CONDOMINIO
Amministratore - Revoca - Da parte dell'autorità giudiziaria - Giudizio promosso nei confronti del Condominio - Tardiva comunicazione da parte dell'amministratore ai condomini - Violazione del dovere di trasparenza con lesione del rapporto fiduciario - Configurabilità - Revoca giudiziaria - Sussistenza . (Cc, articoli 1129, 1130 e 1131)
In tema di condominio negli edifici, la tardiva comunicazione ai condomini di un giudizio promosso nei confronti del Condominio, seppur ascrivibile tra le liti rientranti nell'ambito delle attribuzioni proprie dell'amministratore, è condotta idonea a configurare una violazione del dovere di trasparenza sussistente in capo a quest'ultimo, che ne giustifica la revoca giudiziale in quanto suscettibile di compromettere il rapporto fiduciario intercorrente con condomini medesimi (Nel caso di specie, accogliendo la domanda dei condomini ricorrenti, il giudice adito ha disposto la revoca dell'amministratore resistente, il quale, nella circostanza, in difetto di una tempestiva informazione ai condomini, non si era soltanto limitato ad instaurare un giudizio di opposizione ad un decreto ingiuntivo emesso nei confronti del Condominio su ricorso di una società appaltatrice per ottenerne la condanna al pagamento del corrispettivo a titolo di esecuzione di lavori condominiali, ma, in quella sede, aveva anche spiegato una specifica domanda riconvenzionale, con estensione del contraddittorio nei confronti del direttore dei lavori, senza informare l'assemblea al fine di una attenta e ponderata valutazione non solo dei costi connessi, ma anche della stessa convenienza dell'azione intrapresa e delle relative conseguenze processuali).
Assemblea - Deliberazioni assembleari invalide - Impugnazione - Delibera assembleare di conferma dell'amministratore in carica - "Quorum" di approvazione - Maggioranza qualificata stabilita per la nomina - Osservanza - Necessità. (Cc, articoli 1135, 1136 e 1137)
In tema di condominio negli edifici, l'articolo 1136, comma 4, del Cc, laddove prevede che le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore di condominio devono essere sempre approvate con la maggioranza qualificata stabilita dal comma 2, trova applicazione anche per la delibera di conferma dell'amministratore dopo la scadenza del mandato, risolvendosi quest'ultima nella rinnovazione dei poteri gestori e nell'assegnazione delle funzioni amministrative nella loro pienezza, con effetti analoghi al provvedimento di nomina (Nel caso di specie, chiamato a pronunciarsi solo sul regolamento delle spese di lite in applicazione del principio della soccombenza c.d. "virtuale", in ragione della cessazione della materia del contendere tra le parti dovuta all'intervenuta nomina di un amministratore giudiziario, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio e ritenuta fondata la doglianza prospettata dall'attore, ha condannato il Condominio convenuto, composto da undici palazzine, a rifondere tali spese al primo, in quanto, nella circostanza, la delibera assembleare impugnata, la quale aveva disposto, dopo la scadenza del mandato, la conferma dell'amministratore generale, quale soggetto incaricato della gestione delle cose comuni, era stata approvata con il voto favorevole dei soli rappresentanti delle palazzine nn. 6, 7, 8, 9 e 10 per un totale di vani 423,50, inferiore alla metà del valore degli edifici costituenti il Condominio pari a vani 464,75).
Assemblea - Deliberazioni assembleari invalide - Impugnazione - Intervento in giudizio degli altri condomini - Ammissibilità - Limiti. (Cc, articolo 1137; Cpc, articolo 105)
Nel giudizio di impugnazione di una delibera assembleare ex articolo 1137 del Cc, i singoli condomini possono volontariamente costituirsi mediante intervento che, dal lato attivo, va qualificato come adesivo autonomo (con la facoltà di coltivare il procedimento nei vari gradi di lite, anche in presenza di rinunzia o acquiescenza alla sentenza da parte dell'originario attore), ove essi siano dotati di autonoma legittimazione ad impugnare la delibera, per non essersi verificata nei loro confronti alcuna decadenza, ovvero, se quest'ultima ricorra, come adesivo dipendente (e, dunque, limitato allo svolgimento di attività accessoria e subordinata a quella della parte adiuvata, esclusa la possibilità di proporre gravame); tale ultima è la qualificazione da riconoscersi, altresì, all'intervento, ove questo sia a favore del Condominio, siccome volto a sostenere la validità della delibera impugnata, stante la legittimazione processuale passiva esclusiva dell'amministratore nei giudizi relativi all'impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea, non trattandosi di azioni relative alla tutela o all'esercizio dei diritti reali su parti o servizi comuni (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha ritenuto infondata l'eccezione, riguardante l'intervento del terzo condomino, operato in favore del Condomino convenuto, in qualità di interventore adesivo, sollevata dal condomino attore).
