CONDOMINIO
Amministratore - Attribuzioni - Convocazione dell'assemblea dei condomini - Svolgimento indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell'attività esercitata - Necessità - Fondamento - Obblighi di comunicazione all'amministratore gravanti per legge sui condomini - Rilevanza - Esclusione - Conseguenze. (Cc, articoli 1130, 1136 e 1137; Disposizioni di attuazione del Cc, articolo 63)
In tema di condominio negli edifici, l'amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell'assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell'attività esercitata, onde poter comunicare a tutti l'avviso della riunione, prevalendo su ogni apparenza di titolarità il principio della pubblicità immobiliare e quello dell'effettività. In particolare, non rilevano, in senso opposto, l'obbligo del medesimo amministratore di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale e l'obbligo dei condomini di comunicargli le variazioni dei dati, in forza dell'articolo 1130, n. 6, del Cc: ciò significa che anche laddove il condòmino non comunichi all'amministratore una variazione nei propri dati anagrafici, tale omissione non incide sull'acquisizione dello "status" di condomino e sulle conseguenti legittimazioni alla partecipazione alle assemblee, all'impugnativa delle relative deliberazioni ed al concorso alle spese (Nel caso di specie, riaffermato l'enunciato principio e ritenuto, nella circostanza, che l'omessa convocazione del condomino attore risultava ascrivibile al Condominio convenuto, costituendo preciso obbligo dell'amministratore l'effettuazione di tutte le indagini necessarie per l'individuazione dei partecipanti al condominio ai fini della convocazione all'assemblea,, il giudice adito ha accolto la domanda e annullato la delibera assembleare oggetto di impugnazione).
Amministratore - Attribuzioni - Rappresentanza negoziale - Manutenzione straordinaria dell'edificio - Contratto di appalto - Incarico alla stipula conferito dall'assemblea all'amministratore - Suoi poteri di rappresentanza e conseguenti responsabilità - Individuazione - Fattispecie in tema di appalto per la riqualificazione energetica dell'edificio con applicazione del regime del cosiddetto "superbonus 110 per cento". (Cc, articoli 1129, 1130, 1131 e 1671)
In tema di condominio negli edifici, ove l'assemblea dia incarico all'amministratore di stipulare, in nome e per conto del condominio, un contratto d'appalto per la manutenzione straordinaria dell'edificio, con previsione di un compenso aggiuntivo, i poteri di rappresentanza dello stesso amministratore e le conseguenti responsabilità, ex articoli 1129, 1130 e 1131 del Cc, riguardano l'assunzione della difesa dei comuni interessi dei condomini e, quindi, l'esercizio di tutte le facoltà e l'adempimento di tutti gli obblighi finalizzati a rendere effettiva e completa la tutela degli interessi condominiali nei rapporti con l'appaltatore (Nel caso di specie, richiamato anche l'enunciato principio ed escluso, nella circostanza, che la sola accettazione dell'offerta da parte dell'assemblea fosse idonea al perfezionamento dell'accordo contrattuale, vincolando, in tal modo, il Condominio convenuto pur in difetto di una successiva sottoscrizione dello stesso da parte dell'amministratore, il giudice adito ha, di conseguenza, rigettato la domanda formulata in via principale ex articolo 1671 del Cc nei confronti di quest'ultimo da parte dell'impresa attrice che aveva predisposto e presentato in sede assembleare un preventivo volto alla riqualificazione energetica di tutte le palazzine componenti il complesso condominiale con fruizione, da parte dei condomini, del regime agevolato del cosiddetto "superbonus 110 per cento").
Assemblea - Attribuzioni - Costituzione di un fondo cassa straordinario - Deliberazione assemblare - Approvazione - Presupposti - Individuazione. (Cc, articoli 1123, 1135, 1136 e 1418; Disposizioni di attuazione del Cc, articolo 63)
In tema di condominio negli edifici, l'assemblea in tanto può validamente approvare una delibera di costituzione di un fondo cassa straordinario, in quanto, da un lato sia dimostrata un'effettiva improrogabile urgenza di trarre "aliunde" le somme necessarie alla gestione condominiale, e dall'altro il riparto delle spese sia provvisorio, con previsione di restituzione di quanto corrisposto da parte dei condomini adempienti (Nel caso di specie, rigettando il gravame, la corte territoriale, ha confermato la pronuncia resa in primo grado di nullità della delibera impugnata con la quale l'assemblea dei condomini, all'unanimità dei condomini presenti, aveva approvato e ratificato il nuovo riparto delle spese relativo alla costituzione di fondo cassa straordinario già approvato da una precedente delibera «per via delle gravi difficoltà di cassa sofferte dal condominio e debiti verso terzi»).
