a delimitare un fondo. (Cc, articoli 873, 878, 900 e 907)
In tema di distanze legali, il muro di cinta non è considerato costruzione di cui tenere conto ai fini del calcolo delle distanze legali tra edifici e delle facoltà concesse al vicino di realizzare il proprio fabbricato in aderenza o in appoggio allorché abbia le caratteristiche previste nell'articolo 878 del codice civile e cioè emerga dal suolo, sia essenzialmente destinato a recingere una determinata proprietà onde separarla dalle altre, non superi un'altezza di tre metri e abbia entrambe le facce isolate da altre costruzioni, sicché, in siffatta evenienza, le distanze legali devono essere computate come se il muro non esistesse. L'esenzione di cui al citato articolo 878 del codice civile si applica, peraltro, sia ai muri di cinta, come sopra qualificati, sia ai manufatti che, pur carenti di alcuni di tali requisiti, siano comunque idonei a delimitare un fondo e abbiano ugualmente la funzione e l'utilità di demarcare la linea di confine e di recingere il fondo. (M.Pis.)
Edilizia residenziale - Presupposto della nozione di ristrutturazione - Immutabilità delle strutture essenziali - In caso di variazione si verte in tema di ricostruzione - Sussiste. (Legge 457/78, articolo 31; Dpr 380/01, articolo 3)
Alla luce dei criteri di cui all'art. 31, comma 1, lettera d), della legge n. 457 del 5 agosto 1978 (poi trasposto nell'articolo 3 del Dpr n. 380 del 6 giugno 2001, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), si ha, infatti, ristrutturazione allorché gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, interessino un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali e la copertura; si ha ricostruzione, invece, qualora dette componenti dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, e l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, né, in particolare, aumenti della volumetria o cambiamenti della sagoma in altezza o larghezza con riferimento al confine. (M.Pis.)
Edilizia residenziale - Ristrutturazione - Differenza con il concetto di ricostruzione - Nuova costruzione - Contenuto. (Legge 457/78, articolo 31; Dpr 380/01, articolo 3)
Nell'ambito delle opere edilizie la semplice "ristrutturazione" si verifica ove l'intervento edilizio interessi un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali (muri perimetrali, strutture copertura), nel mentre è ravvisabile la "ricostruzione" allorché dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti e l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle stesse operato senza variazioni rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio e, in particolare, senza aumenti di volumetria. In presenza di tali aumenti si verte, invece, nell'ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima. (M.Pis.)
Reati edilizi - Versamento di somma a titolo di oblazione - Effetto di diritto pubblico - Ripetibilità della somma - Esclusione. (Legge 47/85, articolo 38; Legge 724/94, articolo 39)
In tema di reati edilizi, il versamento di una somma a titolo di oblazione - che consiste in un negozio giuridico unilaterale, processuale o extraprocessuale e che costituisce il corrispettivo di diritto pubblico connesso al rilascio del titolo edilizio da condonarsi - produce effetti giuridici di diritto pubblico, che consistono: da un lato, nel riconoscimento della sussistenza dell'illecito, con conseguente rinuncia irretrattabile alla garanzia giurisdizionale; e, dall'altro, nella rinuncia irretrattabile dello Stato a procedere penalmente nei confronti del soggetto oblante. Ne consegue che, trovando il pagamento titolo nell'art. 38 della legge n. 47/1985, va esclusa in ogni caso, ai sensi dell'art. 2033 c.c., la ripetibilità della somma pagata. (M.Pis.)
