CONDOMINIO
Amministratore - Procedimento di revoca giudiziale - Oggetto - Potere discrezionale da parte dell'autorità giudiziaria - Criteri di valutazione della condotta dell'amministratore - Imputabilità dell'inadempimento e dell'importanza dello stesso - Necessità - Fondamento. (Cc, articolo 1129)
In tema di condominio negli edifici, la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio - pure in presenza delle gravi irregolarità descritte dall'articolo 1129 del Cc, con elencazione non tassativa, ma meramente esemplificativa - costituisce oggetto di un potere discrezionale da parte dell'autorità giudiziaria, tenuta a valutare se la condotta del revocando possa essere giustificata, se sia stata causa di pregiudizio o comunque rappresenti indizio di gestione impropria o illegittima, militando, in tal senso, l'allocuzione lessicale "può essere revocato" utilizzata dall'articolo, 1131, comma 4, del Cc proprio in riferimento ad una condotta espressamente tipizzata dal legislatore quale grave irregolarità (articolo 1129, comma 11, del Cc) e richiede il riscontro giudiziale sia dell'imputabilità dell'inadempimento ascritto all'amministratore - mandatario per violazione del rapporto di mandato intercorrente tra i condomini e l'amministratore ex articolo 1218 del Cc - sia la valutazione dell'importanza dello stesso parametrato al criterio - desumibile dal sistema e dalla delineata natura giuridica del rapporto tra condominio ed amministratore - dell'incidenza sulla relazione fiduciaria tra la compagine condominiale e l'amministratore medesimo. In altri termini, la previsione legislativa che consente anche a un solo condomino di richiedere la revoca giudiziale dell'amministratore nei casi in essa previsti, comunque, come detto, non tassativi, deve ritenersi priva di qualunque automatismo. Non basta, cioè, accertare che l'amministratore abbia tenuto un comportamento descritto dalla norma o che si sia reso responsabile di qualche irregolarità, ma è necessario che tali comportamenti configurino errori così gravi da elidere il rapporto fiduciario con i condomini, come dimostrato dal fatto che il citato articolo 1129 del Cc statuisce che la revoca "può" essere disposta dall'autorità giudiziaria (Nel caso di specie, nel rigettare la domanda di revoca, il collegio del tribunale adito ha ritenuto che i motivi prospettati dal condomino ricorrente - irregolarità nelle convocazioni assembleari, difformità di talune delibere rispetto agli ordini del giorno, adozione di altre delibere di approvazione di opere di manutenzione straordinaria prive della obbligatoria istituzione del fondo speciale obbligatorio, gestione caratterizzata da varie irregolarità contabili - non fossero, nella circostanza, fondati, trattandosi di doglianze attinenti ad una gestione, che, seppure irregolare, risultava comunque avallata, in difetto di impugnazione, dalla maggioranza assembleare, non potendosi, al contrario, ritenere l'amministratore obbligato a darne esecuzione, responsabile delle decisioni per eventuali vizi incidenti sul procedimento di formazione delle stesse).
Amministratore - Rappresentanza del Condominio - Notifica degli atti diretti al Condominio - Disciplina applicabile - Individuazione e fondamento. (Cc, articoli 46, 1130, 1131 e 1137; Cpc, articolo 139)
Essendo il condominio un ente di gestione privo di personalità giuridica che agisce a mezzo dell'amministratore quale semplice mandatario, tutti gli atti giuridici rivolti al condominio, devono essere notificati presso il domicilio dell'amministratore. Il condominio, infatti, è sprovvisto di una sede legale e quindi giuridicamente il domicilio dell'ente condominiale coincide con quello dell'amministratore "pro tempore". In altre parole, l'ente condominiale agisce, sia in campo sostanziale che in campo processuale, attraverso l'amministratore, il quale è l'unico destinatario di tutti gli atti giudiziari che riguardano l'ente. Pertanto, la notifica indirizzata al condominio deve avvenire con la consegna "a mani proprie" all'amministratore "pro tempore" dell'ente, oppure in appositi locali condominiali - ma solo ed esclusivamente - se nell'edificio condominiale vi siano locali adibiti specificamente all'attività commerciale in modo tale da poter essere intesi ex articolo 139 Cpc, come "ufficio" dell'amministratore "pro tempore" del condominio oppure mediante consegna al portiere dello stabile qualora specificatamente autorizzato dall'amministratore a ricevere gli atti destinati al condominio dovendo, in mancanza, essere eseguita presso il domicilio privato dell'amministratore (Nel caso di specie, rilevato preliminarmente che il vizio inficiante la deliberazione assembleare impugnata, secondo la prospettazione attorea, era ascrivibile alla categoria dell'annullabilità, attenendo all'asserita erronea imputazione di una voce di spesa relativa all'impianto idrico comune, rispetto alla quale l'assemblea non aveva deciso alcuna modifica permanente ed astratta dei criteri legali o convenzionali di riparto, ma, al più, aveva errato nella sua applicazione in concreto, il giudice adito, richiamati gli enunciati principi, ha accolto l'eccezione sollevata dal Condominio convenuto e dichiarato inammissibile la domanda per inosservanza del termine decadenziale previsto dall'articolo 1137 del Cc, in quanto, nella circostanza, la notifica della citazione, oltre che comunque intempestiva, doveva ritenersi inefficace, essendo stata effettuata, a mezzo posta, presso lo stabile condominiale anziché presso l'ufficio dell'amministratore "pro tempore").
