Rassegna delle massime dei giudici di merito

Locazione - Immobili adibiti a uso abitativo - Diritto di recesso dal contratto - Disciplina applicabile - Articolo 3, comma 6, della legge n. 431/1998 - Esercizio del diritto di recesso del conduttore per "gravi motivi" - Obbligo di corrispondere al locatore i canoni fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso - Sussistenza. (Legge, n. 431/1998, articolo 3)

In tema di locazione, in mancanza di una diversa disciplina contrattuale, l'applicazione della disposizione di cui all'articolo 3, comma 6, della legge n. 431 del 1998, a mente della quale, "il conduttore qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi", se da un lato accorda a quest'ultimo la facoltà di lasciare l'immobile in qualsiasi momento, dopo aver inviato la disdetta, dall'altro lo obbliga a corrispondere al locatore tutte le mensilità previste nei termini di preavviso (Nel caso di specie, rilevato che, nella lettera raccomandata inviata alla società locatrice dell'immobile, la conduttrice, nel esercitare il recesso anticipato dal contratto, aveva, testualmente, scritto "…Vi comunico la disdetta del contratto di locazione alla scadenza del periodo di tre mesi dal ricevimento della presente per gravi motivi da ricollegare a gravi situazioni familiari…", il giudice adito, richiamata la citata disposizione, ha ritenuto ancora dovuti gli ulteriori canoni fino alla data di scadenza del termine semestrale di preavviso).

Locazione - Immobili adibiti a uso abitativo - Oneri accessori - Pagamento degli oneri condominiali - Giudizio relativo - Onere probatorio gravante sul locatore - Modalità di assolvimento - Individuazione. (Cc, articolo 2697; Legge, n. 392/1978, articolo 9)

n tema di locazione, nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori ex articolo 9 della legge n. 392/1978, il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere della prova - che sullo stesso grava ai sensi dell'articolo 2967 del Cc - qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque l'indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi; diversamente, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto, ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore "a rimborso" dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha rigettato la domanda di pagamento degli importi rivendicati a titolo di spese condominiali, spiegata in forma di "reconventio reconventionis" dalla società locatrice opposta, in quanto, nella circostanza, quest'ultima non aveva prodotto né le delibere assembleari di approvazione dei piani di riparto, né i documenti comprovanti gli esborsi effettuati).

Responsabilità del mediatore - Obblighi informativi - Fondamento - Portata - Individuazione - Fattispecie in tema di mediazione immobiliare. (Cc, articoli 1175, 1176, 1375 e 1759)

In tema di mediazione, la "ratio" sottesa all'articolo 1759, comma 1, del Cc va individuata nella necessità di salvaguardare l'interesse delle parti contraenti che potrebbe risultare compromesso da una falsa od incompleta rappresentazione della realtà, e, quindi, essa è improntata ad evitare che l'interesse personale del mediatore prevalga su quello delle parti, coinvolgendo queste ultime in affari che non avrebbero voluto se fossero state informate su determinate circostanze, così risultando inefficaci eventuali clausole completamente esoneratrici apposte nel contratto di mediazione favorevoli alla parte mediatrice. Il complessivo obbligo gravante sul mediatore comprende, quindi, in senso positivo, quello di comunicare le circostanze a lui note o conoscibili con la diligenza tipica della professione esercitata (che - ove omesse - potrebbero sortire un'incidenza causale contraria all'interesse effettivo delle parti), e, in senso negativo, il divieto di fornire informazioni non veritiere o informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza o che non abbia controllato. Alla stregua di tale impostazione, pertanto, il mediatore ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile: tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni anche su elementi accessori e/o pertinenza della cosa principale messa in vendita, nonché gli obblighi ed i divieti contenuti nel regolamento di condominio che incidono sul bene compravenduto (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, il giudice adito ha accolto la domanda di restituzione della provvigione proposta nei confronti di un agente immobiliare, in quanto, dall'istruttoria compiuta, era emerso che, nonostante parte attrice avesse, in più occasioni, informato quest'ultimo della circostanza, determinante ai fini della conclusione dell'affare, di acquistare un immobile munito anche di un balcone, ad uso esclusivo, dove poter stendere la biancheria, il convenuto non aveva assolto al dovere di corretta informazione, in base al criterio della media diligenza professionale, il quale ricomprendeva anche la conoscenza del regolamento di condominio e dei suoi divieti, nonché la titolarità, in capo al Condominio e non già al promittente venditore, del predetto balcone).