FALLIMENTO
Accertamento del passivo - Opponibilità di credito documentato senza data certa -Prova da parte del creditore anche mediante documenti provenienti dalla società in bonis - Ammissibilità. (Cc, articoli 2697, 2704)
In sede di accertamento dello stato passivo, ai fini dell'opponibilità al fallimento di un credito documentato con scrittura privata non avente data certa, mediante la quale voglia darsi la prova del momento in cui il contratto è stato concluso, il creditore può dimostrare la certezza della data attraverso fatti, quali che siano, equipollenti a quelli previsti dall'articolo 2704 del codice civile, ivi compresa la documentazione proveniente dalla società in bonis, sempre che si tratti di documentazione idonea a tale scopo; resta, nondimeno, il fatto che, con riguardo specifico ai libri contabili tenuti dal creditore, la mera iscrizione negli stessi non integra uno dei fatti previsti dal citato articolo 2704 del Cc per stabilire con certezza l'anteriorità della formazione del documento: l'annotazione nei libri regolarmente tenuti e vidimati può nei singoli casi essere idonea a fornire la prova della detta anteriorità, che discende non dalla mera annotazione in tali libri ma dalla vidimazione del pubblico ufficiale anteriore alla dichiarazione di fallimento, e dalla sua attestazione circa la tenuta dei libri a norma di legge, ossia da un fatto estrinseco all'annotazione, autonomamente idoneo a provare nella prospettiva del menzionato articolo 2704 del codice civile l'anteriorità dell'annotazione medesima alla data di chiusura dei registri e quindi alla data di apertura della procedura concorsuale. (M.Pis.)
Amministrazione straordinaria - Consecuzione con l'amministrazione giudiziaria - Esclusione - Conseguenze. (Dlgs 270/99, articolo 52; Legge fallimentare articolo 111)
Il fenomeno della consecuzione delle procedure non è configurabile, stante la diversità di presupposti, destinatari e finalità, tra procedimento di prevenzione di cui al Dlgs n. 159 del 2011 (amministrazione giudiziaria) e la procedura di amministrazione straordinaria (nella specie, disposta ex Dl n. 347 del 2003); - il disposto dell'articolo 111, comma 2, della legge fallimentare, che riguarda i crediti sorti in occasione o in funzione delle procedure concorsuali regolati dalla legge fallimentare, non è applicabile di per sé e nella sua interezza ai crediti insinuati nell'amministrazione straordinaria, posto che la sorte di essi non è disciplinata per richiamo diretto dalla legge fallimentare, né il rinvio opera in tal senso. (M.Pis.)
Concordato preventivo - Con cessione dei beni ai creditori - Legittimazione del liquidatore ad agire o resistere nei giudizi - Esclusione. (Cpc, articolo 132; Cc, articolo 1223)
In caso di concordato preventivo con cessione dei beni ai creditori, il liquidatore non ha legittimazione ad agire o resistere in relazione ai giudizi, compresi quelli tributari, di accertamento delle ragioni di credito e pagamento dei relativi debiti, ancorché influenti sul riparto che segue le operazioni di liquidazione, giacché in quei giudizi, esperiti nei confronti del debitore cedente, può soltanto spiegare intervento, pur senza essere litisconsorte necessario. (M.Pis.)
Dichiarazione di fallimento - Di società in liquidazione - Valutazione giudiziale dello stato d'insolvenza - Necessità. (Legge fallimentare, articoli 161 e 183)
In tema di dichiarazione di fallimento, quando la società è in liquidazione, la valutazione del giudice ai fini dell'accertamento dello stato d'insolvenza deve essere diretta unicamente ad accertare se il patrimonio sociale consenta di assicurare l'integrale soddisfacimento dei creditori, mentre la difficoltà di pronta liquidazione dell'attivo può rilevare in quanto sintomatica di un risultato di realizzo inferiore rispetto a quello contabilizzato dal debitore, così finendo per esprimere valori oggettivamente inidonei a soddisfare integralmente la massa creditoria. (M.Pis.)
PROCEDIMENTO CIVILE
Domanda giudiziale - Proposta da erede del de cuius - Produzione dello stato di famiglia - Prova della qualità di erede - Esclusione. (Cc, articoli 1226, 2056 e 2927)
Nel caso di azione proposta da un soggetto che si qualifichi erede del de cuius in virtù di un determinato rapporto parentale o di coniugio, la produzione del certificato dello stato di famiglia è idonea a dimostrare l'allegata relazione familiare e, dunque, la qualità di soggetto che deve ritenersi chiamato all'eredità, ma non anche la qualità di erede, posto che essa deriva dall'accettazione espressa o tacita, non evincibile dal certificato; tuttavia, tale produzione, unitamente alla allegazione della qualità di erede, costituisce una presunzione iuris tantum dell'intervenuta accettazione tacita dell'eredità, atteso che l'esercizio dell'azione giudiziale da parte di un soggetto che si deve considerare chiamato all'eredità, e che si proclami erede, va considerato come atto espressivo di siffatta accettazione e, quindi, idoneo a considerare dimostrata la qualità di erede. (M.Pis.)
