Rassegna delle massime dei giudici di merito

Immobili urbani adibiti a uso non abitativo - Recesso del conduttore - Gravi motivi - Congiuntura economica favorevole - Accertamento del giudice di merito - Criteri. (Legge n. 392/1978, articolo 27)

In tema di locazione di immobili adibiti a uso non abitativo, i gravi motivi che ai sensi dell'articolo 27, comma 8, della legge n. 392 del 1978, consentono il recesso anticipato dal contratto non possono attenere alla soggettiva e unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare ad occupare l'immobile locato, ma devono essere estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili, sopravvenuti rispetto a quando è stato firmato il contratto medesimo, nonché tali da rendere impossibile o oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto; qualora, a fondamento del recesso, la parte conduttrice deduca il sopravvenuto andamento favorevole della congiuntura aziendale, la gravosità della persistenza del rapporto locativo deve essere valutata oggettivamente e in concreto, utilizzando, come parametri comparativi, da un lato, la dimensione e le caratteristiche del bene locato e del nuovo locale e, dall'altro, le nuove esigenze di produzione e di commercio dell'azienda, non essendo di per sé sufficiente l'incremento del fatturato aziendale o del personale lavorante (Nel caso di specie, relativo ad un immobile concesso in locazione "ad uso esclusivo di magazzino-laboratorio", la corte territoriale, richiamati gli enunciati principi, ha ritenuto che i presupposti di gravità dei motivi, oltre a non essere provati, fossero comunque insussistenti, in quanto parte conduttrice aveva giustificato il recesso in ragione della circostanza che, essendosi estesa l'attività imprenditoriale, erano divenuti necessari locali di più ampie dimensioni, onde ricoverare impianti e strumenti più numerosi e voluminosi).

Immobili urbani adibiti a uso non abitativo - Riconsegna dell'immobile - Accettazione con riserva - Obbligo di pagamento dei canoni fino alla scadenza - Sussistenza - Condizioni. (Cc, articolo 1216; Legge, n. 392/1978, articolo 27)

Il conduttore che deduca il proprio diritto alla risoluzione anticipata del rapporto e riconsegni l'immobile al locatore, il quale accetti la consegna con riserva (facendo espressa riserva di azione per i diritti ancora nascenti dal contratto), non è liberato ai sensi dell'articolo 1216 del Cc dall'obbligo del pagamento dei canoni ancora non maturati, ed il successivo accertamento della insussistenza del diritto di recesso comporta che il conduttore medesimo è tenuto al pagamento dei predetti canoni fino alla scadenza del contratto (Nel caso di specie, relativo ad un immobile concesso in locazione ad uso non abitativo, la corte territoriale, richiamato l'enunciato principio, ha confermato in sede di gravame che, stante la permanente efficacia del contratto, quale conseguenza dell'inefficacia del recesso, per gravi motivi, esercitato dal conduttore, i canoni maturati, successivi alla riconsegna dell'immobile, accettata nella circostanza dal locatore senza rinuncia alla contestazione degli stessi o acquiescenza alla risoluzione anticipata del negozio, erano pertanto ancora dovuti).

Mediatore - Diritti - Diritto al pagamento della provvigione - Presupposti - Conclusione dell'affare - Necessità - Nozione. (Cc, articoli 1754 e 1755)

Il diritto del mediatore al pagamento della provvigione sorge quando la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'opera dallo stesso svolta, e, pur non essendo richiesto che tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, è tuttavia necessario che - anche quando il processo di formazione della volontà delle parti sia complesso e protratto nel tempo e altri soggetti si adoperino per la conclusione dell'affare - la "messa in relazione" da parte del mediatore costituisca pur sempre l'antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell'affare. In altri termini, ai fini dell'insorgenza del diritto del mediatore al pagamento della provvigione, è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa e, come detto, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi ed accertato che, nella circostanza, parte convenuta aveva sottoscritto, con il proprietario dell'immobile posto in vendita, una scrittura privata denominata "Riconoscimento Provvigionale Acquirente", con la quale si obbligava a corrispondere una somma determinata per l'attività di intermediazione svolta in relazione ad una "Proposta d'Acquisto-Preliminare di Compravendita", parimenti sottoscritta nella medesima data e contenente la specificazione del prezzo offerto, delle modalità di corresponsione dello stesso, nonché della data di stipula del rogito presso il notaio, il giudice adito ha accolto la domanda proposta dalla parte attrice onde ottenerne la condanna al pagamento della provvigione).

