Rassegna delle massime dei giudici di merito

Amministratore - Nomina - Soggetto designato privo dei requisiti di cui all'articolo 71-bis disposizioni di attuazione del Cc - Delibera assembleare di nomina - Nullità - Fondamento. (Cc, articoli 1129, 1136 e 1418; Disposizioni di attuazione del Cc, articolo 71-bis)

La deliberazione dell'assemblea condominiale che nomini amministratore un soggetto privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dall'articolo 71-bis disposizioni di attuazione del Cc è nulla per contrarietà a norma imperativa, trattandosi di requisiti dettati a tutela degli interessi generali della collettività, come tali incidenti sulla capacità del contraente. La citata disposizione delimita, in sostanza, per ragioni di ordine pubblico, il novero delle persone che, giacché munite di tali requisiti, sono idonee al compimento delle attività inerenti alla complessa prestazione dell'amministratore di condominio, rivelandosi perciò norma imperativa ed inderogabile (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio e rilevato che, nella circostanza, il Condominio convenuto non aveva mai offerto alcuna prova idonea ad attestare il possesso dei requisiti ex articolo 71-bis disposizioni di attuazione del Cc in capo all'amministratore, il giudice adito ha dichiarato nulla la deliberazione assembleare impugnata che ne aveva formalizzato la nomina).

Assemblea - Deliberazioni invalide - Delibere di ripartizione delle spese comuni - Annullabilità - Presupposti. (Cc, articoli 1123 e 1137)

In tema di delibere dell'assemblea condominiale, aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione, ai sensi dell'articolo 1123 del Cc, ovvero sono modificati i criteri fissati in precedenza, per le quali è necessario, a pena di radicale nullità (deducibile senza limitazione di tempo) il consenso unanime, da quelle con le quali, nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'articolo 1135, nn. 2 e 3, del Cc vengono in concreto ripartite le spese medesime, atteso che soltanto queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'articolo 1137, ultimo comma, del Cc (Nel caso di specie, il giudice adito ha annullato la delibera assembleare impugnata dalla condomina attrice che, in violazione della regola posta dall'articolo 1123 del Cc, aveva ripartito le spese di approvazione dei bilanci condominiali, escludendo, dal relativo concorso, i condomini proprietari dei vani garage).

Assemblea - Deliberazioni invalide - Impugnazione - Termine di decadenza - Condomino assente all'adunanza - Comunicazione del verbale assembleare a mezzo del servizio postale - Mancato reperimento del condomino destinatario - Decorrenza del termine - "Dies a quo" - Individuazione. (Cc, articoli 1137 e 1135)

In tema di condominio negli edifici, ai fini del decorso del termine di impugnazione, ex articolo 1137 del Cc, ove la comunicazione del verbale assembleare al condomino, assente all'adunanza, sia stata data a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, la stessa deve aversi per eseguita, in caso di mancato reperimento del destinatario da parte dell'agente postale, alla stregua dell'articolo 1335 del Cc, al momento del rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro (e quindi indipendentemente dal momento in cui la missiva viene ritirata), salvo che il destinatario deduca e provi di essersi trovato senza sua colpa nell'impossibilità di acquisire tale conoscenza (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha dichiarato inammissibile l'impugnazione proposta dagli odierni attori, in quanto, nella circostanza, il procedimento di mediazione, diretto ad impedire il decorso del termine decadenziale ex articolo 1137 del Cc, era stato introdotto tardivamente rispetto alle date in cui si era per entrambi reso disponibile, presso gli ufficiali postali di destinazione, il ritiro delle lettere raccomandate contenenti il verbale assembleare).

Assemblea - Riunione assembleare - Allontanamento volontario del condomino fatto constare nel verbale - Conseguenze - Incidenza sul "quorum" deliberativo - Riflessi sul regime impugnatorio. (Cc, articoli 1136 e 1137)

In tema di condominio negli edifici, il volontario allontanamento dalla riunione assembleare del condomino inizialmente presente, fatto constare nel verbale, è idoneo ad incidere non già sui "quorum" costitutivi, ma su quelli deliberativi, relativamente ai singoli argomenti posti all'ordine del giorno della convocazione, rispetto ai quali lo stesso ha deliberatamente deciso di non partecipare alla relativa discussione ed alla conseguente votazione (Nel caso di specie, nel rigettare l'eccezione di tardività sollevata dal Condominio convenuto, il giudice adito ha ritenuto che, nella circostanza, per il condomino attore, allontanatosi volontariamente dalla riunione, con relativa presa d'atto a verbale, la tempestività dell'impugnazione dovesse valutarsi considerando non già la data di adozione della deliberazione assembleare impugnata, rispetto alla quale doveva ritenersi assente, bensì quella, successiva, di comunicazione del verbale assembleare).