Parti - Patrocinio a carico dello Stato - Computo di tutti i redditi - Necessità. (Dpr 115/02, articoli 76 e 79)
In tema di patrocinio a spese dello Stato, nell'ambito del reddito da valutare per godere del beneficio devono computarsi, ai sensi dell'articolo 76, comma 1, del Dpr 115/2002, tutte le entrate risultanti dall'ultima dichiarazione antecedente l'istanza di ammissione, compresi i redditi derivanti dal riconoscimento di arretrati comunque inseriti nella stessa nonché, ai sensi degli articoli 76, comma 3 e 79, comma 1, lettera d), del medesimo Dpr, i redditi non rientranti nella base imponibile e le variazioni avvenute dopo la presentazione della dichiarazione medesima, per tutta la durata del procedimento e sino alla sua definizione, restando del tutto irrilevante - in assenza di deroga espressa - l'eventuale natura previdenziale del rapporto da cui tali redditi conseguono. (M.Pis.)
PROPRIETÀ
Accessione - Rimozione delle opere eseguite da un terzo sul fondo di proprietà - Richiesta entro sei mesi - Mancanza - Conseguenze. (Cc, articolo 936)
In tema di accessione, il proprietario che, ai sensi dell'ultimo comma dell'articolo 936 del codice civile, non abbia chiesto, entro sei mesi dal giorno in cui ha avuto notizia dell'incorporazione, la rimozione delle opere fatte sul suo fondo dal terzo con materiali propri, deve corrispondere a quest'ultimo l'indennizzo di cui all'articolo 936, comma 2 del codice civile, senza che possa essere rigettata la domanda volta a conseguirlo per il solo fatto che il terzo non abbia pienamente provato il suo ammontare, essendo sufficiente la prova dei fatti costitutivi del diritto all'indennizzo per attivare, in capo al giudice, i poteri istruttori d'ufficio, quali la consulenza tecnica e il giuramento suppletorio, volti a determinarne il "quantum". (M.Pis.)
SANZIONI
Ordinanza-ingiunzione - In tema di tariffa integrata ambientale - Sentenza del giudice di pace - Pronuncia secondo diritto - Sussiste. (Dlgs 152/06, articolo 238; Cpc, articolo 9)
In tema di tariffa integrata ambientale disciplinata dall'articolo 238 del Dlgs. n. 152 del 2006 (cosiddetta TIA 2), l'intimazione di pagamento, avente ad oggetto il diritto di una delle parti di percepire dall'altra l'importo corrispondente a una prestazione dovuta per legge, ha a oggetto una prestazione patrimoniale imposta e riguarda, pertanto, un diritto indisponibile. Pertanto, la sentenza del Giudice di pace, che decide su detta intimazione, deve intendersi pronunciata secondo diritto, indipendentemente dal valore della controversia; ed è appellabile senza che operino i limiti di cui all'articolo 339, ultimo comma, del Cpc, nel testo applicabile ratione temporis, successivo alla modifica introdotta dal Dlgs 2 febbraio 2006, n. 40. (M.Pis.)
SENTENZA CIVILE
Pubblicazione - Su più quotidiani - Di sentenza relativa alla violazione dei diritti di proprietà industriale - Misura discrezionale - Sussiste. (Cc, articoli 1292, 2043 e 2600; Cpi, articolo 126)
La pubblicazione in uno o più giornali della sentenza che accerti la violazione dei diritti di proprietà industriale, ai sensi dell'articolo 126, primo comma, del Cpi, costituisce una misura discrezionale non collegata all'accertamento del danno, trattandosi di una sanzione autonoma, diretta a portare a conoscenza del pubblico la reintegrazione del diritto offeso, analogamente a quanto previsto dall'articolo 2600 del codice civile in materia di concorrenza sleale, con la conseguenza che la adozione o mancata adozione del relativo ordine da parte del giudice di merito non è sindacabile in sede di legittimità. (M.Pis.)
