Rassegna delle massime dei giudici di merito

Azioni giudiziarie - Rappresentanza giudiziale del Condominio - Legittimazione passiva dell'amministratore - Portata - Azioni negatorie e confessorie di servitù - Richiesta di rimozione di opere comuni o eliminazione di ostacoli impeditivi dell'esercizio - Sussistenza. (Cc, articolo 1131)

In tema di condominio negli edifici, la legittimazione passiva dell'amministratore ex articolo 1131 del Cc sussiste nelle azioni negatorie e confessorie di servitù anche quando si chieda la rimozione di opere comuni o l'eliminazione di ostacoli che impediscano l'esercizio della servitù (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha ritenuto infondata l'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dal Condominio convenuto rispetto all'azione promossa dalla condomina attrice che, affermando il proprio diritto all'uso di un posto auto nella corte comune del fabbricato, derivante dal contratto compravendita concluso con il costruttore, aveva chiesto, previo accertamento del relativo diritto, la condanna del Condominio convenuto al ripristino dello stesso, in quanto, nella circostanza, interessato dalla presenza di piante ornamentali che ne impedivano il suo regolare godimento).

Parti comuni - Danni a una porzione di proprietà esclusiva - Imputabilità a difetti costruttivi dello stabile - Responsabilità del condominio ex articolo 2051 Cc - Sussistenza. (Cc, articoli 1117 e 2051)

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo, in base all'articolo 2051 del Cc, dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito, ha ritenuto responsabile il Condominio convenuto, ai sensi dell'articolo 2051 del Cc, per non aver fornito alcuna prova idonea a superare la relativa presunzione di responsabilità, dei danni cagionati al condomino attore in conseguenza degli accertati ammaloramenti verificatisi nell'appartamento di proprietà di quest'ultimo, ed eziologicamente riconducibili, nella circostanza, ad un'errata progettazione dell'involucro esterno del fabbricato, parte condominiale ai sensi dell'articolo 1117 del Cc, sulla quale il Condominio medesimo era tenuto a esercitare i poteri di controllo, regolamentazione e vigilanza stabiliti a suo carico dalla legge, risultando del tutto inconferente - e, peraltro, indimostrato - che la presenza dei ponti termici, posti all'interno di tale involucro, fosse imputabile a difetti costruttivi o di progettazione dello stabile).

Parti comuni - Omessa manutenzione di parti comuni - Danni cagionati ad una porzione in proprietà esclusiva - Concorso «pro quota» del condomino danneggiato nelle spese di riparazione e nel risarcimento dei danni - Sussistenza - Fondamento. (Cc, articoli 1117, 1123, 1124, 1125, 1126 e 2051)

Il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 del Cc, assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, a propria volta e «pro quota», alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati (Nel caso di specie, il giudice adito ha richiamato tale principio in sede di liquidazione dei danni lamentati dal condomino attore, che aveva agito, ex articolo 2051 del Cc, nei confronti del Condominio convenuto, in quanto ritenuto responsabile delle infiltrazioni che, provenienti dalle parti comuni del fabbricato, avevano arrecato i predetti danni alla proprietà esclusiva).

Parti comuni - Presunzione di comunione - Superamento - Titolo contrario - Individuazione. (Cc, articolo 1117)

In tema di condominio negli edifici, per sottrarre i beni di cui all'articolo 1117 del Cc alla comproprietà dei condomini e dimostrarne l'appartenenza esclusiva al titolare di una porzione esclusiva dell'edificio, il titolo contrario richiamato dall'anzidetta norma deve essere contenuto non già nell'atto di compravendita o donazione delle singole unità immobiliari, bensì nell'atto costitutivo del condominio. Infatti, il titolo idoneo a vincere la presunzione di condominialità, ai sensi della citata disposizione, non è l'atto di acquisto del singolo appartamento condominiale, ma il negozio posto in essere da colui che ha costituito il condominio dell'edificio, in quanto tale negozio, rappresentando la fonte comune dei diritti dei condomini, ne determina l'estensione e le limitazioni reciproche (Nel caso di specie, richiamato anche l'enunciato principio, il giudice adito ha rigettato la domanda della condomina attrice che, affermando, senza tuttavia offrirne prova della sua esclusività, il proprio diritto all'uso di un posto auto nella corte comune del fabbricato, derivante dal contratto compravendita concluso con il costruttore, aveva chiesto, previo accertamento del relativo diritto, la condanna del Condominio convenuto al ripristino dello stesso, in quanto, nella circostanza, interessato dalla presenza di piante ornamentali che ne impedivano il suo regolare godimento).

