LOCAZIONI
Immobili urbani - Adibizione a uso non abitativo - Diritti e obblighi delle parti - Deposito cauzionale - Cessazione della locazione - Rilascio dell'immobile locato - Obbligo di restituzione - Inadempimento - Diritto del conduttore di esigerne la restituzione - Configurabilità - Fattispecie relativa a immobile locato per l'esercizio dell'attività di ristorazione. (Legge n. 392/1978, articolo 11)
In materia di locazione, l'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione (Nel caso di specie, relativo a un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha accolto la domanda di restituzione della somma di 4.000,00 euro versata a titolo di deposito cauzionale, in quanto, nella circostanza, era rimasto incontestato che, a fronte dell'avvenuto e pacifico rilascio dell'immobile locato a uso commerciale, il deposito cauzionale non era stato restituito dal locatore opposto, il quale neppure aveva proposto domanda giudiziale per eventuali danni derivanti dalla cessata locazione).
Immobili urbani - Adibizione a uso non abitativo - Diritti e obblighi delle parti - Deposito cauzionale - Finalità - Compensazione del versamento del deposito con il pagamento del canone di locazione - Ammissibilità - Esclusione - Limiti - Fattispecie relativa a immobile locato per l'esercizio dell'attività di ristorazione. (Legge, n. 392/1978, articolo 11)
In materia di locazione, il deposito cauzionale costituisce una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno, in modo tale che il locatore potrà soddisfarsi su di essa ove la controparte abbia cagionato un danno all'immobile. Ciò significa che il locatore non può effettuare la compensazione del canone di locazione con quanto versato a titolo di deposito cauzionale, a meno che il contratto non lo preveda espressamente, oppure non ci si rivolga al tribunale per chiederne la ritenzione (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, rilevato che il contratto allegato nel fascicolo monitorio depositato da parte della locatrice opposta non prevedeva una espressa volontà delle parti di portare in compensazione il deposito cauzionale, il giudice adito ha accolto la domanda di restituzione della somma di 4.000,00 euro versata a tale titolo dalla conduttrice opponente).
Miglioramenti apportati alla cosa locata - Diritto del conduttore all'indennità - Condizioni - Consenso del locatore alla esecuzione delle opere - Necessità - Criteri - Mera consapevolezza o mancata opposizione del locatore - Idoneità - Esclusione - Fattispecie relativa ad immobile locato per l'esercizio dell'attività di ristorazione. (Cc, articolo 1592)
Nel contratto di locazione, il diritto del conduttore all'indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'articolo 1592 del Cc, che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara e inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo. In altri termini, l'eventuale iniziativa del conduttore al miglioramento deve essere acconsentita dal proprietario dell'immobile, cosicché lo stesso, valutando la convenienza delle opere e la loro entità, anche economica, esprimerà il suo consenso consapevole delle ricadute economiche che lo stesso avrà nei suoi confronti (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, richiamato l'enunciato principio, ed accertato che il locatore opposto non aveva nella circostanza prestato il consenso alle migliorie apportate al locale locato adibito ad attività di ristorazione da parte del conduttore opponente, il giudice adito ha rigettato l'istanza di compensazione delle somme sostenute per le predette migliorie con la somma ingiunta per i canoni scaduti e non pagati).
