Rassegna delle massime dei giudici di merito

Corrispettivo - Pagamento - Domanda dell'appaltatore - Onere della prova - Contenuto. (Cc, articoli 1176, 1460, 1655, 1657 e 2697)

In tema di appalto, in base al principio generale che governa l'adempimento del contratto con prestazioni corrispettive, l'appaltatore, il quale agisce in giudizio per il pagamento del corrispettivo convenuto, ha l'onere - allorché il committente sollevi l'eccezione di inadempimento - di provare di aver esattamente adempiuto la propria obbligazione e, quindi, di aver eseguito l'opera conformemente al contratto e alle regole dell'arte (Nel caso di specie, relativo a un'ingiunzione di pagamento del saldo a titolo di lavori di ristrutturazione immobiliare oggetto di un appalto, richiamato l'enunciato principio e rilevato che, nella circostanza, l'opposta appaltatrice non aveva dimostrato l'effettiva esecuzione delle opere contestate dall'opponente committente mediante formulazione di un'eccezione di inadempimento, ha ritenuto che la stessa non avesse diritto al corrispettivo fatturato per tali opere).

Disciplina - Patti limitativi della concorrenza - Patto diretto a precludere ad una parte lo svolgimento di qualsiasi attività nel settore economico di riferimento - Nullità - Contrasto con l'ordine pubblico costituzionale - Sussistenza - Fattispecie concernente patto di non concorrenza inserito in un contratto d'opera professionale. (Cc, articolo 2596)

In tema di patto di non concorrenza, l'intento perseguito dall'articolo 2596 del Cc è quello di impedire eccessive restrizioni alla libertà di iniziativa economica privata, prescrivendo, ai fini della validità dell'accordo, che lo stesso sia «circoscritto ad una determinata zona o ad una determinata attività» e che non ecceda la durata dei cinque anni. Pertanto, deve ritenersi nullo, in quanto contrastante con l'ordine pubblico costituzionale, il patto di non concorrenza diretto, non già a limitare l'iniziativa economica privata altrui, ma a precludere in assoluto ad una parte la possibilità di impiegare la propria capacità professionale nel settore economico di riferimento (Nel caso di specie, relativo ad un patto di non concorrenza inserito all'interno di un contratto d'opera intellettuale stipulato da un'impresa con un professionista, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha ritenuto infondata l'eccezione di nullità del patto di non concorrenza sollevata da quest'ultimo, atteso che, nella circostanza, l'accordo risultava sufficientemente circoscritto ad una determinata zona, ad una determinata attività e non eccedeva la prescritta durata quinquennale).

Amministratore - Revoca giudiziaria - Amministratore cessato ed in regime di "prorogatio imperii" - Ammissibilità - Esclusione - Fondamento. (Cc, articolo 1129; Disposizioni di attuazione Cc, articolo 64)

In tema di condominio negli edifici, l'amministratore che cessi dalle sue funzioni a seguito della scadenza del mandato, ossia dopo un anno dalla nomina oltre un anno di "prorogatio", non ha più obblighi gestori, né ha diritto alla percezione di compensi, con la conseguenza che non può esserne richiesta la revoca. Quest'ultima, infatti, postula che l'amministratore sia tuttora in carica e che, di conseguenza, se ne valutino le inadempienze nell'espletamento dell'incarico, e la qual cosa non può avvenire quando non esiste più un vincolo contrattuale di mandato tra l'amministratore ed i condomini (Nel caso di specie, il giudice adito ha dichiarato inammissibile il ricorso proposto da una condomina del fabbricato in quanto proposto avverso un amministratore oramai scaduto dal mandato ed in regime di "prorogatio imperii").

Assemblea - Convocazione - Avviso di convocazione - Forme prescritte dalla legge - Articolo 66, comma 3, Cc - Natura di disciplina inderogabile - Sussistenza - Conseguenze e fondamento - Fattispecie in tema di convocazione assemblare disposta mediante pubblicazione dell'avviso nel sito internet del Condominio. (Cc, articoli 1137; Disposizioni di attuazione del Cc, articoli 66, 71-ter e 72)

In tema di condominio negli edifici, l'articolo 66, terzo comma, del disposizioni di attuazione del Cc prescrive che la comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea debba intervenire in forme determinate, così prevedendo una disciplina inderogabile, in virtù della norma di cui all'articolo 72 del disposizioni di attuazione del Cc, a tutela della collegialità e degli interessi fondamentali del condominio, risultando invalida ogni differente regolamentazione prevista dall'autonomia privata, che possa contemplare modalità alternative di comunicazione dell'avviso di convocazione assembleare (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha annullato la delibera impugnata dai condomini attori, in quanto, nella circostanza, l'assemblea, pur seguendo la modalità introdotta nel regolamento condominiale a seguito di una sua modifica, risultava convocata mediante pubblicazione del relativo avviso nelle aree personali dei singoli condomini presenti all'interno del sito internet del condominio convenuto, alle quali quest'ultimi avevano accesso mediante utilizzo di proprie specifiche credenziali).