Azioni giudiziarie - Scioglimento di un unico Condominio - Conseguenze - Formazione di condominii separati - Processo promosso contro l'originario Condominio - Prosecuzione nei confronti dei nuovi condominii - Sussistenza. (Cc, articoli 1117 e 1136; Disposizioni di attuazione del Cc, articoli 61 e 62; Cpc, articoli 110 e 111)
Allorquando, ai sensi degli articoli 61 e 62 del disposizioni di attuazione del Cc, l'unico Condominio comprendente un complesso immobiliare si sciolga e si costituiscano tanti Condominii separati, si verifica, ai fini processuali, una situazione cui va applicata, in via analogica, la disposizione di cui all'articolo 110 del Cpc. Ne consegue che il processo intrapreso contro l'originario Condominio, venuto meno quest'ultimo, deve essere proseguito nei confronti dei nuovi condominii risultanti dallo scioglimento (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio di impugnazione di deliberazioni assembleari, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha ritenuto insussistenti i presupposti per disporne l'interruzione, non essendo, nella circostanza, ancora operativi i due enti di gestione risultanti dal deliberato scioglimento dell'originario Condominio convenuto, ed avendo, in particolare, i condomini, attraverso la nomina di un nuovo amministratore, autorizzato a costituirsi in giudizio, manifestato un'inequivoca volontà volta a confermare la gestione unitaria nelle more della definizione degli aspetti attuativi della delibera assembleare di scioglimento).
Innovazioni - Divieto di alterazione del decoro architettonico del fabbricato - Innovazione lesiva - Configurabilità - Presupposti - Incidenza negativa sull'aspetto armonico - Idoneità - Fattispecie relativa ad apertura di un foro di areazione sulla facciata del fabbricato funzionale in seguito all'esecuzione di lavori di ristrutturazione immobiliare. (Cc, articoli 1102 e 1120)
In tema di condominio negli edifici, costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha rigettato la domanda con la quale il Condominio attore, in ottemperanza a quanto deliberato in sede assembleare, aveva agito nei confronti dei condomini convenuti per ottenerne la condanna al ripristino della facciata del fabbricato sulla quale era stato aperto un foro di areazione in seguito all'esecuzione, nella loro unità immobiliare, di lavori di manutenzione straordinaria diretti alla realizzazione di un secondo bagno cieco dotato di aspirazione forzata).
Innovazioni ex articolo 1120 Cc - Modificazioni ex articolo 1102 Cc - Presupposti ed ambiti di operatività rispettivi - Individuazione - Fattispecie relativa ad apertura di un foro di areazione sulla facciata del fabbricato funzionale in seguito all'esecuzione di lavori di ristrutturazione immobiliare. (Cc, articoli 1102, 1117 e 1120)
In tema di condominio negli edifici, l'articolo 1102 del Cc e l'articolo 1120 del Cc sono disposizioni non sovrapponibili, avendo presupposti ed ambiti di operatività diversi. Invero, le innovazioni, di cui all'articolo 1120 del Cc, non corrispondono alle modificazioni, cui si riferisce l'articolo 1102 del Cc, atteso che le prime sono costituite da opere di trasformazione, le quali incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razionale, utilizzazione della cosa, facoltà che incontrano solo i limiti indicati nello stesso articolo 1102 del Cc.; in particolare, per quanto riguarda tale ultima disposizione, è rivolta ad assicurare al singolo partecipante le maggiori possibilità di godimento della cosa comune condominiale e dunque lo legittima, - nel rispetto dei due limiti del divieto di mutarne la destinazione e di non impedire il pari godimento agli altri condomini secondo il loro diritto - a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha rigettato la domanda con la quale il Condominio attore, in ottemperanza a quanto deliberato in sede assembleare, aveva agito nei confronti dei condomini convenuti per ottenerne la condanna al ripristino della facciata del fabbricato sulla quale era stato aperto un foro di areazione in seguito all'esecuzione, nella loro unità immobiliare, di lavori di manutenzione straordinaria diretti alla realizzazione di un secondo bagno cieco dotato di aspirazione forzata).
