Rassegna delle massime dei giudici di merito

Contributi e spese condominiali - Morosità del condomino nel pagamento dei contributi - Servizio di fornitura di riscaldamento ed acqua calda - Accesso all'immobile per interromperne l'erogazione - Ricorso ex articolo 700 Cpc - Morosità - Rilevanza. (Cc, articolo 1123; Disposizioni di attuazione Cc, articolo 63; Dlgs n. 14/2019, articolo 118)

In tema di condominio negli edifici, il servizio di fornitura di riscaldamento ed acqua calda, impattando su diritti essenziali, esige l'accertamento di una morosità tale da giustificare l'eventuale richiesta interruzione (Nel caso di specie, rilevato che era in corso una procedura di concordato preventivo in continuità, volta a sanare anche la morosità accumulata dalla società resistente nel rispetto della "par condicio creditorum", il giudice adito ha rigettato il ricorso proposto ex articolo 700 del Cpc dalla società amministratrice del Condominio onde ottenere l'autorizzazione ad accedere agli appartamenti di proprietà di quest'ultima per sospendere l'erogazione della fornitura del riscaldamento e dell'acqua calda sanitaria).

Appalto - Appaltatore - Esecuzione dell'opera - Abbandono ingiustificato del cantiere con omessa esecuzione degli interventi concordati - Risoluzione del contratto per grave inadempimento - Configurabilità - Fattispecie in tema di appalto di lavori condominiali. (Cc, articoli 1256, 1453, 1455 e 1655; Dl n. 34/2020, articolo 119)

In tema di appalto, l'abbandono ingiustificato del cantiere e l'omessa esecuzione degli interventi concordati, in assenza di ostacoli oggettivi o di cause sopravvenute imprevedibili e non imputabili all'appaltatore, costituiscono un inadempimento di non scarsa importanza idoneo a giustificare la risoluzione contrattuale ex articolo 1453 del Cc (Nel caso di specie, insorto in sede di esecuzione di un contratto di appalto avente ad oggetto la realizzazione di interventi di miglioramento sismico e di riqualificazione energetica di un edificio condominiale, stipulato, ai sensi dell'articolo 119 del decreto-legge n. 34 del 2020, mediante ricorso al meccanismo della cessione del credito e dello sconto in fattura, rilevato che la società appaltatrice convenuta non aveva fornito prova alcuna di eventi ostativi, effettivi ed insormontabili, essendosi, nella circostanza, limitata a generici richiami alla crisi delle forniture ed a una serie di contestazioni circa la posizione fiscale del Condominio attore, mai tuttavia comprovate documentalmente, il giudice adito ha accolto la domanda proposta da quest'ultimo e dichiarato risolto il predetto contratto per grave inadempimento, con condanna della convenuta medesima al risarcimento del danno per mancata realizzazione di interventi agevolabili, ai sensi della richiamata normativa, per un importo pari al valore della detrazione fiscale irrimediabilmente perduta).

Appalto - Appaltatore - Esecuzione dell'opera - Subappalto - Opera affidata a terzi - Responsabilità verso il committente - Permanenza - Fondamento - Fattispecie in tema di appalto di lavori condominiali. (Cc, articoli 1655, 1656 e 1670; Dl, n. 34/2020, articolo 119)

In forza dell'articolo 1670 del Cc, l'appaltatore risponde integralmente verso il committente dell'opera affidata a terzi, senza che il subappalto, ancorché noto o tollerato, possa fungere da causa esimente. Infatti, il subappalto è un contratto autonomo rispetto a quello principale e il committente, anche se ne ha autorizzato la stipula, rimane estraneo, non acquistando diritti né assumendo obblighi nei confronti del subappaltatore (Nel caso di specie, insorto in sede di esecuzione di un contratto di appalto avente ad oggetto la realizzazione di interventi di miglioramento sismico e di riqualificazione energetica di un edificio condominiale, stipulato, ai sensi dell'articolo 119 del decreto-legge n. 34 del 2020, mediante ricorso al meccanismo della cessione del credito e dello sconto in fattura, rilevato che la società appaltatrice non solo non aveva dimostrato l'esistenza di un contratto di subappalto regolarmente autorizzato, ma aveva anche omesso del tutto ogni attività di controllo e direzione dell'esecuzione affidata all'impresa subappaltatrice, il giudice adito ha ritenuto sussistente una responsabilità piena e diretta della stessa per il dedotto inadempimento del Condominio attore, aggravata dall'omessa vigilanza e dalla rinuncia unilaterale alla prosecuzione dei lavori, condannando poi la stessa, previa risoluzione contrattuale, al risarcimento del danno per mancata realizzazione di interventi agevolabili ai sensi della richiamata normativa per un importo pari al valore della detrazione fiscale irrimediabilmente perduta).

