Rassegna delle massime di giudici di merito

Amministratore - Nomina - Possesso requisiti legali - Svolgimento del corso di formazione iniziale e periodica in materia di amministrazione condominiale - Mancanza - Delibera assembleare di nomina - Annullabilità. (Cc, articoli 1129, 1136 e 1137; Disposizioni di attuazione del Cc, articolo 71-bis)

In tema di condominio negli edifici, è annullabile la delibera assemblea di nomina alla carica di amministratore di un soggetto che non abbia svolto il corso di formazione iniziale e periodica in materia di amministrazione condominiale (Nel caso di specie, accertato che l'amministratrice nominata, non risultando dagli atti condomina dello stabile, non poteva beneficiare dell'esenzione dalla prescritta formazione iniziale o periodica prevista dall'articolo 71-bis, comma 2, del Cc, il giudice adito ha accolto il ricorso e annullato la delibera assembleare impugnata, in quanto, nella circostanza, quest'ultima, era risultata in possesso dei suddetti requisiti legali ben oltre la data di adozione della stessa).

Assemblea - Deliberazioni assembleari invalide - Impugnazione - Convocazione disposta dall'amministratore dopo la notifica del decreto di nomina giudiziale dell'amministratore del Condominio - Deliberazioni assembleari conseguenti - Annullabilità - Sussistenza. (Cc, articolo 1137; Disposizioni di attuazione del Cc, articolo 66)

In tema di condominio negli edifici, è annullabile la deliberazione assembleare che sia stata assunta all'esito di una convocazione disposta dall'amministratore dopo aver ricevuto la notifica del decreto di nomina giudiziale dell'amministratore del Condominio (Nel caso di specie, nel pronunciare l'annullamento delle deliberazioni assembleari impugnate, il giudice adito ha ritenuto irrilevante la dedotta immediata inesecutività del predetto decreto in quanto oggetto di reclamo da parte dell'amministratore del Condominio convenuto, reclamo poi dichiarato inammissibile dalla corte territoriale per mancanza di una specifica previsione normativa in tal senso).

Assemblea - Deliberazioni assembleari invalide - Impugnazione - Legittimazione ad agire - Deduzione di uno specifico interesse, diverso da quello alla rimozione dell'atto - Necessità - Esclusione - Fondamento. (Cc, articolo 1137; Cpc, articolo 100; Disposizioni di attuazione del Cc, articolo 66)

In tema di azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, la legittimazione ad agire non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire, richiesto dall'articolo 100 del Cpc, quale condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha pronunciato l'annullamento delle deliberazioni assembleari impugnate, in quanto assunte all'esito di una convocazione disposta dall'amministratore nonostante l'avvenuta ricezione, da parte dello stesso, della notifica del decreto di nomina giudiziale dell'amministratore del Condominio).

Contributi e spese condominiali - Morosità nel pagamento dei contributi - Obbligo dei condòmini in regola con i pagamenti di assumere l'obbligazione dei condomini morosi - Sussistenza - Esclusione - Ragioni - Fattispecie in tema di sospensione servizio centralizzato di riscaldamento. (Costituzione, articolo 32; Disposizioni di attuazione del Cc, articolo 63; Cpc, articolo 700)

In tema di condominio negli edifici, non sussiste, nell'ordinamento italiano, un obbligo per i condòmini in regola con i pagamenti di assumersi personalmente, a fini solidaristici, l'obbligazione di quelli morosi, perché questo significherebbe costringere i primi a continuare a sostenere i costi delle forniture di acqua e di gas che gravavano sui secondi o, in caso contrario, a subire, addirittura, le conseguenze dovute al distacco delle forniture da parte dell'Ente erogatore dei servizi, con conseguente possibile lesione del diritto alla salute di tutti i condòmini non morosi in luogo di quello dei morosi soltanto (Nel caso di specie, accogliendo il ricorso proposto dal Condominio ex articolo 700 del Cpc, il giudice adito ha disposto la sospensione del moroso condomino resistente, dichiarato, nella circostanza, contumace, dal servizio centralizzato di riscaldamento, ordinando al contempo a quest'ultimo di consentire al personale incaricato l'ingresso nell'immobile per eseguire tutti gli interventi necessari e opportuni ad attuare la suddetta misura).

