Recinzione di sicurezza legittima, non un’innovazione vietata

Nel giudizio di impugnazione delle delibere condominiali, la validità dell’atto assembleare deve essere valutata esclusivamente in relazione ai motivi dedotti dall’attore, non potendo il giudice fondare l’invalidità su ragioni diverse da quelle prospettate, nel rispetto del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato. La contestazione della lesione della proprietà esclusiva non consente di estendere automaticamente il giudizio alla tutela del decoro architettonico, trattandosi di profili distinti per natura, presupposti e finalità. È dunque extrapetizione annullare una delibera per pregiudizio al decoro quando l’attore ha dedotto solo la compromissione del proprio diritto dominicale. In tema di innovazioni, la delimitazione del portico condominiale mediante recinzione non integra un’alterazione della destinazione originaria della cosa comune quando l’accesso rimane consentito negli orari di utilizzo, e la chiusura è limitata alle ore notturne e festive. La recinzione, volta a esigenze di sicurezza e tutela del bene comune, costituisce un semplice mutamento della sistemazione dell’area, non un’innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c. Non rileva l’autorizzazione amministrativa, poiché il rapporto con la P.A. non incide sui diritti degli altri partecipanti. Spetta all’attore provare la violazione di legge, non al condominio dimostrare le ragioni della delibera.

Questo è il principio affermato dalla Corte di cassazione con ordinanza del 7 luglio 2026 n. 22857.

Preliminarmente, al fine di comprendere meglio l’esito della Cassazione, sul punto è necessario comprendere la disciplina del sistema delle impugnazioni delle delibere condominiali ai sensi del diritto civile italiano.

Nel sistema delle impugnazioni delle delibere condominiali, il giudice deve attenersi rigorosamente ai motivi dedotti dall’attore, poiché il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato impedisce di fondare l’invalidità della delibera su ragioni diverse da quelle prospettate. La distinzione tra lesione della proprietà esclusiva e pregiudizio al decoro architettonico è essenziale: la prima riguarda il diritto dominicale del singolo, la seconda attiene alla tutela della cosa comune. Sono due piani diversi, con presupposti e finalità differenti, e non possono essere confusi.

Quando l’attore deduce solo la compromissione del proprio diritto individuale, il giudice non può estendere il giudizio al decoro dell’edificio, pena l’extrapetizione. In tema di innovazioni, l’art. 1120 c.c. richiede che la modifica alteri la destinazione originaria della cosa comune o ne comprometta stabilità, sicurezza o decoro. Una recinzione che limita l’accesso solo nelle ore notturne e festive non muta la destinazione del portico, che resta fruibile negli orari di utilizzo. Si tratta di un semplice mutamento della sistemazione dell’area, non di un’innovazione vietata. La tutela della sicurezza e del godimento ordinato delle parti comuni rientra nella fisiologia della gestione condominiale.

L’autorizzazione amministrativa non incide sui diritti dei condomini e non rileva ai fini della legittimità civilistica dell’opera. Spetta all’attore provare la violazione di legge, non al condominio dimostrare le ragioni della delibera.

La controversia nasce dall’impugnazione, da parte di una società proprietaria di un esercizio commerciale situato in un edificio condominiale, di due delibere assembleari che avevano previsto la recinzione del portico comune e l’installazione di un cancello per limitarne l’accesso nelle ore notturne e festive. La società sosteneva che tali opere costituissero un’innovazione vietata, lesiva della propria proprietà esclusiva e del godimento dell’immobile.

In primo grado, il tribunale territorialmente competente accoglieva la domanda, ritenendo che la recinzione incidesse negativamente sul diritto del singolo condomino e configurasse una modifica non consentita ai sensi dell’art. 1120 c.c.

In secondo grado, la corte d’appello territorialmente competente riformava integralmente la decisione, affermando che la recinzione non alterava la destinazione del portico, poiché l’accesso rimaneva garantito negli orari di apertura dell’attività commerciale, e che l’incidenza sulla visibilità dell’esercizio era minima. La corte d’appello territorialmente competente evidenziava inoltre che la società aveva dedotto solo la lesione della proprietà esclusiva, non anche il pregiudizio al decoro architettonico, e che il tribunale era incorso in extrapetizione affrontando un profilo mai sollevato.

Giunta in sede di legittimità, la questione veniva riesaminata sotto tre aspetti: la corrispondenza tra chiesto e pronunciato, la corretta applicazione dell’art. 1120 c.c. e l’asserito omesso esame di fatti decisivi. La Corte di cassazione confermava la decisione di merito, rilevando che la recinzione non mutava la destinazione del bene comune, non incideva sul godimento dell’unità esclusiva e non integrava innovazione vietata. Inoltre, ribadiva che il giudice non può fondare l’invalidità della delibera su motivi diversi da quelli dedotti. Il ricorso veniva quindi rigettato, con condanna alle spese.

La Corte di cassazione, con ordinanza del 7 luglio 2026 n. 22857, si concentra su tre profili: il rispetto del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, la corretta applicazione dell’art. 1120 c.c. e l’asserito omesso esame di fatti decisivi.

In primo luogo, viene ribadito che il giudice non può fondare l’invalidità di una delibera condominiale su motivi diversi da quelli dedotti dall’attore. Poiché la parte aveva contestato solo la lesione della proprietà esclusiva, il giudice di primo grado non poteva estendere il giudizio al decoro architettonico, trattandosi di profilo distinto e mai allegato.

In secondo luogo, la Corte di cassazione conferma che la recinzione del portico non costituisce innovazione vietata, perché non altera la destinazione originaria della cosa comune. L’accesso rimane garantito negli orari di utilizzo e la chiusura è limitata alle ore notturne e festive, quando l’attività commerciale non opera. La modifica è quindi un semplice mutamento della sistemazione dell’area, non un’alterazione sostanziale. La Corte di cassazione sottolinea che l’incidenza sulla visibilità dell’esercizio è minima e non compromette il godimento della proprietà esclusiva. Inoltre, l’autorizzazione amministrativa non rileva ai fini della legittimità civilistica dell’opera, poiché il rapporto con la P.A. non incide sui diritti degli altri condomini.

Quanto al terzo motivo, viene chiarito che non spettava al condominio provare le ragioni della delibera, ma all’attore dimostrare la violazione di legge. In assenza di alterazione della destinazione, lesione della proprietà esclusiva o violazione dei limiti dell’art. 1120 c.c., il ricorso viene rigettato con condanna alle spese.