Mediatore - Obblighi e responsabilità - Stipulazione di un preliminare di vendita immobiliare - Obbligo di informativa - Portata - Individuazione. (Cc, articolo 1759)

Nella stipula di un preliminare di vendita immobiliare, il mediatore ha l'obbligo di comunicare al promissario acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione, non essendo egli tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha escluso potesse configurarsi un inadempimento del mediatore ex articolo 1759, comma 1, del Cc, per omessa informativa circa la sussistenza di gravi vizi strutturali riguardanti l'immobile posto in vendita, non assumendo, al riguardo, alcun rilievo una documentazione tecnica, denominata "Relazione Geologico-Sismica" redatta su incarico dell'amministratore condominiale e contenente una descrizione delle caratteristiche geologiche e dei parametri geotecnici del terreno dove sorgeva il fabbricato in cui era sito l'immobile predetto, comunque, pacificamente inviata, tramite e-mail, alla parte convenuta prima della sottoscrizione della proposta di acquisto, nella quale tale documentazione risultava, nella circostanza, parimenti menzionata).

Mediazione civile e commerciale - Procedimento di mediazione obbligatoria - Ambito di applicazione - Condominio negli edifici - Procedimento di revoca giudiziaria dell'amministratore - Assoggettamento a mediazione obbligatoria - Esclusione. (Cc, articolo 1129; Disposizioni di attuazione del Cc, articolo 64; Dlgs n. 28/2010, articolo 5)

Il procedimento di revoca dell'amministratore di condominio di cui agli articoli 1129 del Cc e 64 disposizioni di attuazione del Cc, svolgendosi con rito camerale, è sottratto, per espressa previsione legislativa, al previo esperimento della mediazione obbligatoria ai sensi dell'articolo 5, comma 6, lettera f, del Dlgs n. 28 del 2010 (Nel caso di specie, pur rigettando nel merito il ricorso proposto dal ricorrente condomino, il collegio del tribunale adito ha ritenuto infondata, in rito, l'eccezione di improcedibilità sollevata dall'amministratore condominiale resistente per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria).

Procedimenti sommari - Intimazione di sfratto per morosità - Opposizione dell'intimato - Ordinanza di rilascio ex articolo 665 Cpc - Emissione - Condizioni. (Cpc, articolo 665)

In tema di locazioni, l'ordinanza di rilascio emessa ai sensi dell'articolo 665 del Cpc, è diretta a produrre effetti anticipatori del corrispondente accertamento positivo compiuto in sede di giudizio a cognizione piena, e l'adozione della stessa si giustifica quando nel procedimento sommario risulti già fornita la prova da parte del locatore, a fronte di quella viceversa costituenda in giudizio in ordine alle eccezioni sollevate dal conduttore (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio e rilevato che, nella circostanza, allo stato degli atti, non sussistevano gravi motivi ostativi alla sua emanazione, quantomeno all'esito della fase di cognizione sommaria, non apparendo l'opposizione proposta dall'intimato in grado di minare la contestata morosità e, di conseguenza, la sussistenza dell'inadempimento, il giudice adito ha ordinato il rilascio dell'immobile locato).

Provvedimenti del giudice civile - Sentenza - Deliberazione - Ordine delle questioni - Principio della ragione più liquida - Operatività - Portata e fondamento - Fattispecie in tema di revoca giudiziaria dell'amministratore condominiale. (Costituzione, articoli 24 e 111; Cpc, articoli 100 e 276; Cc, articolo 1129)

In applicazione del principio c.d. della ragione più liquida, desumibile dagli articoli 24 e 111 della Costituzione, la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'articolo 276 del Cpc. Ciò è suggerito dal principio di economia processuale e da esigenze di celerità e speditezza anche costituzionalmente protette; ed è, altresì, conseguenza di una rinnovata visione dell'attività giurisdizionale, intesa non più come espressione della sovranità statale, ma come servizio reso alla collettività con effettività e tempestività, per la realizzazione del diritto della parte ad avere una valida decisione nel merito in tempi ragionevoli (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, il collegio del tribunale adito ha poi respinto la domanda di revoca giudiziale dell'amministratore condominiale azionata ex articolo 1129 del Cc, dall'unico condomino ricorrente, condannandolo anche a rifondere le spese del procedimento al resistente, tenendo conto dei parametri medi previsti per i procedimenti di volontaria giurisdizione, valore indeterminabile e complessità bassa).