Rassegna delle massime dei giudici di merito

Condominio negli edifici - Parti comuni - Lastrico solare - Concessione in godimento ad un terzo per l'installazione di impianti tecnologici - Natura dello schema negoziale - Riconducibilità a un contratto ad effetti reali o ad effetti personali - Interpretazione - Criteri - Individuazione - Fattispecie in materia locatizia. (Cc, articoli 952, 953, 954, 1117, 1322, 1362 e 1571; Legge n. 392/1978, articolo 27) 

In tema di condominio negli edifici, il programma negoziale con cui il condominio, in quanto proprietario di un lastrico solare, intenda cedere ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilità e il godimento dell'impianto, e asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito sia attraverso un contratto ad effetti reali, sia attraverso un contratto a effetti personali. Ne consegue che, al fine di attribuire ai predetti contratti effetti reali o effetti obbligatori, bisogna innanzi tutto valutare l'effettiva volontà delle parti la quale può essere desumibile, oltre che dal "nomen juris" (di per se stesso non determinante, ma nemmeno del tutto trascurabile nel processo interpretativo), anche da altri elementi testuali, quali la previsione relativa alla durata, la disciplina negoziale della sorte del manufatto al momento della cessazione del rapporto, la determinazione del corrispettivo come unitario o come canone periodico, la regolazione degli obblighi del cessionario in ordine alla manutenzione della base della installazione, l'eventuale richiamo a specifici aspetti della disciplina delle locazioni non abitative, nonché, infine, da elementi extra testuali, quali la forma dell'atto ed il comportamento delle parti (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi e ritenuto che, nella circostanza, fossero stati stipulati due distinti contratti di locazione parziale di immobile urbano per uso non abitativo, aventi ad oggetto il godimento, rispettivamente, di due porzioni del lastrico solare di copertura del fabbricato per l'installazione di reti di telecomunicazioni mobili da parte della società convenuta, il giudice adito, disattesa l'eccezione pregiudiziale di nullità dell'atto di citazione per avere il Condominio ricorrente ritualmente intimato sfratto per finita locazione, ne ha poi dichiarato la risoluzione per finita locazione alla scadenza convenuta disponendo al contempo il rilascio delle porzioni predette).

Scioglimento del contratto - Risoluzione del contratto - Per inadempimento - Clausola risolutiva espressa - Configurabilità - Condizioni - Operatività della stessa con riferimento all'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate - Necessità - Fattispecie in tema di appalto. (Cc, articoli 1453, 1455, 1456)

Ai fini della configurabilità della clausola risolutiva espressa, le parti devono aver previsto che la risoluzione di diritto del contratto sia l'effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, costituendo una clausola di stile quella redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto (Nel caso di specie, relativo ad una clausola contenuta in un contratto di appalto che, testualmente, prevedeva che «… qualora la ditta Appaltatore non si attenesse alle clausole relative agli articoli del presente contratto, i Committenti avranno facoltà di risolvere il presente contratto, ipso iure, senza preavviso e messa in mora e ciò a termini dell'art. 1456 Codice Civile…», il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha ritenuto che la stessa, non rispettando i parametri di specificità richiesti, richiamando, in maniera indifferenziata ed aspecifica, tutte le obbligazioni nascenti dal contratto, dovesse, di conseguenza, ritenersi non opponibile alla controparte in quanto invalida e quindi inefficace).

Scioglimento del contratto - Risoluzione del contratto - Per inadempimento - Contratti con prestazioni corrispettive - Inadempimenti reciproci - Esame comparativo - Necessità - Fattispecie in tema di appalto. (Cc, articoli 1453, 1455, 1460)

Nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario comparare il comportamento di ambo le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito, valutata la condotta assunta da entrambe parti, ha dichiarato risolto per inadempimento il contratto di appalto oggetto di causa, ritenendo che, nella circostanza, la mancata realizzazione delle opere ivi previste fosse da attribuire prevalentemente alla responsabilità dell'appaltatore che di fatto aveva poi giustificato il rifiuto dei committenti di proseguire il rapporto contrattuale).

Scioglimento del contratto - Risoluzione del contratto - Per inadempimento - Importanza dell'inadempimento - Accertamento giudiziale - Criteri - Fattispecie in materia locatizia. (Cc, articoli 1362, 1453, 1455, 1571 e 1587)

In tema di risoluzione del contratto per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti, che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità. In particolare, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1455 del Cc, della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, la corte territoriale, accogliendo il gravame, con riforma della decisione appellata, ha rigettato le domande proposte dagli odierni appellati che, in veste di locatori, avevano invece in prime cure ottenuto la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dell'appellante conduttrice, ritenuta responsabile di aver violato il divieto, pur pattiziamente assunto, di detenere animali nell'immobile locato, recando in tal modo disturbo e fastidio agli altri condomini ed inquilini dello stabile).

Arbitrato - Clausola compromissoria - Contratto stipulato tra professionista e consumatore - Efficacia della clausola di deroga alla competenza dell'autorità giudiziaria in favore di quella degli arbitri - Svolgimento trattativa individuale tra professionista e consumatore - Necessità a pena di nullità - Sussistenza - Fondamento - Fattispecie in tema di appalto. (Dlgs n. 206/2005, articoli 33, 34 e 36)

Nel contratto stipulato tra professionista e consumatore, avendo natura vessatoria ai sensi degli articoli 33, comma 2, lettera t), e 34 del Dlgs n. 206 del 2005, l'efficacia della deroga alla competenza dell'autorità giudiziaria in favore di quella degli arbitri, al pari della deroga della competenza del foro del consumatore, è subordinata allo svolgimento di una trattativa individuale con il consumatore sulla clausola stessa, la cui prova è posta a carico del professionista (Nel caso di specie, rilevata l'insussistenza della trattativa individuale, il giudice adito ha ritenuto nulla la clausola compromissoria per arbitrato rituale inserita nel contratto di appalto stipulato tra le parti in causa).

Arbitrato - Rituale - Irrituale - Distinzione - Criteri - Individuazione - Fattispecie in tema di contratto di cessione di ramo d'azienda. (Cpc, articoli 808, 808-ter e 825)

Posto che sia l'arbitrato rituale che quello irrituale hanno natura privata, la differenza tra l'uno e l'altro tipo di arbitrato non può imperniarsi sul rilievo che con il primo le parti abbiano demandato agli arbitri una funzione sostitutiva di quella del giudice, ma va ravvisata nel fatto che, nell'arbitrato rituale, le parti vogliono che si pervenga ad un lodo suscettibile di essere reso esecutivo e di produrre gli effetti di cui all'articolo 825 del Cpc, con l'osservanza delle regole del procedimento arbitrale, mentre nell'arbitrato irrituale esse intendono affidare all'arbitro (o agli arbitri) la soluzione di controversie (insorte o che possano insorgere in relazione a determinati rapporti giuridici) soltanto attraverso lo strumento negoziale, mediante una composizione amichevole o un negozio di accertamento riconducibile alla volontà delle parti stesse, le quali si impegnano a considerare la decisione degli arbitri come espressione della loro volontà (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso nel quadro di una controversia insorta in seguito alla conclusione di un contratto di cessione di ramo aziendale, il giudice adito, nel riaffermare gli enunciati principi, ha, nella circostanza, ritenuto che, in difetto di una tempestiva impugnazione dell'opponente per ottenere l'annullamento del lodo irrituale, posto a fondamento dell'ingiunzione, per uno dei motivi previsti dall'articolo 808-ter del Cpc, o per vizio del consenso, le doglianze di nullità del lodo medesimo non potevano più essere prospettate).