Assemblea - Deliberazioni assembleari invalide - Impugnazione - Cessazione della materia del contendere - Per intervenuta adozione di delibera sostitutiva della precedente - Rinnovazione sanante con effetti retroattivi - Configurabilità - Condizioni. (Cc, articoli 1136, 1137 e 2377)
In tema di impugnazione delle delibere condominiali, la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere, analogamente a quanto disposto dall'articolo 2377, comma 8, del Cc, dettato in tema di società di capitali, a condizione che la nuova deliberazione abbia un identico contenuto, e che cioè provveda sui medesimi argomenti, della deliberazione impugnata, ferma soltanto l'avvenuta rimozione dell'iniziale causa di invalidità (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio e rilevato che, nella circostanza, la delibera assembleare successivamente assunta non si poneva come sostitutiva di quella impugnata, da ritenere quindi integralmente confermata nel suo contenuto, il giudice adito, esclusa la declaratoria di cessazione della materia del contendere, ha provveduto a esaminare i motivi di doglianza proposti dal condomino attore).
Assemblea - Deliberazioni invalide - Impugnazione - Delibera di approvazione del rendiconto - Interesse ad agire - Caratteri - Individuazione - Fattispecie in tema di riparto di consumi idrici. (Cpc, articolo 100; Cc, articoli 1123, 1130-bis e 1137)
In tema di condominio negli edifici, l'interesse ad agire ex articolo 100 del Cpc, del condomino che impugna la delibera di approvazione del rendiconto ex articolo 1137 del Cc sussiste ogni volta che sia prospettata una lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alla deliberazione (quale l'erronea ripartizione delle spese, l'ingiustificato addebito di poste contabili, la carenza o opacità della documentazione), non essendo necessario dimostrare in giudizio l'esatto ammontare del danno economico subito, ma essendo sufficiente la prospettazione dell'utilità concreta ricavabile dalla caducazione della delibera, anche in termini di verifica della correttezza gestionale e contabile dell'amministratore e di adeguata informazione (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito non ha ravvisato alcun profilo di illegittimità nella delibera assembleare impugnata, in quanto, nella circostanza, i condomini ricorrenti si erano limitati a dedurre che il costo sostenuto per le spese di consumo idrico personale si era rilevato più alto del dovuto, a causa della condotta dell'amministratore che, avendo omesso di comunicare al fornitore del servizio idrico il numero esatto dei condomini residenti, aveva determinato l'applicazione di un tariffario più elevato, calcolato e poi ripartito, in particolare, senza tener conto delle agevolazioni applicabili in caso di consumi inferiori ad una determinata soglia).
Contributi e spese condominiali - Gestione di iniziativa individuale - Spese di conservazione della cosa comune - Diritto al rimborso da parte del singolo condomino in mancanza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea - Requisito dell'urgenza - Necessità - Nozione. (Cc, articolo 1134)
Il condomino che, senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, ha anticipato spese per opere di conservazione della cosa comune, ha diritto al loro rimborso purché ne dimostri l'urgenza ex articolo 1134 del Cc, la quale ricorre se esse sono state sostenute per opere da eseguirsi senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condòmini, al fine di evitare un possibile nocumento allo stesso condomino, a terzi o alla cosa comune, cosicché non possono considerarsi urgenti spese già precedentemente ordinate dal giudice con provvedimento d'urgenza, suscettibile di attuazione ex articolo 669-duodecies del Cpc. (Nel caso di specie, richiamato anche l'enunciato principio, la corte territoriale ha confermato in sede di gravame il rigetto della domanda di rimborso, in quanto nella circostanza, il condomino appellante, destinatario di un provvedimento sindacale di diffida ad eseguire interventi riguardanti sia l'appartamento di proprietà esclusiva che la copertura del fabbricato, di natura comune, ben avrebbe potuto informare l'amministratore della necessità di eseguire tempestivamente anche siffatti lavori piuttosto che provvedervi, ben oltre il termine a lui assegnato, e senza neppure preavvertire quest'ultimo).