Cessazione della materia del contendere - Condizioni - Sopravvenuta carenza di interesse alla pronuncia di merito - Necessità di un espresso accordo delle parti sulla fondatezza delle pretese originarie - Insussistenza - Effetti - Regolamentazione delle spese - Principio della soccombenza cosiddetta "virtuale" - Applicabilità - Fattispecie in tema di giudizio di impugnazione di deliberazione assembleare condominiale. (Cpc, articoli 92, 100 e 306)

La cessazione della materia del contendere si ha per effetto della sopravvenuta carenza d'interesse della parte alla definizione del giudizio, postulando che siano accaduti nel corso del giudizio fatti tali da determinare il venir meno delle ragioni di contrasto tra le parti e da rendere incontestato l'effettivo venir meno dell'interesse sottostante alla richiesta pronuncia di merito, senza che debba sussistere un espresso accordo delle parti anche sulla fondatezza (o infondatezza) delle rispettive posizioni originarie nel giudizio, perché altrimenti non vi sarebbero neppure i presupposti per procedere all'accertamento della soccombenza virtuale ai fini della regolamentazione delle spese che, invece, costituisce il naturale corollario di un tal genere di pronuncia, quando non siano le stesse parti a chiedere congiuntamene la compensazione delle spese (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio di impugnazione di delibere assembleari condominiali, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha dichiarato la cessazione della materia del contendere, per intervenuta rinuncia alla domanda da parte del condomino attore, il quale, nella circostanza, aveva aderito alla prospettazione del Condominio convenuto circa il venir meno delle stesse, travolte dalla necessità di predisporre due regolamenti condominiali in conseguenza del deliberato scioglimento dell'ente di gestione).

Mediazione civile e commerciale - Domanda di mediazione - Contenuto - Simmetria con la domanda giudiziale - Necessità - Fondamento - Violazione - Conseguenze - Improcedibilità del giudizio - Fattispecie in materia possessoria. (Cc, articolo 1168; Cpc, articolo 703; Dlgs, n. 28/2010, articoli 5 e 8)

In tema di mediazione civile e commerciale, la relativa domanda deve ricalcare la futura domanda di merito, includendo tutti, e gli stessi, elementi fattuali che saranno introdotti nel futuro giudizio e ciò sia per consentire all'istituto della mediazione di svolgere efficacemente la funzione deflattiva affidatagli dal legislatore (rafforzata dalla eventuale sanzione della improcedibilità della domanda), sia per consentire alla controparte evocata in mediazione di conoscere la materia del futuro contendere e di prendere posizione su di essa già nel corso della procedura, svolgendo le opportune difese che possono condurre ad una soluzione conciliativa o anche solo far ridurre il thema decidendum nella eventuale fase processuale. Infatti, una domanda processuale diversa, che esuli, anche solo in parte, da quella prospettata in sede di mediazione, va quindi considerata una domanda nuova rispetto a quella passata per il filtro della mediazione ed in grado di superare, almeno in astratto, il giudizio sulla procedibilità (Nel caso di specie, rilevato che la mediazione promossa dall'odierna ricorrente, vertendo su una richiesta di riconoscimento di una servitù coattiva di passaggio, non poteva spiegare alcun effetto impeditivo rispetto alla domanda di spoglio possessorio di un diritto di passaggio pedonale e carrabile poi azionata nel giudizio di merito, il giudice adito ha concluso per il suo rigetto, essendo, nella circostanza, inesorabilmente decorso, al momento del deposito dell'atto introduttivo, il termine annuale per la sua proposizione).

Mediazione civile e commerciale - Mediazione obbligatoria - Controversie - Materia dei diritti reali - Domanda di risoluzione di un contratto di compravendita - Assoggettamento a mediazione obbligatoria - Esclusione. (Cc, articolo 1470; Dlgs, n. 28/2010, articolo 5)

In tema di mediazione obbligatoria, non è soggetta alla procedura conciliativa la controversia avente ad oggetto una domanda di risoluzione per inadempimento di un contratto di compravendita (Nel caso di specie, il giudice adito, pur rigettandole entrambe nel merito, ha disatteso, preliminarmente ed in rito, l'eccezione di improcedibilità sollevata dal convenuto sia rispetto alla domanda di risoluzione per inadempimento di un contratto di compravendita di un terreno, sia rispetto alla domanda di restituzione di macchinari ed attrezzature, in quanto, nella circostanza, l'attore, non avendo espressamente formulato, oltre alla richiesta di riconsegna di tali beni, anche quella di accertamento della loro proprietà, aveva, a ben vedere, promosso un'azione di natura personale, inquadrabile pertanto nell'alveo di quelle restitutorie, senza nessuna attinenza alla materia, soggetta a mediazione obbligatoria, dei diritti reali).

