CONDOMINIO
Amministratore - Durata annuale dell'incarico - Rinnovazione tacita - Operatività - Limiti - Assenza di una volontà assembleare contraria - Necessità. (Cc, articolo 1129)
In tema di condominio negli edifici, l'articolo 1129, comma 10, del Cc, nel prevedere che l'amministratore «dura in carica un anno e si intende rinnovato per eguale durata», non configura un incarico biennale, ma un mandato annuale suscettibile per una sola volta di rinnovazione tacita. Tale meccanismo presuppone, per sua natura, l'assenza di una volontà contraria della compagine condominiale: infatti, neanche in occasione di un primo incarico, la rinnovazione può operare quando sia stata manifestata all'amministratore una volontà incompatibile con la prosecuzione del rapporto (Nel caso di specie, la corte territoriale ha confermato la pronuncia di rigetto della domanda con la quale l'odierno appellante, ex amministratore del Condominio appellato, aveva chiesto il pagamento del compenso gestorio a titolo di rinnovo automatico, in quanto i rappresentanti di scala dell'edificio, nella loro naturale funzione di interlocutori dell'amministratore condominiale, prima della scadenza del mandato annuale, gli avevano inviato una comunicazione, da interpretare, nella circostanza, non già quale invalida richiesta di convocazione dell'assemblea condominiale per insufficienza del «quorum» previsto ex articolo 66, comma 1, disposizioni di attuazione del Cc, bensì quale manifestazione di dissenso, impeditiva di una presunzione di continuità, espressa da una parte dei condomini favorevole a non rinnovare l'incarico ed a nominare un diverso amministratore).
Assemblea - Avviso di convocazione - Invio mediante lettera raccomandata non consegnata per l'assenza del destinatario - Rispetto del termine ex articolo 66 disposizioni di attuazione del Cc - Onere della prova a carico del condominio - Contenuto. (Cc, articoli 1136 e 1335; Disposizione di attuazione del Cc, articolo 66; Legge n. 890/1982, articolo 8)
In tema di condominio negli edifici, l'avviso di convocazione dell'assemblea, ai sensi dell'articolo 66 disp. att. cc, costituisce un atto unilaterale recettizio. Pertanto, ai fini della prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni precedenti l'adunanza in prima convocazione, condizione di validità delle deliberazioni, è necessario e sufficiente che il Condominio dimostri la data in cui l'avviso è pervenuto all'indirizzo del destinatario, ai sensi dell'articolo 1335 del cc. Ne consegue che, nell'ipotesi di invio mediante lettera raccomandata, qualora questa non venga consegnata per assenza del destinatario, tale data coincide con quella del rilascio dell'avviso di giacenza presso l'ufficio postale, essendo idoneo a consentirne il ritiro (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha ritenuto infondata l'eccezione di tardività della comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea prospettata dalla condomina attrice, in quanto, nella circostanza, a seguito del mancato recapito per assenza di quest'ultima, il plico era disponibile per il ritiro presso l'ufficio postale, risultando, in tal modo, rispettato il termine di cinque giorni previsto dalla citata disposizione, ed a nulla rilevando in proposito la data di effettivo ritiro della raccomandata presso il suddetto ufficio).
Assemblea - Deliberazioni invalide - Impugnazione - Delibera di affidamento a una società specializzata dell'incarico di vigilanza non armata dei luoghi condominiali durante l'orario notturno - Validità - Fondamento. (Cc, articoli 1120, 1121, 1135 e 1137)
In tema di condominio negli edifici, deve ritenersi valida ed efficace, quale innovazione volta a migliorare, ex articolo 1120, comma 2, del Cc, la sicurezza delle parti comuni, la delibera con la quale l'assemblea dei condomini, esercitando le attribuzioni previste dall'articolo 1135 del Cc, abbia disposto l'affidamento dell'incarico di vigilanza non armata dei luoghi condominiali ad una società specializzata in orario notturno, nel corso del quale viene meno il servizio di portierato che quella stessa vigilanza assicura invece durante l'orario diurno (Nel caso di specie, il giudice adito ha rigettato l'impugnazione avverso la delibera assembleare oggetto di causa, prospettata, nella circostanza, dai condomini attori, per asserita violazione del disposto di cui agli articoli 1135 e 1121 del Cc).
