Rassegna delle massime dei giudici di merito

Rovina e difetti di cose immobili - Azione promossa contro il venditore dell'immobile - Ammissibilità - Condizioni - Fattispecie relativa ad azione promossa dal Condominio nei confronti della società costruttrice del fabbricato. (Cc, articolo 1669)

In tema di appalto, l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'articolo 1669 del Cc, può essere proposta contro il venditore che abbia costruito l'immobile con propria gestione diretta o contro un qualsiasi costruttore, intendendosi per tale il soggetto che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, senza che assuma rilievo la specifica identificazione del rapporto giuridico in relazione al quale la costruzione è stata effettuata; per converso, l'azione medesima non può essere spiegata verso il venditore che non sia un costruttore professionale o che non abbia costruito egli stesso l'immobile con propria gestione diretta, demandandone, invece, la costruzione ad un appaltatore, verso cui non abbia conservato alcun potere di direzione o sorveglianza, rimanendone completamente estraneo (Nel caso di specie, il giudice adito ha ritenuto che la responsabilità di parte convenuta, quale impresa costruttrice e venditrice degli immobili oggetto dei contratti di compravendita prodotti in giudizio dal Condominio attore, dovesse ricondursi alla previsione normativa di cui alla citata disposizione in ragione della capacità dei vizi lamentati da quest'ultimo di compromettere gravemente la funzionalità dell'intero fabbricato condominiale).

Condominio negli edifici - Assemblea - Deliberazioni assembleari invalide - Impugnazione - Nullità e annullabilità delle delibere - Nozione rispettive - Individuazione - Fattispecie relativa a impugnazione di delibera assembleare avente a oggetto la ripartizione delle spese di riscaldamento dell'impianto comune. (Cc, articoli 1118, 1123, 1137 e 1418)

In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto (Nel caso di specie, rigettando la domanda proposta dai condomini attori, distaccatisi dall'impianto di riscaldamento comune, il giudice adito, richiamato anche l'enunciato principio ha ritenuto incensurabile la deliberazione oggetto del giudizio d'impugnazione, prospettata sia in termini di nullità che di annullabilità, con la quale l'assemblea dei condomini aveva incaricato l'amministratrice "pro tempore" a procedere, sulla base di una precedente delibera assembleare mai impugnata, al ricalcolo della quota di consumo involontario di competenza delle unità distaccate per la gestione corrente, con imputazione delle spese anche per il futuro).

Condominio negli edifici - Assemblea - Deliberazioni assembleari invalide - Impugnazione - Sindacato del giudice - Oggetto - Limiti - Principio maggioritario - Applicabilità - Fattispecie relativa ad impugnazione di delibera assembleare avente ad oggetto la ripartizione delle spese di riscaldamento dell'impianto comune. (Cc, articoli 1118, 1123, 1136 e 1137)

Nel giudizio di impugnazione delle deliberazioni assembleari condominiali, il giudice non può valutare il merito delle decisioni, né limitare il potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini. Nel condominio degli edifici, infatti, vige il principio maggioritario e che la minoranza deve adeguarsi alle deliberazioni adottate dalla maggioranza ed il condomino dissenziente, quindi, non può sovvertire quanto deciso dalla maggioranza mediante l'impugnazione della delibera, dovendo soccombere al principio maggioritario per tutte le questioni che attengono alla gestione condominiale (Nel caso di specie, rigettando la domanda proposta dai condomini attori, distaccatisi dall'impianto di riscaldamento comune, il giudice adito, richiamato anche l'enunciato principio ha ritenuto incensurabile la deliberazione oggetto del giudizio d'impugnazione, prospettata sia in termini di nullità che di annullabilità, con la quale l'assemblea dei condomini aveva incaricato l'amministratrice "pro tempore" a procedere, sulla base di una precedente delibera assembleare mai impugnata, al ricalcolo della quota di consumo involontario di competenza delle unità distaccate per la gestione corrente, con imputazione delle spese anche per il futuro).

Condominio negli edifici - Assemblea - Deliberazioni assembleari invalide - Impugnazione - Termine di decadenza ex art. 1137 del Cc - Mediazione obbligatoria - Comunicazione della domanda da parte del condomino all'amministratore - Effetto impeditivo - Operatività - Limitazione temporale circoscritta alla durata legale del procedimento di mediazione - Sussistenza - Conseguenze. (Cc, articolo 1137; Dlgs 28/2010, articoli 5, 6 e 8)