Contributi e spese condominiali - Riscossione - Creditori del Condominio - Azione nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti - Osservanza del beneficio di escussione - Necessità - Fondamento - Fattispecie in tema di appalto di lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato. (Cc, articolo 1123; Disposizioni di attuazione del Cc, articolo 63)
In tema di condominio negli edifici, la disposizione di cui all'articolo 63, commi 1 e 2, disposizioni di attuazione del Cc, secondo cui l'amministratore è obbligato a comunicare al creditore i dati dei condomini morosi ed il creditore non può agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione dei condomini morosi (cosiddetto "beneficio di escussione"), impedisce al creditore o ai creditori di agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti se non dopo aver escusso - ovvero, tentato senza successo di recuperare il credito - gli altri condomini e cioè quelli morosi, intendendo per tali coloro che non hanno versato la quota all'amministratore e non hanno neanche pagato direttamente il creditore, a differenza dei "condomini in regola" che sono invece quelli che hanno estinto la loro quota direttamente al creditore o tramite l'amministratore con la provvista da loro fornita (Nel caso di specie, insorto a seguito della notifica di un ingiunzione di pagamento di un somma di denaro rivendicata a titolo di saldo di rate condominiali relative ad un contratto di appalto di lavori di manutenzione straordinaria eseguiti nel fabbricato, il giudice adito, accogliendo l'opposizione del Condominio, con revoca del decreto ingiuntivo opposto, ha condannato i condomini morosi, chiamati in causa da quest'ultimo, al pagamento, in favore della società appaltatrice opposta, degli importi di rispettiva spettanza, in ragione delle quote millesimali di riferimento, sino alla concorrenza del residuo corrispettivo ancora vantato dalla stessa).
Contributi e spese condominiali - Spesa di sostituzione della caldaia condominiale - Natura di spesa di conservazione di un impianto comune - Sussistenza. (Cc, articoli 1117, 1123, 1130 e 1137)
La spesa sostenuta per la sostituzione della caldaia comune attiene alla conservazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato condominiale, trattandosi spesa necessaria per assicurare l'integrità ed il corretto funzionamento di una cosa comune posta a servizio di tutto il condominio (Nel caso di specie, il giudice adito, richiamato anche l'articolo 1130, comma 1, n. 4), del Cc che impone all'amministratore di "compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio", ha rigettato il motivo d'impugnazione in quanto, nella circostanza, dopo una prima assemblea nella quale era stato approvato il bilancio consuntivo, comprensivo del costo di sostituzione della caldaia, con una successiva delibera assembleare, non impugnata dagli odierni condomini ricorrenti, era stata ulteriormente approvata, sempre al costo indicato nel bilancio precedente, la sostituzione della caldaia ed autorizzato il pagamento dell'impresa che aveva curato i lavori).
CONTRATTO
Invalidità - Annullabilità del contratto - Vizi del consenso - Violenza morale - Requisiti - Vizi della volontà - Atti collegiali - Delibera assembleare condominiale - Configurabilità - Presupposti - Individuazione e fondamento. (Cc, articoli 1129, 1136, 1427, 1434 e 1435)
In tema di vizi della volontà, si evince dall'articolo 1435 del Cc che la violenza morale (cd. "vis compulsiva") che viene in rilievo come causa di annullamento del negozio giuridico consta di tre requisiti: (i) la minaccia, che dev'essere di natura tale da fare impressione su una persona sensata, avendo riguardo all'età, al sesso ed alla condizione personale; (ii) il timore, ossia la paura generata nella persona di esporre sé stessa o i propri beni ad un male ingiusto e notevole; (iii) il nesso di causalità tra violenza e determinismo del soggetto passivo, di talché la minaccia deve aver determinato causalmente l'intimorito a manifestare la volontà richiesta per evitare il male ingiusto prospettato. In particolare, tali vizi della volontà operano, con modalità peculiari, anche quando si è in presenza di un atto collegiale come la delibera assembleare, anche di natura condominiale, in cui, cioè, le dichiarazioni di volontà di più soggetti sono dirette a formare la volontà unitaria di un organo attraverso il principio maggioritario. Nella delibera assembleare, invero, confluiscono e si sintetizzano le volontà manifestate, con il voto, dai membri dell'organo e gli eventuali vizi della volontà vanno riferiti alle singole dichiarazioni di voto dei partecipanti. Inoltre, il vizio che affligge il voto di uno o più partecipanti all'assemblea non travolge automaticamente la delibera collegiale, dovendosi verificare se il voto o i voti invalidi siano stati determinati per raggiungere la maggioranza (cosiddetta "prova di resistenza") (Nel caso di specie, il giudice adito, richiamati gli enunciati principi, ha escluso quanto sostenuto dai condomini ricorrenti, ovvero che la delibera assembleare impugnata sarebbe stata, nella circostanza, approvata per effetto di un'indebita pressione esercitata sulla volontà assembleare, ed integrante gli estremi della violenza morale, dalla condotta dell'amministratore uscente che, dopo non essere stato rieletto, aveva prospettato ai condomini la minaccia di spegnimento della caldaia condominiale da parte dell'impresa manutentrice, ottenendo, in tal modo, la riconferma nell'incarico gestorio).