Mediazione - Immobiliare - Mediatore - Obbligo informativo - Contenuto - Specificazione - Responsabilità risarcitoria in caso di omessa, reticente o mendace informazione da parte del mediatore - Portata e conseguenze. (Cc, articoli 1176, 1218 e 1759)

Il mediatore, ai sensi dell'articolo 1759, primo comma, del Cc, deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell'attività esercitata, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni. Tale obbligo consente di configurare la responsabilità del mediatore anche ove questi dia informazioni obiettivamente non vere su fatti di indubbio rilievo, dei quali egli non abbia consapevolezza e che non abbia controllato. Ne consegue che, ove l'affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l'esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie relative all'immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi, comunque, verificare l'adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell'affare. Invero, allorché l'affare sia concluso, la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito (indipendentemente dalla eventuale responsabilità concorrente della controparte contrattuale) o anche all'importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, il giudice adito, rilevato all'esito della compiuta istruttoria che l'agente immobiliare convenuto aveva, nella circostanza, violato l'obbligo di informazione sullo stesso gravante ai sensi della citata disposizione e nei termini esposti, ha accolto la domanda dell'attrice e, di conseguenza, pronunciato condanna alla restituzione, in favore della stessa, dell'importo pari al cinquanta per cento della provvigione versata).

Obbligazioni pecuniarie - Interessi - Obbligazione risarcitoria da fatto illecito - Debito di valore - Interessi «compensativi» - Oneri probatori - Ricorso a criteri presuntivi - Ammissibilità - Fattispecie in materia condominiale. (Cc, articoli 1223, 1226, 1284, 2043, 2051 e 2056)

L'obbligazione risarcitoria da illecito aquiliano costituisce un debito di valore, rispetto al quale gli interessi «compensativi» valgono a reintegrare il pregiudizio derivante dalla mancata disponibilità della somma equivalente al danno subito nel tempo intercorso tra l'evento lesivo e la liquidazione; la relativa determinazione non è, peraltro, automatica né presunta «iuris et de iure», occorrendo che il danneggiato provi, anche in via presuntiva, il mancato guadagno derivatogli dal ritardato pagamento (Nel caso di specie, relativo a un giudizio promosso ex articolo 2051 del Cc, nei confronti del Condominio, da un condomino danneggiato da infiltrazioni provenienti dalle parti comuni, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha escluso il riconoscimento degli interessi compensativi, non avendo, nella circostanza, l'attore allegato né dimostrato di aver subito un pregiudizio specifico dovuto alla mancata disponibilità della somma corrispondente al danno patrimoniale sofferto).

Difensori - Onorari - Compensi professionali - Obbligazione plurisoggettiva in relazione alla prestazione dell'avvocato - Solidarietà passiva - Sussistenza. (Cpc, articolo 91; Cc, articolo 1294 e 1726; Legge n. 247/2012, articolo 13)

In tema di compensi professionali di avvocato, la presunzione di solidarietà passiva per il pagamento dei compensi dovuti al professionista che assiste più parti la quali abbiano una posizione identica tale da poter qualificare la prestazione legale resa come sostanzialmente unitaria, si applica anche alle prestazioni stragiudiziali (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio promosso da due avvocati nei confronti di una società di capitali onde ottenerne la condanna al pagamento di compensi professionali rivendicati per lo svolgimento di prestazioni sia giudiziali che stragiudiziali, il giudice adito, richiamato, preliminarmente, anche tale principio, ha poi rigettato la domanda, non avendo, nella circostanza, i legali ricorrenti, così come eccepito dalla resistente, provato, documentalmente, l'avvenuto adempimento dell'obbligo informativo - presidiato, in caso di sua violazione, con la sanzione dell'annullabilità del contratto - di avvalersi della mediazione civile e commerciale così come imposto dall'articolo 4, comma 3, del Dlgs n. 28 del 2010).