Assemblea - Deliberazioni invalide - Impugnazione - Mediazione obbligatoria - Termine di decadenza - Impedimento - Domanda di mediazione - Efficacia interruttiva - Comunicazione a tutti i condomini - Idoneità - Esclusione - Comunicazione all'amministratore - Necessità - Fondamento. (Cc, articoli 1131 e 1137; Disp. att. cc, articolo 71-quater; Dlgs n. 28/2010, articoli 5, 5, 5-ter e 8)
In tema di mediazione obbligatoria, la nozione di parte deve essere riferita al soggetto che riveste la legittimazione passiva rispetto all'azione giudiziaria cui la domanda di mediazione accede quale condizione di procedibilità. Pertanto, nel giudizio di impugnazione di una delibera assembleare condominiale, la parte è il Condominio, rappresentato dall'amministratore «pro tempore», che, quale organo rappresentativo dell'ente di gestione, ne rende effettiva la partecipazione personale nella procedura di mediazione. Al contrario, i singoli condòmini, pur essendo componenti della collettività condominiale, non rappresentano individualmente il Condominio e non possono pertanto essere considerati, per ciò solo, destinatari equivalenti della domanda di mediazione. Da ciò consegue che la conoscenza, acquisita da uno, più o persino da tutti i condòmini, dell'instaurazione della procedura di mediazione non equivale alla conoscenza legale del Condominio. Inoltre, lo stesso articolo 5-ter del Dlgs n. 28 del 2010, laddove attribuisce espressamente all'amministratore il potere di attivare, aderire e partecipare al procedimento di mediazione, porta a concludere che, in sede di impugnazione di una deliberazione assembleare, se parte istante è il condòmino, parte invitata è il Condominio, nella persona dell'amministratore «pro tempore» (Nel caso di specie, il giudice d'appello, respingendo il gravame, ha ritenuto incensurabile la decisione gravata con la quale il primo giudice aveva correttamente ritenuto che l'invito alla procedura di mediazione obbligatoria, comunicato dal condomino appellante non già all'amministratore «pro tempore», ma solo agli altri condomini, non fosse, di conseguenza, idoneo ad interrompere la decadenza del termine di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 del Cc per l'impugnativa dei deliberati assembleari).
Assemblea - Deliberazioni assembleari invalide - Impugnazione - Vizi dell'avviso di convocazione - Articolo 66 disposizioni di attuazione del Cc - Ambito di applicazione - Limiti - Presenza da remoto di un terzo al fine di rendere informazioni al Condominio - Vizio inficiante la costituzione o la qualificazione dell'assemblea come «mista» - Configurabilità - Esclusione. (Cc, articoli 1136 e 1137; Disposizione attuazione del Cc, articolo 66)
In tema di condominio negli edifici, l'articolo 66 disposizione di attuazione del Cc, pur prevedendo l'annullabilità della deliberazione assembleare in presenza di vizi dell'avviso di convocazione, ivi compresa l'eventuale omissione dell'indicazione dello svolgimento in modalità telematica e della piattaforma elettronica utilizzata, si riferisce esclusivamente ai soggetti legittimati a partecipare all'assemblea in quanto condomini o comunque titolari di tale diritto. Ne consegue che il terzo, non essendo condomino, né soggetto avente diritto alla partecipazione «ex lege» all'assemblea, non rientra nell'ambito applicativo della disposizione richiamata. Pertanto, la sua presenza da remoto, funzionale unicamente alla resa d'informazioni all'organo condominiale, non è idonea a determinare alcuna irregolarità della costituzione dell'assemblea, né, tantomeno, a comportarne la qualificazione quale assemblea «mista» (Nel caso di specie, il giudice adito ha ritenuto infondato il motivo di impugnazione dei deliberati assembleari prospettato dalla condomina attrice che, in ragione della partecipazione da remoto di un avvocato, invitato a partecipare alla riunione al solo fine di relazionare sull'andamento di un giudizio di cui era parte il Condominio, aveva dedotto che la stessa costituisse prova dello svolgimento dell'assemblea in modalità «mista», in violazione sia della normativa vigente, anche «in punto privacy», che del regolamento di condominio).