Nel giudizio di impugnazione di una delibera assembleare condominiale, la comunicazione all'amministratore del Condominio della domanda di mediazione da parte del condomino impedisce la decorrenza del termine di decadenza stabilito dall'articolo 1137 del Cc, fino alla scadenza del termine legale di durata del procedimento conciliativo, decorso il quale, in difetto di tempestiva proposizione dell'azione giudiziaria nel successivo termine di trenta giorni, consegue, pur nella perdurante pendenza del procedimento conciliativo, la declaratoria d'inammissibilità della domanda giudiziale. Infatti, la decadenza dall'impugnazione della deliberazione assembleare, fissata dalla legge nel ristretto termine di trenta giorni proprio a presidio della stabilizzazione delle decisioni condominiali, che deve essere necessariamente celere, non può essere incerta ed indeterminata, e comunque subordinata e rimessa alla potestà delle parti di tenere aperto indefinitamente il procedimento di mediazione, perché, se così fosse, verrebbe meno la stessa "ratio" della norma decadenziale (Nel caso di specie, rilevato che i condomini attori, decorsi i tre mesi dall'avvio del procedimento di mediazione obbligatoria - successivamente definito con verbale di esito negativo dopo circa nove mesi - avevano omesso di intraprendere l'azione giudiziale nel successivo termine di trenta giorni stabilito dall'articolo 1137 del Cc, il giudice adito, accogliendo l'eccezione sollevata dal Condominio convenuto, li ha dichiarati decaduti dall'impugnazione).

Condominio negli edifici - Azioni giudiziarie - Rappresentanza giudiziale del Condominio - Legittimazione dell'amministratore - Compimento atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio - Art. 1130, n. 4, del Cc - Interpretazione estensiva - Appalto - Azione ex art. 1669 c.c. - Legittimazione attiva dell'amministratore - Configurabilità. (Cc, articoli 1130, 1131 e 1669)

In tema di condominio negli edifici, l'articolo 1130, n. 4, del Cc, che attribuisce all'amministratore del condominio il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari a evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere-dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato. Pertanto, rientra nel novero degli atti conservativi di cui alla citata norma, l'azione di cui all'articolo 1669 del Cc intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale ed i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita, alternativamente, l'amministratore ed i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio promosso dal Condominio nei confronti della società costruttrice del fabbricato, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha disatteso l'eccezione di difetto di legittimazione attiva sollevata da quest'ultima con riferimento alle parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini, trattandosi, nella circostanza, di azione risarcitoria volta alla tutela dell'edificio condominiale nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi lamentati e derivanti dai vizi afferenti le parti comuni, avevano riguardato, di riflesso, anche quelle costituenti le singole unità immobiliari componenti l'edificio medesimo).

Condominio negli edifici - Azioni giudiziarie - Regolamento di condominio - Clausola compromissoria per arbitrato irrituale - Devoluzione della competenza al collegio arbitrale - Sussistenza - Fattispecie in tema di giudizio di impugnazione di deliberazione assembleare. (Cc, articoli 1137 e 1138; Cpc, articoli 806, 808 e 808-ter)

Le controversie condominiali riguardano diritti disponibili e sono compromettibili in arbitri non rientrando in alcuno dei divieti di cui agli articoli 806 e 808 del Cc (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio di impugnazione introdotto dal condomino attore onde ottenere la declaratoria di nullità di una delibera assembleare, ritenuta fondata l'eccezione sollevata dal Condominio convenuto per la presenza, nel regolamento condominiale di natura contrattuale, di una clausola compromissoria per arbitrato irrituale a mente della quale, testualmente, "…tutte le vertenze dipendenti o comunque conseguenti dal presente rapporto di condominio insorgessero fra il condominio, l'amministratore ed i singoli condomini dovranno essere deferite ad un collegio arbitrale…", il giudice adito ha declinato la propria competenza in favore di quella arbitrale).

Condominio negli edifici - Contributi e spese condominiali - Impianto di riscaldamento - Spese relative "Consumi c.d. involontari" - Partecipazione anche da parte del condomino distaccato - Sussistenza. (Cc, articoli 1118, 1123, 1137 e 1418; Dlgs 102/2014, articolo 9)

In tema di condominio negli edifici, anche il condomino distaccatosi è tenuto a contribuire alle spese in relazione ai "consumi involontari", intendendo per tali quelli che derivano da dispersioni del calore dalle tubature prima che raggiungano gli appartamenti, perché la dispersione si verifica in ragione del fatto che l'impianto è strutturato per servire tutti gli appartamenti, a prescindere dal fatto che il condomino medesimo sia o meno allacciato alla rete di distribuzione (Nel caso di specie, rigettando la domanda proposta dai condomini attori, distaccatisi dall'impianto di riscaldamento comune, il giudice adito, richiamato anche l'enunciato principio ha ritenuto incensurabile la deliberazione oggetto del giudizio d'impugnazione, prospettata sia in termini di nullità che di annullabilità, con la quale l'assemblea dei condomini aveva incaricato l'amministratrice "pro tempore" a procedere, sulla base di una precedente delibera assembleare mai impugnata, al ricalcolo della quota di consumo involontario di competenza delle unità distaccate per la gestione corrente, con imputazione delle spese anche per il futuro).

