Residence estivi, la piscina non è condominiale se sorge su suolo del singolo proprietario
Se la piscina del residence è edificata non su lotto condominiale ma sulla proprietà esclusiva di un singolo proprietario, anche se l'uso della stessa è consentito a tutti coloro che alloggiano nel complesso immobiliare, non sussiste l'obbligo da parte degli altri proprietari di contribuire alle spese di mantenimento e gestione. In tal caso, infatti, il bene piscina gode di autonomia rispetto alle singole unità immobiliari e non sussiste la relazione di accessorietà strumentale e funzionale che impone il criterio di ripartizione delle spese di cui all'articolo 1123 del codice civile. Questo è quanto si afferma nella sentenza del Tribunale di Termini Imerese n. 7/2019.
La vicenda - La controversia prende le mosse dall'impugnazione della delibera assembleare del condominio di un residence estivo composto da ventidue unità abitative, con la quale il proprietario di due delle suddette unità contestava il criterio di ripartizione adottato relativo alle spese di manutenzione e gestione della piscina condominiale. Il ricorrente si doleva del fatto che le tabelle millesimali addossavano a lui dieci ventiduesimi delle spese, anziché due come avrebbe dovuto essere da regolamento, il quale specificava che ad ogni unità abitativa facente parte del residence veniva attribuita una pari quota della piscina quale pertinenza dell'unità immobiliare stessa. Il problema sorgeva però in considerazione del fatto che la piscina non era stata edificata su lotto condominiale, bensì sulla proprietà esclusiva dello stesso ricorrente, anche se di fatto l'utilizzo della stessa era consentito a tutti coloro che alloggiavano nel residence.
La decisione - Il Tribunale analizza quest'ultimo aspetto e rigetta la domanda. Ebbene, spiega il giudice con l'ausilio della consulenza tecnica, la piscina del residence è stata costruita, contrariamente a quanto previsto dal piano di lottizzazione, a vantaggio dello stesso ricorrente su suolo di sua proprietà, come si rileva dal fatto che la sua ubicazione insiste sulla parte laterale del complesso immobiliare, con accesso facilitato dalle unità immobiliari del ricorrente, e non al centro del residence come solitamente avviene in strutture residenziali di questo tipo.
Per il Tribunale, poi, il fatto che alcuni condomini hanno pagato le spese di manutenzione e gestione della piscina nel rispetto delle loro quote di proprietà non incide sul criterio di ripartizione. In sostanza, ricorda il giudice, affinché si instauri un diritto di condominio su un bene comune è necessario che vi sia una «relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità». Nel caso di specie, invece, il bene piscina gode di autonomia rispetto alle singole unità immobiliari ed essendo edificato su lotto di proprietà esclusiva di uno dei proprietari non può essere considerato un bene strumentale alle proprietà individuali. «Pertanto - conclude il Tribunale - non potrà essere ritenuto illegittimo un criterio di ripartizione delle spese di godimento della piscina che non sia legato ai criteri di cui all'articolo 1123 c.c., stante che tale disposizione riguarda soltanto i beni cadenti in condominio».
Tribunale di Termini Imerese – Sezione civile – Sentenza 8 gennaio 2019 n. 7