Regolamento - Contenuto - Articolo 1138, comma 1, Cc - Disciplina delle situazioni di diritto reale dei compartecipi sulle parti comuni dell'edificio e su quelle di proprietà esclusiva - Ammissibilità - Esclusione - Limiti - Fondamento. (Cc, articoli 1117 e 1138)
In base all'articolo 1138, comma 1, del Cc, il regolamento di condominio non può disciplinare le situazioni di diritto reale dei compartecipi sulle parti comuni dell'edificio e su quelle di proprietà esclusiva, salvo che non sia stato predisposto dall'unico, originario proprietario ed accettato con i singoli atti di acquisto, ovvero adottato con il consenso unanime dei partecipanti, manifestato nelle debite forme, assumendo, così, natura contrattuale; invero, le norme regolamentari che incidono su situazioni di diritto reale dei compartecipi esulano dall'ambito previsto dalla citata disposizione ed hanno carattere convenzionale, cosicché necessitano dell'approvazione all'unanimità dei partecipanti e non a maggioranza dell'assemblea dei condòmini, pena la loro nullità in quanto eccedenti i limiti dei poteri assembleari (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, la corte territoriale, pur correggendone in parte la motivazione, ha confermato la sentenza con la quale il primo giudice aveva accolto la domanda di condanna delle odierne appellanti al rilascio di un conteso corridoio dell'edificio, la cui natura condominiale era invero sancita dal regolamento di condominio che, adottato da tutti i proprietari, era poi stato puntualmente richiamato nei rogiti di compravendita immobiliare).
Regolamento - Contenuto - Divieto di possedere o detenere animali domestici - Portata - Limiti - Cessazione del diritto del condomino alla detenzione - Configurabilità - Condizioni e fondamento. (Costituzione articolo 32; Cpc, articolo 700; Cc, articoli 844 e 1138)
In tema di condominio negli edifici, il novellato articolo 1138 del Cc tutela il sentimento per gli animali d'affezione, impedendo che i regolamenti assembleari dispongano divieti assoluti ed indiscriminati basati sulla sola specie dell'animale. Tuttavia, tale facoltà non si configura come un diritto assoluto, illimitato ed insindacabile, ma resta rigorosamente subordinata al rispetto dei limiti generali dei rapporti di vicinato, dei doveri di custodia e, soprattutto, del principio di normale tollerabilità delle immissioni ex articolo 844 del Cc; in particolare, il diritto del singolo a detenere animali cessa e recede laddove l'esercizio di tale facoltà si traduca in una lesione dei diritti paritetici o superiori dei vicini, primi fra tutti il diritto alla quiete, alla salubrità degli ambienti ed alla salute ex articolo 32 della Cost. (nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi e rilevato che, nella circostanza, una disposizione del regolamento consentiva sì la presenza di cani e gatti, ma, testualmente, «purché non arrechino danni o disturbi agli altri condomini», il giudice adito ha accolto la domanda proposta ex articolo 700 del Cpc sia dalla società costruttrice del fabbricato che da altri condomini, ed ordinato, di conseguenza, ai condomini convenuti, da un lato, a limitare ad un numero massimo di due esemplari i cani da detenere nell'immobile, e dall'altro, a provvedere all'immediato e definitivo allontanamento dei restanti cani, con divieto assoluto di farvi ritorno).