Assemblea - Deliberazioni invalide - Impugnazione - Adozione di delibera sostitutiva - Cessata materia del contendere - Motivi di doglianza ammessi e motivi preclusi - Fondamento. (Cc, articoli 1137 e 2377)
In tema di impugnazione di deliberazione condominiale, quando quest'ultima viene sostituita con altra adottata dall'assemblea avente identico contenuto, previa rimozione dell'iniziale causa di invalidità, il giudice dichiara la cessazione della materia del contendere; ne consegue che, contro tale pronunzia, la parte può dolersi, in sede di gravame, solo per contestare l'esistenza del presupposto per emetterla o la regolamentazione delle spese di lite, mentre è precluso, per difetto di interesse, ogni altro motivo di censura, e, in particolare, quelli attinenti al merito della causa o ai profili di invalidità della medesima deliberazione (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha ritenuto infondati i motivi di impugnazione proposti dai condomini attori, essendo, nella circostanza, intervenuta, prima dell'introduzione del giudizio, una successiva delibera che aveva ratificato le precedenti, a nulla rilevando che poi la stessa fosse stata a sua volta impugnata in altro giudizio).
Assemblea - Deliberazioni invalide - Impugnazione - Delibera assembleare avente a oggetto beni di proprietà esclusiva - Approvazione con voto unanime dei condomini - Validità - Fondamento - Fattispecie concernente la realizzazione di una veranda nel balcone del fabbricato. (Cc, articoli 1135, 1136 e 1418)
In tema di condominio negli edifici, dal principio secondo cui la delibera assembleare, riguardante beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini, è nulla se approvata a maggioranza o se manca il consenso unanime dei condomini, si evince, "a contrario", che la medesima delibera, pur vertendo su beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini, è invece valida se è approvata all'unanimità dei condomini (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio, definito in primo grado con il rigetto della domanda di rimozione della veranda realizzata dal condomino appellato ancorando la parte superiore del balcone del proprio appartamento a quella inferiore del balcone del soprastante appartamento di proprietà del condomino appellante, la corte territoriale, nel rigettare il gravame, ha ritenuto valida ed efficace una risalente delibera, ritualmente opposta in prime cure, con la quale l'assemblea dei condomini aveva, all'unanimità, approvato "la possibilità di chiudere con profilati metallici e vetri il balcone posto al lato ovest dell'edificio").
Assemblea - Deliberazioni invalide - Impugnazione - Delibere aventi a oggetto la ripartizione delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni - Nullità - Annullabilità - Presupposti rispettivi - Individuazione. (Cc, articoli 1123, 1136 e 1418)
In tema di condominio negli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'articolo 1137 del Cc, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile in ipotesi di: (i) mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali; (ii) impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico, quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni"; (iii) contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative", all'"ordine pubblico" o al "buon costume". In particolare, per quanto riguarda il regime di ripartizione delle spese, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, poiché esulanti dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'articolo 1135, nn. 2) e 3), del Cc, mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, trattandosi, viceversa, di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari. In altri termini, quando la delibera incide "in concreto" sull'addebito della spesa ad un condomino, se non vi è una modifica permanente ed astratta dei criteri, da valere "per il futuro", il vizio va ricondotto all'annullabilità, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'articolo 1137, comma 2, del Cc (Nel caso di specie, rilevato preliminarmente che il vizio inficiante la deliberazione assembleare impugnata, secondo la prospettazione attorea, era ascrivibile alla categoria dell'annullabilità, attenendo all'asserita erronea imputazione di una voce di spesa relativa all'impianto idrico comune, rispetto alla quale l'assemblea non aveva deciso alcuna modifica permanente ed astratta dei criteri legali o convenzionali di riparto, ma, al più, aveva errato nella sua applicazione in concreto, il giudice adito, ha poi accolto l'eccezione sollevata dal Condominio convenuto e dichiarato inammissibile la domanda per inosservanza del termine decadenziale previsto dall'articolo 1137 del Cc, in quanto, nella circostanza la notifica della citazione, oltre che comunque intempestiva, doveva ritenersi inefficace, essendo stata effettuata, a mezzo posta, presso lo stabile condominiale anziché presso l'ufficio dell'amministratore "pro tempore").