SEPARAZIONE E DIVORZIO
Addebito - Prova della violazione dei doveri nascenti dal matrimonio - Mancanza -Conseguenze. (Cc, articolo 143)
La dichiarazione di addebito della separazione implica la prova che la irreversibile crisi coniugale sia ricollegabile esclusivamente al comportamento volontariamente e consapevolmente contrario ai doveri nascenti dal matrimonio di uno o di entrambi i coniugi, ovverosia che sussista un nesso di causalità tra i comportamenti addebitati ed il determinarsi dell'intollerabilità dell'ulteriore convivenza; pertanto, in caso di mancato raggiungimento della prova in relazione al fatto che il comportamento contrario ai predetti doveri tenuto da uno dei coniugi, o da entrambi, sia stato la causa efficiente del fallimento della convivenza, legittimamente viene pronunciata la separazione senza addebito. (M.Pis.)
Separazione - Assegno di mantenimento - Convivenza more uxorio - Stabilità e continuità del rapporto - Rilevanza. (Cc, articolo 156)
In tema di crisi familiare, il diritto all'assegno di mantenimento viene meno ove, durante lo stato di separazione, il coniuge avente diritto instauri un rapporto di fatto con un nuovo partner, che si traduca in una stabile e continuativa convivenza, ovvero, in difetto di coabitazione, in un comune progetto di vita connotato dalla spontanea adozione dello stesso modello solidale che connota il matrimonio, con onere della prova a carico del coniuge tenuto a corrispondere l'assegno; ne consegue che la stabilità e la continuità della convivenza può essere presunta, salvo prova contraria, se le risorse economiche sono state messe in comune, mentre, ove difetti la coabitazione, la prova relativa all'assistenza morale e materiale tra i partner dovrà essere rigorosa. (M.Pis.)
SOCIETÀ E IMPRESE
Assemblea - Delibera di pagamento creditori prima dell'estinzione per cancellazione - Quorum ordinario - Sufficienza. (Cc, articoli 2392, 2393, 2395, 2479 e 2479 bis)
In data anteriore alla estinzione per cancellazione di una società, la volontà societaria di dare una determinata destinazione alle aspettative creditorie, derivanti dall'esito di un giudizio in corso, di cui la società sia parte, si forma mediante delibera assembleare, adottata con il quorum ordinario, e non richiede la manifestazione di volontà da parte di tutti i soci che, a seguito della estinzione della società, ne diverranno successori quanto al patrimonio ancora in capo a quella, del quale non fanno più parte le aspettative validamente dismesse e trasferite. (M.Pis.)
Patti parasociali - Previsione dell'opzione put e call tra i soci - Funzione. (Cc, articoli 1322, 1418 e 2348)
In tema di patti parasociali, è valida la previsione all'interno di essi di opzioni put e call tra i soci stipulanti, identificandosi la causa concreta del negozio in una forma di garanzia per il socio finanziatore, come tale rientrante nell'autonomia contrattuale concessa ai soci e pertanto meritevole di tutela da parte dell'ordinamento. In particolare, la causa concreta del patto parasociale in discorso corrisponde al fine pratico, sia pure mediante il meccanismo dell'opzione di rivendita o di riacquisto a prezzo fisso, di assecondare iniziative imprenditoriali specifiche, tutelate quali espressioni dell'autonomia negoziale privata ex articoli 41 della Costituzione e 1322 del codice civile, con il sorgere di reciproci diritti ed obblighi delle parti. L'effetto consistente nell'acquisto della qualità di socio è del resto conseguenza di un atto tipizzato dell'autonomia privata - l'opzione - che è diretto, per sua natura, a creare un vincolo a carico del promittente. (M.Pis.)
Responsabilità organi sociali - Società di revisione - Azione del creditore ex articolo 2395 del Cc - Danno risarcibile. (Cc, articoli 2392, 2393, 2394 e 2395)
L'azione individuale di responsabilità, ai sensi dell'articolo 2395 del codice civile esige che il comportamento doloso o colposo dell'amministratore - posto in essere tanto nell'esercizio dell'ufficio quanto al di fuori delle correlate incombenze - abbia determinato un danno diretto ed autonomo sul patrimonio del socio o del terzo, risultando conseguentemente questi ultimi legittimati, anche dopo il fallimento della società, all'esperimento dell'azione di natura aquiliana per ottenere il risarcimento dei danni subiti nella propria sfera patrimoniale solo quando il nocumento riguardi direttamente detta sfera e non quando lo stesso costituisca un mero riflesso del pregiudizio che abbia invece interessato il patrimonio sociale. (M.Pis.)