LOCAZIONI
Immobili urbani - Immobili a uso abitativo - Diniego di rinnovo alla prima scadenza - Modalità - Mera manifestazione della volontà di diniego per uno dei motivi indicati nell'articolo 3 della legge n. 431 del 1998 - Sufficienza - Prova della necessità di destinazione dell'immobile all'uso indicato nel diniego di rinnovo da parte del locatore - Esclusione - Tutela del conduttore - Disciplina applicabile. (Legge n. 431/1998, articolo 3)
Affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, in base a quanto previsto dall'articolo 3 della legge n. 431 del 1998, non è necessario che fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, essendo sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato articolo 3, nell'ipotesi in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo. Pertanto, per legittimare il mancato rinnovo del rapporto contrattuale da parte del locatore, è sufficiente la semplice manifestazione di volontà di destinare l'immobile ad abitazione o a luogo di lavoro proprio o di un familiare, senza ulteriori formalità (Nel caso di specie, nell'accogliere la domanda di accertamento della legittimità del diniego di rinnovo del contratto locatizio oggetto di causa alla prima scadenza, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha ritenuto infondata l'eccezione con la quale l'intimato conduttore aveva censurato il mancato riscontro probatorio a sostegno della necessità, per il figlio del locatore, di trasferirsi nell'immobile concesso in locazione).
Immobili urbani - Immobili ad uso abitativo - Diniego di rinnovo alla prima scadenza - Specificazione del motivo tra quelli tassativamente indicati nell'art. 3, comma primo, della legge n. 431 del 1998 - Necessità - Finalità - Verifica della realizzabilità e serietà dell'intento del locatore e tutela sanzionatoria. (Legge n. 431/1998, articolo 3)
In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell'articolo 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica «ex ante» della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha rigettato la domanda con la quale l'opponente conduttrice aveva chiesto l'applicazione, nei confronti del locatore opposto, della sanzione del risarcimento del danno per avere egli illegittimamente esercitato il diniego del rinnovo della locazione per una finalità non più realizzata, in quanto, nella circostanza, dalle dichiarazioni rese in giudizio, era invece dato evincere l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso allegato nella comunicazione posta a fondamento del suddetto diniego, con consequenziale cessazione degli effetti negoziali del contratto oggetto di causa).
Immobili urbani - Immobili ad uso non abitativo - Diniego di rinnovazione alla prima scadenza - Modalità, forme, termini - Comunicazione del diniego - Onere di specificazione analitica della particolare attività che si intende svolgere - Necessità - Fondamento. (Legge, n. 392/1978, articoli 28, 29 e 31)
La comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell'articolo 29 della legge n. 392 del 1978, non può limitarsi a far generico riferimento all'intenzione del locatore di svolgere nell'immobile un'attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dall'articolo 29 citato, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore intende svolgere, sia perché, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà dell'intenzione indicata ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perché verrebbe impedito il successivo controllo sull'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, ai fini dell'applicazione delle sanzioni previste dall'articolo 31 della legge citata (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio di opposizione alla richiesta di convalida dell'intimazione di licenza per finita locazione, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha rigettato la domanda dell'intimante locatore, in quanto, nella circostanza, la finalità addotta di «… voler, e dover, adibire l'unità locata a proprio uso commerciale», contenuta in entrambe le comunicazioni oggetto di causa, seppur formalmente ed ipoteticamente esaustiva, non poteva invero dirsi rispettosa del citato dettato normativo, che, come detto, a pena di nullità, impone, invece, la specificazione del motivo e, quindi, la necessità di indicare la particolare attività che il locatore, o gli altri soggetti indicati dalla legge, intende svolgere nell'immobile locato).
