CONDOMINIO
Amministratore - Compenso - Articolo 1129, comma 14, Cc - Specificazione analitica a pena di nullità della nomina - Amministratore confermato nell'incarico - Applicabilità - Esclusione - Fondamento. (Cc, articolo 1129)
In tema di condominio negli edifici, la "ratio" della previsione di cui all'articolo 1129, comma 14, del Cc è quella di evitare che i condomini, durante il mandato o alla fine di esso, si possano trovare di fronte a pretese economiche dell'amministratore non previamente concordate. Ne consegue che tale rischio non sembra potersi concretizzare ove l'amministratore sia stato confermato nell'incarico, dal momento che - in tal caso - si intende anche implicitamente confermato il suo compenso, già noto ai condomini, i quali, pertanto, non corrono il predetto rischio di trovarsi esposti a pretese impreviste (Nel caso di specie, il giudice adito ha rigettato la domanda di nullità delle delibera assembleare impugnata, prospettata sia per omessa di indicazione del compenso spettante all'amministratore confermato nell'incarico, sia per accettazione della carica da parte non già dell'amministratore legale rappresentante "pro tempore" della società amministratrice, ma da un suo socio di minoranza, ritenuto privo della rappresentanza della stessa).
Contributi e spese condominiali - Morosità del condomino nel pagamento dei contributi - Obbligo dell'amministratore di comunicazione dei relativi dati al creditore - Portata - Richiesta da parte del creditore dell'intera anagrafica dei condomini - Legittimità - Condizioni. (Disposizioni di attuazione del Cc, articolo 63)
In tema di condominio negli edifici, nel caso in cui tutti i condomini siano tenuti a pagare "pro quota" il terzo creditore, l'ambito applicativo dell'articolo 63, comma 1, disposizioni di attuazione del Cc, ed il correlativo obbligo di informazione, si estende anche alla richiesta, da parte del creditore, dell'intera anagrafica dei condomini. Invero, così facendo, quest'ultimo si tutela in via preventiva, avanzando una richiesta comprensiva sia dell'ipotesi in cui tutti i condomini siano morosi, sia di quella in cui siano comunque tenuti tutti "pro quota", e senza applicazione dell'articolo 63, comma 2, disposizioni di attuazione del Cc (per omessa deliberazione assembleare del credito) e sarà poi l'amministratore a specificare al creditore se qualche condomino non sia moroso, avendo pagato la sua quota (debito deliberato in assemblea), e quindi a fornire i soli nominativi dei morosi; in caso contrario, fornirà tutti i nominativi (Nel caso di specie, il giudice adito ha condannato l'amministratore resistente e dichiarato contumace a fornire alle odierne attrici, immediatamente, l'anagrafe completa di tutti i nominativi dei condomini, con l'indicazione delle quote millesimali di ciascuno, unitamente al piano di riparto di quanto dovuto in virtù del decreto ingiuntivo oggetto di causa ed all'annotazione dei condomini morosi con riferimento al credito portato dal titolo in parola).
Contributi e spese condominiali - Riscossione - Creditore del condominio in forza di titolo esecutivo giudiziale - Intimazione di precetto - Condomino in regola con il pagamento della quota di spettanza del credito portato dal precetto - Opposizione ex articolo 615 del Cpc - Beneficio della preventiva escussione ex articolo 63, comma 2, disposizione di attuazione del Cpc - Sussistenza. (Cc, articolo 1123; Disposizione di attuazione del Cc, articolo 63; Cpc, articoli 480 e 615)
Il condomino in regola con i pagamenti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, può proporre opposizione a norma dell'articolo 615 del Cpc per far valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi che condiziona l'obbligo sussidiario di garanzia di cui all'articolo 63, comma 2, disp. att. del Cc, trattandosi di una condizione dell'azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso e, quindi, del diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest'ultimo (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio e rilevato che, nella circostanza, l'opponente risultava morosa nei confronti dell'opposta in relazione alla propria quota di pagamento del condominio, il giudice adito ha confermato la validità dell'atto di precetto).