Spese processuali - Procedimento monitorio - Revoca del decreto ingiuntivo in esito al giudizio di cognizione - Motivo sufficiente per escludere la ripetibilità delle spese da parte dell'ingiungente creditore - Esclusione - Fondamento. (Cpc, articoli 91, 633 e 645)

In tema di spese legali del procedimento di ingiunzione, la revoca del decreto ingiuntivo in esito al giudizio di opposizione, non costituisce motivo sufficiente per rendere irripetibili dal creditore le spese della fase monitoria, occorrendo aver riguardo, invece, all'esito complessivo del giudizio, sicché la valutazione della soccombenza dovrà confrontarsi con il risultato finale della lite anche in relazione a tali spese (Nel caso di specie, relativo a un'ingiunzione di pagamento canoni relativi ad un cessato contratto di locazione di un immobile adibito ad uso abitativo, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha condannato l'opponente conduttrice a rifondere all'opposta società locatrice le spese di lite, nonostante la revoca del decreto ingiuntivo oggetto di causa in ragione della riduzione dell'importo dovuto rispetto a quello in origine ingiunto con il ricorso, disposta, nella circostanza, mediante compensazione dell'importo versato a suo tempo a titolo di deposito cauzionale, sostanzialmente assimilabile ad un pagamento parziale in corso di giudizio).

Trattazione della causa - Procedimenti di istruzione preventiva - Articolo 696-bis Cpc - Procedimento di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite - Ammissibilità del ricorso - Presupposti - Individuazione - Fattispecie relativa a controversia insorta in materia di responsabilità medico-sanitaria. (Cpc, articolo 696-bis; Legge n. 24/2017, articolo 8)

Il ricorso a norma dell'articolo 696-bis del Cpc, presuppone che la controversia fra le parti abbia come unico punto di dissenso ciò che, in sede di giudizio di merito, costituirà oggetto di consulenza tecnica, acquisita la quale appare assai probabile che esse si concilieranno, non residuando - con valutazione da compiersi in concreto "ex ante" - altre questioni controverse. Solo in tal modo è possibile scongiurare l'instaurazione di procedimenti "ante causam" volti a ottenere consulenze tecniche "esplorative", non precedute - come accadrebbe invece nel giudizio di merito - dalla positiva valutazione del giudice circa la necessità dell'indagine peritale ai fini della decisione (Nel caso di specie, relativo ad una potenziale controversia attinente alla materia della responsabilità medica e sanitaria, rilevato che il contrasto tra le parti riguardava non soltanto elementi di fatto suscettibili di essere composti in sede di consulenza tecnica d'ufficio medico-legale, ma anche sia questioni di fatto, insuscettibili di essere risolte con la stessa, quali, "in primis", lo stesso accertamento della dinamica dell'evento dannoso, che questioni prettamente giuridiche, quali l'eccezione di intervenuta prescrizione quinquennale del diritto al risarcimento del danno da perdita parentale, e l'esistenza di adeguati protocolli clinico-organizzativi, il giudice adito, ritenuto altamente improbabile l'esito conciliativo, peraltro non seriamente prospettato da alcuna delle parti, ha rigettato la domanda di istruzione preventiva, disponendo, tuttavia, la compensazione integrale delle spese di lite, tenuto conto che l'istituto azionato è comunque previsto dalla legge quale condizione di procedibilità del successivo giudizio di merito).

Obbligazioni del venditore - Consegna della cosa - Vendita di "aliud pro alio" - Nozione - Presupposti - Fattispecie in tema di vendita immobiliare. (Cc, articoli 1453, 1490 e 1497)

In tema di vendita, sussiste consegna di "aliud pro alio", che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 del Cc e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della "res" promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita (Nel caso di specie, il giudice adito, richiamato l'enunciato, ha escluso una difformità sostanziale e radicale tra bene ed oggetto del contratto, rigettando, di conseguenza, la domanda di risoluzione di un contratto preliminare di compravendita di un immobile, in quanto corrispondente, nelle sue caratteristiche essenziali, a quanto effettivamente richiesto da parte attrice, e rispetto al quale, la dedotta doglianza che il balcone si fosse rivelato di proprietà condominiale e non già di pertinenza esclusiva dello stesso, non poteva assumere nella circostanza rilevanza alcuna a fronte della puntuale indicazione quale "balcone accessorio condominiale con accesso dal pianerottolo" contenuta nell'atto sottoscritto con i promittenti venditori).