Immobili urbani - Immobili a uso non abitativo - Diniego di rinnovazione alla prima scadenza - Modalità, forme, termini - Comunicazione del diniego - Onere di specificazione analitica della particolare attività che si intende svolgere - Necessità - Fondamento. (Legge, n. 392/1978, articoli 28, 29 e 31)
La comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell'articolo 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392, non può limitarsi a far generico riferimento all'intenzione del locatore di svolgere nell'immobile un'attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dalla citata disposizione, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al quarto comma, quale particolare attività il locatore intende svolgere. In sua mancanza, infatti, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà dell'intenzione indicata ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, senza contare che verrebbe impedito il successivo controllo sull'effettività di tale destinazione dell'immobile, ai fini dell'applicazione delle sanzioni previste dall'articolo 31 della citata legge. In particolare, la «ratio» della citata previsione normativa, nel richiedere la predetta specificità, si coglie in una duplice direzione: non soltanto, infatti, per la soddisfazione delle esigenze di informazione e di controllo spettanti al conduttore, ma anche per consentire al giudice di verificare la conformità della pretesa alla fattispecie legale delineata dagli articoli 28 e 29 della citata legge, implicante una disdetta caratterizzata da un ben preciso contenuto, e ciò in considerazione, peraltro, dell'esigenza di tutela della stabilità delle locazioni non abitative, consentendone la cessazione alla prima scadenza del periodo legale di durata solo nelle tassative ipotesi previste per il diniego di rinnovazione (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha ritenuto la disdetta comunque improduttiva dell'effetto desiderato dal locatore, il quale, nella circostanza, aveva fatto riferimento alla necessità di adibire l'immobile all'esercizio in proprio di «attività industriale» in conformità al proprio oggetto sociale, il quale, tuttavia, come eccepito documentalmente dal conduttore, era quello di «Gestione e locazione di immobili propri senza intermediazione»).
Immobili urbani - Immobili a uso non abitativo - Diritto di prelazione e riscatto - Violazione del diritto di prelazione - Esercizio del diritto di riscatto - Effetti - Canoni di locazione maturati tra la vendita e il riscatto - Obbligo del conduttore riscattante di pagarli al retrattato - Esclusione - Fondamento. (Cc, articoli 1602, 2033 e 2946; Legge, n. 392/1978, articoli 38 e 39)
L'esercizio del diritto di riscatto urbano di cui all'articolo 39 della legge n. 392 del 1978, previsto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso diverso dall'abitazione pretermesso nel caso di vendita del bene locato, ha come effetto non già la risoluzione del contratto traslativo a favore del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto «ex nunc» a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene del terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione «ex tunc» di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia; ne consegue che la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento e tale conduttore non è, pertanto, tenuto a pagare al retrattato i canoni di locazione maturati nelle more tra la vendita ed il passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento della domanda di riscatto (nel caso di specie, riaffermati gli enunciati principi, il giudice adito ha parzialmente rigettato, per intervenuta prescrizione decennale ex articolo 2946 del Cc, la domanda avanzata, a titolo di indebito oggettivo ex articolo 2033 del Cc, dalla ricorrente società retraente, nei confronti della resistente società retrattata, onde ottenerne la condanna alla restituzione di parte dei canoni di locazione in quanto da quest'ultima percepiti «sine titulo»).
Immobili urbani - Immobili a uso non abitativo - Diritto di prelazione e riscatto - Violazione del diritto di prelazione - Esercizio del diritto di riscatto - Effetti - Canoni di locazione maturati tra la vendita ed il riscatto - Obbligo del conduttore riscattante di pagarli al retrattato - Esclusione - Obbligo di pagamento degli interessi compensativi sul prezzo di acquisto - Sussistenza. (Cc, articolo 1499; Legge, n. 392/1978, articoli 38 e 39)
Il conduttore di un immobile urbano adibito ad uso non abitativo, il quale abbia con successo esercitato l'azione di riscatto nei confronti del terzo acquirente per violazione del suo diritto di prelazione, se non è tenuto a pagare al retrattato i canoni di locazione maturati nelle more tra la vendita ed il passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento della domanda di riscatto, deve, tuttavia, corrispondere allo stesso gli interessi compensativi sul prezzo di acquisto ex articolo 1499 del Cc (Nel caso di specie, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha accolto la domanda di restituzione, a titolo di canoni di locazione versati sull'immobile oggetto di vendita, proposta dal ricorrente, operando, poi, le dovute compensazioni con quanto dovuto dallo stesso ai resistenti a titolo di interessi compensativi sul prezzo).