Parti comuni - Installazione impianti di videosorveglianza - Deliberazione assembleare - Maggioranza legale prescritta - Individuazione - Posizionamento telecamere orientate a inquadrare la proprietà comune od esclusiva - Mancata approvazione assembleare - Lesione del diritto alla riservatezza - Sussistenza. (Cc, articolo 1122-ter)

In tema di condominio negli edifici, secondo il disposto dell'articolo 1122-ter del Cc, l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse è consentito solo se la relativa deliberazione è approvata dall'assemblea dei condomini con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Cc. In assenza di approvazione da parte dei condomini, il posizionamento di telecamere, potenzialmente idonee a riprendere il cancello d'ingresso dell'edificio e il portoncino d'ingresso delle singole abitazioni, costituisce una lesione del diritto alla riservatezza (Nel caso di specie, accogliendo la domanda riconvenzionale spiegata da uno dei condomini convenuti, il giudice adito ha condannato alla rimozione delle telecamere orientate a inquadrare il portoncino d'ingresso e il cancello comune il condomino attore, il quale, nella circostanza, non aveva neppure allegato alcuna esigenza di sicurezza tale da giustificare la realizzazione dell'impianto senza il consenso degli altri comproprietari).

Parti comuni - Uso della cosa comune - Limiti - Individuazione - Occupazione stabile e quasi integrale di un "volume tecnico" dell'edificio condominiale - Legittimità - Esclusione - Fondamento. (Cc, articoli 1102 e 1117)

L'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'articolo 1102 del Cc, al duplice divieto di alterarne la normale e originaria destinazione (per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi dei partecipanti) e di impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto, configurando, pertanto, un abuso la condotta consistente nella stabile e pressoché integrale occupazione di un "volume tecnico" dell'edificio condominiale, mediante il collocamento in esso di attrezzature ed impianti fissi, funzionale al miglior godimento della sua proprietà individuale (Nel caso di specie, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha rigettato la domanda proposta al fine di far accertare e dichiarare la legittimità dell'installazione, in un'area comune, di una struttura in acciaio inox, composta da un tubo posto in orizzontale e venti tubi in verticale, ai quali erano poi stati fissati cavi di acciaio in orizzontale formanti un reticolo posto a circa tre metri dal calpestio, trattandosi, nella circostanza, di intervento diretto non già ad assicurare il "miglior godimento della cosa comune" da parte dei comproprietari, ma esclusivamente un beneficio a vantaggio del solo condomino attore).

Nullità - Rilievo d'ufficio - Condizioni - Tempestiva allegazione dei fatti - Necessità - Fattispecie in tema di fideiussione. (Cc, articoli 1418, 1419, 1421 e 1936; Cpc, articolo 112)

Il rilievo d'ufficio di una nullità sostanziale è ammissibile esclusivamente se basato su fatti ritualmente introdotti, o comunque acquisiti in causa, secondo le regole che disciplinano, anche dal punto di vista temporale, il loro ingresso nel processo, non potendosi fondare su fatti di cui il giudice (o la parte, tardivamente rispetto ai propri oneri) possa ipotizzare solo in astratto la verificazione e la cui introduzione presupponga l'esercizio di un potere di allegazione ormai precluso in rito (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha ritenuto l'eccezione tempestivamente acquisita al processo, in quanto, nella circostanza, gli odierni attori avevano invocato la nullità totale e parziale, con riferimento alle due clausole contenute nelle condizioni di contratto, delle fidejussioni prestate per violazione della disciplina "antitrust" già con l'atto di citazione e, in memoria conclusionale, avevano poi esteso, sulla base dei medesimi fatti, l'originaria eccezione di nullità parziale della fidejussione anche con riferimento ad altra clausola sempre presente nelle predette condizioni generali di contratto).