Regolamento di condominio - Contenuto - Introduzione del potere di irrogare sanzioni - Delibera assembleare - Consenso unanime dei condomini - Necessità - Fondamento. (Cc, articoli 1136, 1137, 1138; Disposizioni di attuazione del Cc, articolo 70)

In tema di condominio negli edifici, l'introduzione "ex novo" della possibilità di irrogare sanzioni nel regolamento, essendo una modifica che incide sui diritti individuali, richiede l'unanime consenso dei condomini (Nel caso di specie, la corte territoriale, rigettando l'appello proposto dal Condominio, ha confermato la pronuncia di primo grado che, nel pronunciarne l'annullamento, aveva ritenuto che la delibera assembleare che aveva introdotto nel regolamento condominiale la possibilità, precedentemente non contemplata, di stabilire sanzioni pecuniarie per infrazioni allo stesso, richiedesse un'approvazione adottata all'unanimità dei condomini e non già con la maggioranza qualificata degli stessi prevista dall'articolo 1136 del Cc).

Regolamento di condominio - Contenuto - Divieto di detenere animali domestici - Inserimento nel regolamento cosiddetto "contrattuale" - Legittimità - Sussistenza - Fondamento. (Cc, articoli 1138 e 1322)

In tema di condominio negli edifici, è legittimo il divieto di detenere all'interno della proprietà esclusive animali domestici inserito nel regolamento cosiddetto "contrattuale". Invero, la disapplicazione automatica della norma regolamentare che imponga un tale divieto risulterebbe lesiva del diritto degli altri condomini all'osservanza di un regolamento e di una sua disposizione che, oltre che ad essere stati voluti dagli originari redattori, può aver costituito un riferimento per coloro che non volessero o financo potessero convivere con gli animali. In tal caso, infatti, sussistendo il consenso di tutti i condomini, è lo stesso proprietario dell'appartamento ad autolimitare il proprio diritto (Nel caso di specie, insorto all'interno di un complesso immobiliare ad uso residenziale turistico, rilevato che il divieto di «…tenere cani od altri animali senza l'espressa autorizzazione dell'amministratore…», fosse ben noto alla condomina convenuta fin dal momento dell'acquisto immobiliare, avendo la stessa con esso aderito e preso atto tanto del contenuto del regolamento della multiproprietà, quanto di quello del condominio in cui lo stesso figurava inserito, con formulazione incontrovertibilmente rivelatrice di un intento chiaro ed esplicito e non suscettibile di dar luogo ad incertezze, il giudice adito, accertato che, nella circostanza, non vi era prova alcuna dell'autorizzazione dell'amministrazione alla detenzione del cane durante il periodo di permanenza nell'unità immobiliare, ha accolto la domanda con la quale il Condominio attore aveva chiesto di accertare e dichiarare la legittimità e la conseguente vincolatività del suddetto divieto).

Regolamento di condominio - Natura contrattuale - Azione di nullità - Legittimazione a contraddire del Condominio in persona dell'amministratore - Esclusione - Litisconsorzio necessario di tutti i condomini - Sussistenza - Conseguenze - Fattispecie in tema di divieto di detenzione di animali domestici. (Cc, articoli 1130, 1131 e 1138; Cpc, articolo 102)

Il regolamento di condominio cosiddetto "contrattuale" si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale avente, cioè, pluralità di parti e scopo comune; ne consegue che l'azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile non nei confronti dell'amministratore, bensì nei confronti di tutti i singoli condomini venendosi a costituire una situazione di litisconsorzio necessario (Nel caso di specie, insorto all'interno di un complesso immobiliare ad uso residenziale turistico, nell'accogliere la domanda con la quale il Condominio attore aveva chiesto di accertare e dichiarare la legittimità e la conseguente vincolatività del divieto di detenere animali domestici senza l'espressa autorizzazione dell'amministratore, contenuto, nella circostanza, sia nel regolamento della multiproprietà sia in quello del condominio, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio e rilevato il difetto di legittimazione passiva dell'amministratore condominiale, ha comunque ritenuto infondata la domanda, spiegata in via riconvenzionale, con la quale la condomina convenuta aveva chiesto di accertare e dichiarare la nullità delle clausole regolamentari che, contenenti il suddetto divieto, le erano state opposte dal predetto Condominio).