Contributi e spese condominiali - Riscossione - Morosità condominiale - Costituzione da parte dell'assemblea di un fondo speciale - Approvazione a maggioranza - Comprovate ragioni di urgenza - Necessità. (Cc, articoli 1123, 1135, 1136 e 1418)
In tema di condominio negli edifici, di regola, la morosità accumulata da alcuni condomini non può essere ripartita tra gli altri, se non mediante una convenzione, o una delibera assembleare, approvata all'unanimità dei partecipanti all'ente di gestione. Solo in presenza di comprovate ragioni di urgenza, può essere approvata, a maggioranza, la costituzione di un fondo cassa per far fronte ad esigenze finanziarie non previste, all'evidente fine di consentire l'assicurazione dei servizi minimi necessari al godimento della cosa comune (Nel caso di specie, il giudice adito, nell'accogliere l'opposizione con revoca del decreto ingiuntivo opposto, ha ritenuto nulla la delibera assembleare posta a fondamento dell'azione monitoria promossa nei confronti del condomino opponente, in quanto la stessa, nel costituire un fondo straordinario per far fronte alla morosità, non conteneva alcun riferimento a situazioni di urgenza effettiva ed improrogabile, limitandosi invece a ricollegare la contribuzione richiesta ai condomini virtuosi alla sola esigenza di appianare il debito condominiale accumulatosi nel corso di un decennio, a causa della morosità di alcuni partecipanti al condominio, a nulla rilevando, in proposito, che quest'ultimi risultassero, nella circostanza, ormai in tutto o in parte incapienti, non integrando tale elemento quei presupposti di urgenza ed indifferibilità che, soli, consentono di derogare al predetto criterio dell'unanimità).
Contributi e spese condominiali - Riscossione - Procedimento di ingiunzione - Opposizione - Oggetto - Limiti - Censure del condomino opponente dirette alla contestazione delle modalità di calcolo degli importi ingiunti - Ammissibilità - Fondamento. (Cc, articolo 1123; Disp. att. cc, articolo 63; Cpc, articoli 633 e 645)
Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi condominiali, pur in assenza di una previa e tempestiva impugnazione delle delibere assembleari di approvazione dei bilanci condominiali azionati in via monitoria, devono ritenersi ammissibili le censure volte alla contestazione delle modalità di calcolo, e dunque delle operazioni di mero conteggio matematico delle somme dovute dal condomino debitore, senza in alcun modo incidere sui profili di legittimità delle delibere assembleari di approvazione dei bilanci e dei rendiconti condominiali, né tanto meno sui criteri di riparto delle spese tra i condomini (Nel caso di specie, il giudice d'appello ha ritenuto incensurabile la valutazione, operata dal giudice di prime cure, di ammissibilità dei motivi di opposizione che, nella circostanza, erano stati prospettati dai condomini odierni appellati in ragione di un'asserita duplicazione delle spese per consumi e servizi idrici, in quanto addebitate con la scheda contabile, sia sotto la voce "oneri condominiali", nella quale figuravano già ricomprese, sia sotto la voce "contabile consumo di acqua individuale").
Parti comuni - Edificio condominiale - Decoro architettonico - Osservanza - Fondamento - Fattispecie in tema di installazione di una pergotenda. (Cc, articoli 1120, 1122 e 1138)
In tema di condominio negli edifici, il decoro architettonico, in quanto attinente all'armonia estetica ed alla continuità stilistica dell'edificio, nonché all'omogeneità delle linee e delle strutture architettoniche, rappresenta un limite alla libertà di apportare modifiche alla proprietà esclusiva all'interno di un condominio (Nel caso di specie, la corte territoriale, rigettando il gravame, ha confermato la sentenza impugnata con la quale il primo giudice, ritenendola pregiudizievole del decoro architettonico, aveva disposto la rimozione di una pergotenda installata dagli odierni condomini appellanti davanti al balcone dell'edificio di proprietà condominiale).
Parti comuni - Facciata dell'edificio - Decoro architettonico - Nozione - Tutela - Uso della cosa comune - Limiti - Uso particolare - Rispetto del decoro architettonico - Necessità - Fondamento - Fattispecie in tema di azione di manutenzione. (Cc, articoli 1102, 1117 e 1170)
In tema di condominio negli edifici, per decoro architettonico, il quale costituisce un bene comune, deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile e gli imprimono una determinata armonica fisionomia ed una specifica identità; invero, la facciata ed il relativo decoro architettonico dell'edificio condominiale costituiscono un modo di essere dell'immobile e così un elemento del modo di godimento da parte del suo possessore, la cui modifica, comportando un'interferenza nel godimento medesimo, può integrare un'indebita turbativa suscettibile di tutela possessoria. In particolare, poi, l'articolo 1102 del Cc non legittima qualsivoglia uso particolare del bene comune da parte del condomino, segnando, viceversa, il limite cui tale uso soggiace e soprattutto pone il principio del rispetto del decoro architettonico quale condizione della legittimità dell'uso della cosa comune (Nel caso di specie, rilevata l'incidenza negativa sul decoro dell'edificio, il giudice adito, richiamati gli enunciati principi, ha accolto l'azione promossa ex articolo 1170 del Cc ordinando alla parte resistente la rimozione della cartellonistica pubblicitaria e dei faretti installati sui balconi dei ricorrenti).