Contributi e spese condominiali - Proprietario solo di un box sito nel fabbricato - Concorso nel pagamento delle spese condominiali - Sussistenza. (Cc, articolo 1123)

In tema di condominio negli edifici, il proprietario solo di un box sito nel fabbricato è comunque tenuto al pagamento delle spese condominiali: infatti, secondo quanto stabilito dall'articolo 1123 del Cc, le spese necessarie per godimento e manutenzione delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza spettano a tutti condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, a meno che l'assemblea non deliberi un diverso meccanismo di divisione delle spese condominiali (Nel caso di specie, il giudice adito ha annullato la delibera assembleare impugnata dalla condomina attrice che, in violazione della regola posta dall'articolo 1123 del Cc, aveva ripartito le spese di approvazione dei bilanci condominiali, escludendo, dal relativo concorso, i condomini proprietari dei vani garage).

Accordo delle parti - Opzione - Oggetto - Trasferimento di diritti reali immobiliari - Requisiti - Prezzo - Determinazione o determinabilità - Necessità a pena di nullità - Sussistenza. (Cc, articoli 1325, 1331, 1346 e 1418)

In materia contrattuale, l'opzione avente a oggetto il trasferimento di diritti reali immobiliari, soggetta alla forma scritta "ad substantiam", richiede, a pena di nullità per indeterminatezza di un elemento essenziale, che il prezzo sia determinato o determinabile sulla base di criteri oggettivi risultanti dal testo dell'atto, non essendo consentita un'integrazione mediante elementi esterni non espressamente richiamati, né, tantomeno, attraverso ricostruzioni "ex post" (Nel caso di specie, nel rigettare la domanda di esecuzione in forma specifica proposta dagli odierni ricorrenti ex articolo 2932 del Cc, il giudice adito ha ritenuto che la scrittura privata oggetto di causa, qualificata come contratto di opzione, dovesse essere ritenuta nella circostanza affetta da nullità, non essendo il corrispettivo del trasferimento immobiliare determinato né in alcun modo determinabile).

Contratto bancario - Operazioni in conto corrente - Nozioni, caratteri, distinzioni - Commissione di massimo scoperto applicata fino all'entrata in vigore dell'articolo 2 bis del decreto-legge n. 185 del 2008, convertito, con modificazioni, in legge n. 2 del 2009 - Natura - Norma di interpretazione autentica dell'articolo 644, comma 4, del Cp - Esclusione - Disposizione innovativa - Fondamento. (Cc, articolo 1815; Cp, articolo 644; Legge n. 108/1996, articoli 2 e 3; Dl, n. 185/2008, articolo 2-bis; Dl, n. 1/2012, articolo 27)

In tema di contratti bancari, l'articolo 2-bis del decreto-legge n. 185 del 2008, inserito dalla legge di conversione n. 2 del 2009, in forza del quale, a partire dal 1° gennaio 2010, la commissione di massimo scoperto (Cms) entra nel calcolo del tasso effettivo globale medio (Tegm) rilevato dai decreti ministeriali emanati ai sensi dell'articolo 2, comma 1, della legge n. 108 del 1996, ai fini della verifica del superamento del tasso soglia dell'usura presunta, non è norma di interpretazione autentica dell'articolo 644, comma 4, del Cp, ma disposizione con portata innovativa dell'ordinamento, intervenuta a modificare - per il futuro - la complessa normativa, anche regolamentare, tesa a stabilire il limite oltre il quale gli interessi sono presuntivamente sempre usurari, come si evince sia dall'espressa previsione, al comma 2 del detto articolo 2-bis, di una disciplina transitoria da emanarsi in sede amministrativa (in attesa della quale i criteri di determinazione del tasso soglia restano regolati dalla disciplina vigente alla data di entrata in vigore della ridetta disposizione), sia dalla norma contenuta nel comma 3 del ridetto articolo 2-bis (poi abrogato dall'articolo 27 del decreto-legge n. 1 del 2012, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 27 del 2012), a tenore della quale «i contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto sono adeguati alle disposizioni del presente articolo entro centocinquanta giorni dalla medesima data» (Nel caso di specie, chiamato a pronunciarsi sulla dedotta questione della natura usuraria degli interessi e della commissione di massimo scoperto, il giudice adito ha ritenuto che il consulente tecnico d'ufficio avesse fatto corretta applicazione degli enunciati principi, procedendo al ricalcolo del saldo di conto corrente oggetto di causa ed espungendo ogni interesse o commissione addebitata a decorrere dalla data della pattuizione di interessi e commissione massimo scoperto in misura sopra soglia).