Difensori - Procura alle liti - Contratto di patrocinio - Nozioni rispettive - Forma e regime probatorio - Disciplina applicabile - Individuazione. (Cpc, articoli 82 e 83; Cc, articoli 1325, 1350, 1703, 2229, 2721, 2724 e 2725)

In tema di attività professionale svolta dagli avvocati, mentre la procura «ad litem» è un negozio unilaterale con il quale il difensore viene investito del potere di rappresentare la parte in giudizio, il mandato sostanziale costituisce invece un negozio bilaterale (il contratto di patrocinio) con il quale il legale viene incaricato, secondo lo schema negoziale che è proprio del mandato, di svolgere la sua opera professionale in favore della parte; il mandato professionale può essere conferito anche in forma verbale, e la prova di esso può quindi darsi anche per testimoni, oltre che in via presuntiva, attraverso idonei indizi plurimi, precisi e concordanti; parimenti, la procura alle liti può certamente essere rivelatrice del conferimento del mandato professionale, ma rappresenta solo un indice presuntivo della sussistenza tra le parti dell'autonomo rapporto di patrocinio (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, il giudice adito ha ritenuto che le risultanze documentali consentissero, nella circostanza, di ritenere provato l'incarico professionale conferito dalla società di capitali resistente ai ricorrenti avvocati, i quali avevano promosso il giudizio, ex articoli 281-decies del Cpc e 14 del Dlgs n. 150 del 2011, onde ottenerne la condanna al pagamento di compensi professionali rivendicati per lo svolgimento di prestazioni sia giudiziali che stragiudiziali).

Domanda giudiziale - Nuova domanda - «Emendatio libelli» - Diversa quantificazione della domanda risarcitoria - Preclusioni processuali - Giudizi dinanzi al tribunale e al giudice di pace - Individuazione - Fattispecie in materia condominiale. (Cpc, articoli 115, 116, 183 e 321)

In tema di «emendatio libelli», la diversa quantificazione della domanda risarcitoria originariamente azionata è consentita nel rispetto delle preclusioni processuali, per cui, in relazione al sistema anteriore alla riforma di cui al Dlgs n. 149 del 2022, deve aver luogo non oltre la memoria di cui all'articolo 183, comma 6, n. 1, del Cpc, nel procedimento dinanzi al tribunale in composizione monocratica, e, nel procedimento davanti al giudice di pace, prima che questi inviti le parti a precisare le conclusioni ed a discutere la causa ai sensi dell'articolo 321 del Cpc, ovvero, in entrambi i procedimenti, immediatamente dopo l'espletamento dell'attività istruttoria quando sia conseguenza di quest'ultima, in ossequio al principio di acquisizione processuale (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio promosso dal condomino attore nei confronti di altro condomino e del Condominio, in quanto ritenuti asseritamente responsabili delle infiltrazioni idriche che avevano arrecato danni alla sua proprietà esclusiva, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha ritenuto che, nella circostanza, la modifica delle sole domande formulate nei confronti dell'ente condominiale, avendo rinunziato a quelle in origine avanzate verso l'altro condomino, parimenti convenuto, ma dichiarato contumace, effettuata con le note di precisazione delle conclusioni, fosse pienamente ammissibile, essendosi resa necessaria all'esito dell'attività istruttoria espletata, tenuto conto, in particolare, degli accertamenti compiuti e delle conclusioni rassegnate nella relazione peritale, senza che ciò avesse prodotto alcuna lesione del diritto di difesa della controparte).

Mediazione civile e commerciale - Procedimento di mediazione obbligatoria - Controversie - Materie - Locazione - Procedimento di convalida di sfratto per finita locazione - Giudizio di opposizione - Obbligo di esperire la mediazione obbligatoria - Grava sul locatore intimante. (Dlgs n. 28/2010, articoli 5 e 6; Cpc, articoli 91, 426, 657 e 667)

Nel procedimento di convalida di sfratto per finita locazione, se il giudice disponga il mutamento del rito, conseguente all'opposizione proposta dal conduttore-intimato invitando le parti ad attivare la procedura di mediazione obbligatoria, spetta al locatore-intimante l'onere di introdurre la procedura conciliativa a pena di improcedibilità delle domande giudiziali proposte (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio di opposizione ad un procedimento di convalida di sfratto per finita locazione relativo ad un contratto ad uso abitativo, il giudice adito, richiamato anche l'enunciato principio, ha accolto l'eccezione sollevata dall'intimato-conduttore per non avere l'intimante-locatore esperito la mediazione obbligatoria entro il termine di sei mesi concesso dopo il mutamento di rito e, di conseguenza, dichiarato improcedibile la domanda giudiziale, in quanto, nella circostanza, il pacifico rilascio dell'immobile locato, pur potenzialmente idoneo a determinare la cessazione della materia del contendere, non aveva tuttavia fatto cessare l'obbligo di esperire la disposta procedura conciliativa sotto il controverso profilo del regolamento delle spese di lite).