Agrari - Controversia in materia agraria - Tentativo obbligatorio di conciliazione - Qualificazione - Requisiti - Conseguenze. (Cpc, articoli 633; legge 203/1982, articolo 46; Dlgs 150/2011, articolo 11)

In materia agraria, il tentativo di conciliazione deve essere sempre "preventivo", cioè attivato prima dell'inizio di qualsiasi controversia, atteso che la norma "inderogabile e imperativa" (articolo 46 della legge n. 203 del 1982, poi refluita nell'articolo 11 del D.lgs. n. 150 del 2011), non consente che il filtro dallo stesso costituito possa essere posto in essere successivamente alla domanda giudiziale; inoltre, il requisito della necessità del preventivo esperimento del tentativo individua una condizione di "proponibilità", la cui mancanza, rilevabile anche d'ufficio nel corso del giudizio di merito, comporta la definizione della causa con sentenza dichiarativa d'improponibilità della domanda giudiziale (Nel caso di specie, chiamato solo a regolare le spese di lite in applicazione del principio di soccombenza virtuale per intervenuta cessazione della materia del contendere, il giudice adito, richiamato anche l'enunciato principio, ha ritenuto la domanda azionata improponibile, non avendo, nella circostanza, parte opposta esperito il tentativo di conciliazione prima del deposito del ricorso monitorio attinente al pagamento di canoni di affitto agrario relativi al contratto oggetto di causa stipulato con gli opponenti).

Fideiussione - Nozione e caratteri - Contratto autonomo di garanzia - Differenza con la fideiussione - Assenza del requisito dell'accessorietà - Conseguenze - Fattispecie in tema di polizza fideiussoria. (Cc, articoli 1322, 1936 e 1945)

Il contratto autonomo di garanzia si caratterizza, rispetto alla fideiussione, per l'assenza dell'accessorietà della garanzia, derivante dall'esclusione della facoltà del garante di opporre al creditore le eccezioni spettanti al debitore principale, in deroga all'articolo 1945 del Cc, e dalla conseguente preclusione del debitore a chiedere che il garante opponga al creditore garantito le eccezioni nascenti dal rapporto principale, nonché dalla proponibilità di tali eccezioni al garante successivamente al pagamento effettuato da quest'ultimo (Nel caso di specie, qualificata la polizza fideiussoria oggetto di causa quale contratto autonomo di garanzia, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha ritenuto che del tutto legittimamente la compagnia assicuratrice opposta avesse proceduto al pagamento, non potendo opporre alla creditrice garantita eccezioni di merito proprie del rapporto principale, ma soltanto l'"exceptio doli", attinente alla sussistenza di profili di manifesta abusività della richiesta, la cui sussistenza non risultava tuttavia nella circostanza neppure adombrata in giudizio).

Somministrazione - Rilevazione dei consumi mediante contatore - Malfunzionamento del contatore - Sostituzione unilaterale da parte del somministrante - Prova liberatoria da parte del somministrato - Preclusione - Fattispecie in tema di fornitura di energia elettrica. (Cc, articoli 1559 e 2697)

In caso di somministrazione caratterizzata dalla rilevazione dei consumi mediante contatore, l'avere il somministrante sostituito lo stesso senza dar modo al somministrato di verificarne il malfunzionamento al momento della sostituzione, non può che andare a discapito del primo che a tale situazione ha dato causa mettendo il secondo nell'impossibilità di fornire la prova liberatoria, per il caso ne fosse gravato (Nel caso di specie, il giudice adito, accogliendo l'opposizione, con revoca del decreto ingiuntivo opposto, ha ritenuto infondata la pretesa creditoria azionata in via monitoria dalla società opposta che, riscontrata una anomalia nei consumi elettrici, aveva provveduto a sostituire il contatore ed a effettuare i relativi controlli senza il contraddittorio con l'opponente che, di conseguenza, in giudizio si era trovato nell'impossibilità di fornire ogni prova liberatoria dell'assunto attoreo).

Aereo - Regolamento CE n. 261/2004 - Ritardo del volo - Diritto alla compensazione pecuniaria da parte dei passeggeri - Presupposto temporale - Individuazione. (Regolamento Ce, n. 261/2004, articoli 5, 6 e 7)

In tema di trasporto aereo, gli articoli 5, 6 e 7 del regolamento CE n. 261/2004 vanno interpretati nel senso che i passeggeri di voli ritardati possono essere assimilati ai passeggeri di voli cancellati ai fini dell'applicazione del diritto alla compensazione pecuniaria e che essi possono pertanto reclamare il diritto alla compensazione pecuniaria previsto dal citato articolo 7 quando, a causa di un volo ritardato, subiscono una perdita di tempo pari o superiore a tre ore (Nel caso di specie, accertato che il ritardo nella destinazione di arrivo del volo era stato soltanto di due ore e ventiquattro minuti rispetto all'orario programmato che, pur modificato, era stato tempestivamente comunicato alla passeggera attrice e da questa accettato, il giudice d'appello, preliminarmente dichiarata procedibile la domanda negata invece dal primo giudice per omesso esperimento del tentativo obbligatorio di conciliazione stabilito in materia, ha poi respinto la stessa).