Sindaci - Responsabilità - Per omessa vigilanza - Accertamento del nesso causale tra l'inerzia e il danno - Necessità. (Cc, articoli 2393, 2394, 2403, 2407 e 2485)
L'accertamento della responsabilità del sindaco per omessa vigilanza sull'operato degli amministratori di società di capitali richiede la prova dell'inerzia del sindaco rispetto ai suoi doveri di controllo e del danno conseguente alla condotta dell'amministratore, oltre che del nesso causale tra inerzia e danno. (M.Pis.)
Società di capitali - Intestazione a società fiduciarie - Legge n. 1966/1939 - Proprietà dei titoli - Della società fiduciaria - Esclusione - Del fiduciante - Sussistenza - Conseguenze - Azione ex articolo 2395 - Legittimazione del fiduciante. (Cc, articolo 1705 e 2395; Legge 1966/39, articolo 1)
Poiché le società fiduciarie ex legge n. 1966/1939 non sono istituzionalmente proprietarie dei titoli loro affidati in gestione e strumentalmente intestati, appartenendo detti titoli ai fiducianti quali effettivi proprietari dei medesimi, la legittimazione all'esercizio dell'azione ex articolo 2395 del codice civile per il risarcimento dei danni derivanti dalle minusvalenze dei titoli acquistati dalla fiduciaria per conto dei fiducianti deve essere riconosciuta non alla società fiduciaria ma ai singoli fiducianti, in quanto è nel patrimonio di questi ultimi - e non in quello della fiduciaria - che viene ad integrarsi la lesione patrimoniale per il cui risarcimento si viene ad agire. (M.Pis.)
VENDITA
Obbligazioni del venditore - Mancanza della dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastale e delle planimetrie - Nullità degli atti - Obbligatorietà in sede di stipula del preliminare - Esclusione. (Legge 52/85, articolo 29; Cc, articoli 1453 e 1455)
L'articolo 29, comma 1 bis, della legge n. 52 del 1985 sanziona con la nullità gli atti di trasferimento di diritti reali sugli immobili in assenza della dichiarazione, da parte degli intestatari del bene, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Da questa previsione normativa discende che tale dichiarazione deve essere resa in sede di stipulazione del contratto traslativo, salva la possibilità di sanatoria della nullità, in caso di sua mera omissione, ai sensi del comma 1-ter, introdotto dall'articolo 8, comma 1-bis, decreto legge n. 50 del 2017. Ne deriva che la dichiarazione di conformità catastale non è obbligatoria in sede di stipula del contratto preliminare di compravendita, non avendo esso effetti reali ma solo obbligatori e che pertanto, qualora l'immobile, al momento del preliminare, presenti una difformità tra la sua situazione reale e quella risultante dai dati catastali e dalle planimetrie, tale divergenza determina il solo effetto di far sorgere in capo al promittente venditore l'obbligo della sua regolarizzazione, al fine di poter rendere la dichiarazione di conformità al momento della stipulazione del contratto definitivo e quindi di rispettare il requisito richiesto dalla disposizione citata per la validità del trasferimento. (M.Pis.)
Vendita di cose mobili registrate - Autoveicolo - Forma scritta - Non necessaria - Trascrizione al Pra - Finalità pubblicitarie. (Cc, articoli 1103, 1156, 1372, 1376, 1478, 2684)
Il contratto di compravendita di un'automobile non richiede la forma scritta ad substantiam, ma si perfeziona, al pari della vendita di qualsiasi bene mobile, con il semplice consenso tra il venditore e l'acquirente validamente manifestato (articolo 1376 del codice civile). L'eventuale forma scritta è richiesta ai fini della trascrizione al PRA, che non costituisce requisito di validità e di efficacia del trasferimento, ma un mezzo di pubblicità, inteso a dirimere vari contrasti tra più aventi causa dal medesimo venditore. (M.Pis.)