Appalto - Rovina e difetti di cose immobili - Responsabilità del costruttore - Azione relativa - Committente e proprietario attuale dell'immobile - Legittimazione attiva - Sussistenza - Esclusione in concreto di uno dei due suddetti legittimati - Ammissibilità - Criterio. (Cc, articolo 1669)

In materia di appalto, poiché l'articolo 1669 del Cc attribuisce espressamente al committente l'azione di responsabilità per i difetti di cose immobili, ivi prevista, la legittimazione di tale soggetto non può essere esclusa per il fatto che, attesa la natura extracontrattuale della responsabilità in argomento, l'azione stessa può essere esperita anche dall'attuale proprietario che non abbia avuto alcun rapporto con l'appaltatore. Si tratta, infatti, di due legittimazioni che, in astratto, sono concorrenti, sicché solo in concreto l'una o l'altra può essere esclusa, in considerazione del particolare atteggiarsi dell'interesse alla causa. Di conseguenza, il committente che abbia alienato l'immobile a terzi, non perde il diritto alla garanzia nei confronti dell'appaltatore, ma può agire nei suoi confronti autonomamente, non essendo tale azione preclusa dall'azione eventualmente esercitata dal terzo e trattandosi, in caso di azioni concorrenti, di accertare in concreto se e quali danni il committente abbia patito in conseguenza, diretta o indiretta, dei difetti dell'immobile (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio e rilevato che, nella circostanza, non sussisteva alcun interesse concreto da parte della società ricorrente, in veste di committente non più proprietaria degli immobili oggetto del contratto di appalto, all'accertamento tecnico preventivo promosso ex articolo 696-bis del Cpc nei confronti della società costruttrice, non figurando allo stato azioni giudiziarie introdotte nei suoi confronti da parte del Condominio, la cui adesione all'accertamento medesimo dimostrava invero non solo l'insussistenza di un contrasto tra le parti, ma anche la sussistenza di un interesse concreto solo in capo a quest'ultimo, il giudice adito ha concluso per l'inammissibilità del ricorso).

Codice del Consumo - Condominio negli edifici - Contratto di amministrazione condominiale - Disciplina consumeristica - Applicabilità. (Cc, articoli 1117, 1129, 1131 e 1703; Disposizioni di attuazione del Cc, articolo 71-bis; Dlgs n. 206/2005, articoli 3, 33 e 34)

In tema di condominio negli edifici, al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale. In particolare, la disciplina consumeristica trova applicazione non solo con riferimento ai c.d. "contratti condominiali", ovvero quelli sottoscritti dall'amministratore, nella sua qualità di mandatario con rappresentanza con soggetti terzi, ma anche in relazione allo stesso contratto di amministrazione condominiale. Invero, il fatto che tale contratto, non richiedendo, per l'esercizio di tale attività, l'iscrizione in apposito albo o elenco, quanto il possesso di determinati requisiti di professionalità e onorabilità e che allo stesso applicarsi, in via residuale, la disciplina dettata in tema di mandato, non esclude che l'attività svolta dall'amministratore sia qualificabile come "professionale", e che l'amministratore stesso sia pertanto un "professionista" ai fini dell'applicabilità della normativa speciale in esame (Nel caso di specie, ritenuta "vessatoria" la clausola del contratto di amministrazione oggetto di causa, la quale prevedeva la possibilità di trattenere, in caso di revoca anticipata senza giusta causa, una somma di denaro, pari ad un'intera annualità di amministrazione, e accertato che, nella circostanza, l'ex amministratrice appellata non aveva fornito prova alcuna che la stessa fosse stata oggetto di specifica trattativa, il giudice d'appello ha accolto il gravame del Condominio e condannato l'appellata medesima alla restituzione della predetta somma).